文 本刊記者 呂斌
一些地產商以這樣或那樣的被拒理由拒絕公積金貸款，許多消費者在利益受損之后卻還蒙在鼓里，公積規則公積金貸款究竟存在怎樣的金貸利益鏈條？
近日，恒大地產“長沙恒大雅苑”項目拒絕公積金貸款的款貓消息，再次將公積金貸款執行問題托上了水面。膩利此前，益潛國內地產行業曾就拒絕公積金貸款行為展開過廣泛的被拒探討，許多存在違規行為的公積規則開發商被媒體曝光。
時至今日，金貸北京、款貓南京等一些城市已明確規定開發商不能拒絕公積金貸款。膩利但在國內許多地方，益潛開發商公然拒絕公積金貸款的被拒現象仍普遍存在，就連北京等一些明令禁止的公積規則地區，一些開發商也仍在以“勸阻、金貸忽悠”等形式變相規避公積金貸款。
毫無疑問，在公積金貸款與商業貸款之間，許多有條件的消費者傾向于選擇公積金貸款。而公積金貸款存在的本身，也是我國推行住房制度改革的一項措施，目的在于由國家、集體、個人三方共同負擔、解決職工住房困難。
但政策的明令禁止與公然違規形成的鮮明對比，使監管政策處于十分尷尬的地位。
公積金貸款“被拒”貓膩
“據我了解，直到目前，國內許多城市仍然存在開發商拒絕公積金貸款的現象。”在接受《法人》記者采訪時，上海市建緯律師事務所長沙分所地產律師黃勁（微博)表示。
盡管經過數年的規范，拒絕公積金貸款問題已在許多城市得到了有效遏制，但違規行為依然不時顯現。在一些監管不是很嚴厲的地區，開發商公然拒絕公積金貸款，由此使得許多消費者無端付出數量不菲的額外貸款成本。而在一些監管相對嚴厲的地區，開發商的銷售人員也會以各種理由及方式極力忽悠消費者，變相拒絕公積金貸款。
在眾多借口與說辭中，公積金貸款手續繁瑣、審批時間長是許多開發商慣用的忽悠伎倆，銷售人員往往告訴消費者，與商業貸款相比，公積金貸款并沒有多少優勢，從而誘使消費者選擇商業貸款。
有些開發商則對公積金貸款做出一些限制性規定，比如聲明需由開發商與當地公積金管理中心簽訂相關協議并結成業務關系之后，消費者才能申請公積金貸款，或者對于“組合式貸款”說不。
“金額上限是目前公積金貸款存在的問題之一，目前北京最高是100萬，上海是80萬。而在這些地方買房子100萬或80萬肯定是不夠的，所以一些地方就允許組合貸款。”復旦大學住房政策研究中心（CHPS）執行主任陳杰告訴《法人》記者。
組合式貸款是指在總貸款額中，部分選擇公積金貸款，部分選擇商業貸款，即兩種貸款方式相結合。實際上，由于公積金貸款在金額上有所限制，在北京、上海等房價高企的一線城市，公積金貸款額度很難滿足所有貸款需求，那么組合式就成為眾多消費者的首選。而開發商拒絕組合式貸款也就意味著對公積金貸款說“不”。
但實際上，開發商的說辭絕大多數純屬忽悠，各地公積金管理中心是否與開發商簽訂所謂的“合作協議”，關鍵在于開發商想不想簽，或者說開發商是否手續齊全而能不能簽的問題。理論上，任何一個購買了合法樓盤的購房人，只要拿著相關的身份證明、購房合同、購房首付款發票就能來公積金中心申請貸款，開發商要做的只是出具相關證明手續而已。
此外，公積金貸款作為缺乏盈利驅動的政策性貸款，其審批程序及貸款額度等方面的確與商業貸款有所差距，在服務、效率等方面也有自身不足。但是手續辦理時間上并不繁雜，在北京等一些地區，符合條件的申請人只要材料齊全，最快七個工作日內就能放款。這已與商業貸款無異。
利益“潛規則”
公積金貸款比商業貸款省錢——這已是各界的共識，在大多數情況下，消費者購買同樣大小和價格的住房，使用公積金貸款一般能節省數萬元的利息。
