作者：陳奇杰

7月7日，淡定的龍遞表?yè)?jù)港交所披露，湖智活首后即龍湖旗下物管平臺(tái)龍湖智創(chuàng)生活有限公司招股書(shū)失效。創(chuàng)生

盡管“物業(yè)上市潮已過(guò)”這一說(shuō)法早就流傳多時(shí)，份招但位居行業(yè)頭部龍湖智創(chuàng)生活招股的股書(shū)招股波瀾，還是失效令市場(chǎng)訝異。

不過(guò)，日再龍湖集團(tuán)有所計(jì)劃，淡定的龍遞表當(dāng)天上午就回應(yīng)稱：相關(guān)工作正在有序進(jìn)行中，湖智活首后即公司將很快遞交更新申報(bào)材料，創(chuàng)生不影響上市進(jìn)展，份招一切以公告為準(zhǔn)。股書(shū)

觀點(diǎn)新媒體采訪龍湖方面同樣獲悉，失效龍湖智創(chuàng)生活招股書(shū)失效系6個(gè)月有效期到期，日再很快就會(huì)遞交新招股書(shū)。淡定的龍遞表

果然，當(dāng)晚7點(diǎn)多，龍湖智創(chuàng)生活再次在港交所遞表，業(yè)績(jī)、規(guī)模等方面均有所增長(zhǎng)。

招股書(shū)新成色

據(jù)悉，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)涵蓋住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。前者提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，后者提供購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)、寫(xiě)字樓及其他商業(yè)物業(yè)服務(wù)。

招股書(shū)更新了龍湖智創(chuàng)生活最新業(yè)績(jī)，該公司2019年、2020年及2021年收入依次是43.69億元、64.68億元、110.56億元，漲幅分別為48.04%、70.93%。2022年前4個(gè)月，錄得營(yíng)業(yè)收入為40.6億元，同比增長(zhǎng)38.6%。

于往績(jī)記錄期間，龍湖智創(chuàng)生活凈利潤(rùn)由2019年的6.81億元增加36.6%至2020年的9.31億元，并進(jìn)一步增加46.8%至2021年的13.67億元。2022年前4個(gè)月，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)70.9%至5.44億元。

龍湖智創(chuàng)生活表示，該增加主要是由于住宅與其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)分部收入均有所上升，及規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)增強(qiáng)和有效的成本控制措施。

可以看出，龍湖智創(chuàng)生活收入增長(zhǎng)速度較快，最近一年已達(dá)百億營(yíng)收。另外，伴隨著規(guī)模擴(kuò)大，公司凈利潤(rùn)也有較大幅度提高，并非增收不增利情形。

規(guī)模方面，截至2022年4月30日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作面積超4.8億平方米，在管面積比之前增加0.2億平方米至2.74億平方米。

其中，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管面積為2.47億平方米、購(gòu)物中心在管面積為970萬(wàn)平方米、寫(xiě)字樓及其他商業(yè)物業(yè)在管面積為1700萬(wàn)平方米。

同時(shí)，龍湖智創(chuàng)生活顯示出良好的外拓能力，住宅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管面積占比達(dá)到62.2%。

雖然外拓能力強(qiáng)可以減少對(duì)母公司依賴，但龍湖智創(chuàng)生活也提到，來(lái)自龍湖集團(tuán)開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)主要為一線及二線城市中高檔住宅物業(yè)，具有較高費(fèi)率，而獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目毛利率通常較低，原因是在龍湖智創(chuàng)生活接管之前采用的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)不夠先進(jìn)，致使物業(yè)狀況維護(hù)欠佳及在接管之后產(chǎn)生較高的翻新及升級(jí)費(fèi)用。

該公司表示，已致力將有關(guān)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)與自身管理系統(tǒng)整合，以改善運(yùn)營(yíng)效率，繼而達(dá)致較高盈利能力。

對(duì)龍湖智創(chuàng)生活而言，亮點(diǎn)不止在快速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)水平，也在于與華潤(rùn)萬(wàn)象生活相似的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，即同時(shí)深耕“物管+商管”賽道，商管業(yè)務(wù)收入占比均為20%左右。

2021年，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收達(dá)到29.33億元，占總收入26.53%。根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，中國(guó)境內(nèi)同時(shí)提供物業(yè)管理服務(wù)以及購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)的公司數(shù)目有限，在全業(yè)態(tài)物管公司排行榜中，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入排名第一，市場(chǎng)份額提升至1.8%。

市場(chǎng)分析指出，商業(yè)運(yùn)營(yíng)與基礎(chǔ)物業(yè)管理相比，擁有更高的行業(yè)壁壘和利潤(rùn)率。龍湖智創(chuàng)生活首次遞表后，曾被認(rèn)為有望獲得與華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)標(biāo)的市盈率估值水平。

然而，龍湖智創(chuàng)生活遞表卻趕上了物業(yè)上市低潮期。

物企上市潮退

今年1月7日，龍湖智創(chuàng)生活首次向港交所提交招股書(shū)，在此之前，龍湖集團(tuán)對(duì)分拆物業(yè)一直持克制態(tài)度。

2021年3月業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層對(duì)于龍湖智創(chuàng)生活上市仍然未表示肯定。

一年之后，經(jīng)歷過(guò)地產(chǎn)行業(yè)的起伏與跌宕后，龍湖分拆戰(zhàn)略悄然發(fā)生了變化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，較為可能的原因是，龍湖智創(chuàng)生活在規(guī)模及效能上已發(fā)展成熟，而龍湖也需要在較為波動(dòng)的環(huán)境中進(jìn)行新賽道開(kāi)拓，以加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

但時(shí)機(jī)不等人，2022年初，港交所對(duì)上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門(mén)檻提高的60%新規(guī)正式施行。在地產(chǎn)行業(yè)下行、企業(yè)危機(jī)不斷的情況下，港交所和監(jiān)管方面對(duì)含地產(chǎn)概念的物業(yè)股審核更加謹(jǐn)慎。

近期，僅魯商服務(wù)一家物企在兩個(gè)星期前通過(guò)聆訊，更早前成功上市的東原仁知服務(wù)和力高健康生活，通過(guò)聆訊的時(shí)間點(diǎn)則要追溯到三四個(gè)月以前，這三家公司均屬首次失效后再次遞表成功。

根據(jù)港交所機(jī)制，招股書(shū)失效不等同于失敗，可以理解為擬上市公司（發(fā)行人）財(cái)務(wù)審計(jì)數(shù)據(jù)過(guò)期，需要補(bǔ)充新一期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。發(fā)行人在失效后3個(gè)月內(nèi)補(bǔ)充最新財(cái)務(wù)資料，便可繼續(xù)上市流程。

經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年年初，遞表等待的物企尚有20余家，其中有的半道選擇了出售、有的失效后放棄，如今遞表等待者已驟減至7家。

龍湖智創(chuàng)生活招股失效后，7家物企僅剩萬(wàn)物云及中湘美好為首次遞表，后者在管規(guī)模僅950萬(wàn)平方米，很難說(shuō)可以通過(guò)聆訊。

龍湖方面對(duì)物業(yè)公司首次招股失效看得很開(kāi)：“現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不是很好，放慢節(jié)奏并非壞事。”