按照目前利率，以貸款金額20萬元，貸款年限為20年的貸款為例，公積金貸款每月還款額約為1244元。如果選擇商業貸款按基準利率計算，每月還款額約為1479元，每月還款額比公積金貸款多235元左右，總還款額多出5.6萬元左右；如果按商業貸款優惠利率5.44%計算，每月還款額約1369元，每月還款額比公積金貸款多125元左右，總還款額多出3萬元左右。
除節約利息之外，公積金貸款與商業貸款相比，還具有首付少、還款方式靈活、提前還款限制少等多種優勢。
“拒絕公積金貸款行為本身并不能給開發商本身帶來直接利益，關鍵是其之前可能對向他提供貸款的銀行有承諾。”黃勁律師對《法人》記者表示，開發商在融資過程中，會與相關銀行達成默契，開發商承諾會在旗下樓盤的銷售過程中，給銀行帶來商業貸款收益。從這一意義上說，地產商和銀行達成了一種利益共同體。
由于開發商在住房開發過程中，資金需求巨大，能否獲得銀行貸款將直接影響到開發商的生死存亡。為討好銀行、獲得所需的貸款，開發商會承諾促使購房者使用該銀行的商業貸款，從而給商業銀行帶來更多的住房抵押業務。
在這種情況下，相對于公積金管理中心，開發商顯然更愿意跟商業銀行打交道，并建立長期的合作關系，開發商內部的工作人員，也可能希望和商業銀行建立一些關系。
“這樣做首先可以在操作商業貸款的時候更簡捷、方便；第二，私下也可能達成某種交易關系，能夠實現個人利益。”黃勁律師表示。
“此行為限制了購房者的選擇權，從某種意義上來說是一種壟斷。”陳杰教授也表示，購房者有權力選擇更適合自己的銀行進行按揭貸款，因此這些行為需要從國家層面加以限制。
為何屢禁不止
“有這樣的利益關系存在，肯定是違規的。”陳杰教授認為，盡管有些地區是有明確監管和處罰政策的，但處罰沒有效果也就意味著處罰仍不到位。加之銀行和開發商往往都具備較為復雜的資源和背景，二者形成利益集團之后，監管部門很難令其傷筋動骨。
相關資料顯示，國內北京、南京、重慶、武漢等多個城市都針對開發商拒絕公積金貸款的行為規定了明確的處罰措施。這些處罰措施主要包括行政主管部門有權要求開發商改正；情節嚴重的，可暫停房地產開發企業項目的預售許可、網上簽約；可對單位處于3000元以上3萬元以下罰款等等。
顯而易見，這些處罰措施難以對利潤巨大的地產商產生威懾作用。即使被罰款數萬元，與規避公積金貸款可能帶來的商業利益相比，仍是幾乎可以忽略不計。
“對于此現象的規范，實際上也是利益的博弈。”黃勁律師告訴《法人》記者，這些客觀存在的問題，靠市場自身可能無法調節，還需要公權力介入進行干預。而現有的監管政策，核心問題在于執法不嚴，導致漏網之魚非常多，真正被處罰的則微乎其微，沒有給開發商帶來真正的壓力。
“此外，從司法救濟方面來看，此現象現在也沒有辦法進行司法救濟，進行訴訟也比較困難。”黃勁律師表示。
違規行為的屢禁不止，一方面是監管與處罰措施不到位，另一方面，也缺乏針對開發商的相應的激勵機制。所謂堵不如疏，有專家建議，如果能在公積金貸款方面上給予開發商更多的利益反饋或者政策優惠，會促使地產商主動接受公積金貸款，這可能比強迫性的監管效果要好得多。
黃勁律師認為，這不失為一個很好的思路，但在制度設計上會有相當的困難。因為開發商本身無法從公積金貸款中受益，而銀行提供給開發商的利益，公積金是無法替代的，所以這一做法需要找到適當的途徑，難度非常大。
陳杰教授則認為，所謂的優惠，最終還是誰來出錢的問題，所以要看最終是什么樣的優惠，要怎么優惠，公積金本來就是要讓存繳人獲得最大化的利益，公積金制度就相當于國家財稅的一個減免，如果再轉讓給開發商，則需要經過立法層面的程序。
住房公積金作為惠民政策，其能否順利落地需要多方面的努力。監管部門應加大規范及處罰力度；購房人則應積極維護自己的權益，勇于與違規行為戰斗；作為核心“主角兒”的開發商，更應遵守相關規則，規避可能帶來的品牌及法律風險。
