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來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 葉麥穗 廣州報道 房貸置換經(jīng)營貸的換房還款風(fēng)險出現(xiàn)暴露。近日已有銀行以借款人違反合同約定擅自改變貸款用途為由起訴借款人并獲得法院判決支持。法院否則房產(chǎn)
3月1日，判決拍賣廣州市中級人民法院（以下簡稱“廣州中院”）發(fā)布消息稱，提前有借款人違反合同約定擅自改變貸款用途，經(jīng)營將經(jīng)營貸款用于清償房貸，貸置貸栽被銀行訴至法院，換房還款判決結(jié)果為銀行勝訴，法院否則房產(chǎn)借款人需要提前還清所借經(jīng)營貸，判決拍賣否則拍賣房產(chǎn)。提前
銀行勝訴借款人需提前還款
根據(jù)廣州中院案情陳述，經(jīng)營某銀行（貸款人）與肖某（借款人）、貸置貸栽某公司（保證人）簽訂《個人擔(dān)保借款合同》，換房還款合同約定：借款金額180萬元；借款用途生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)；借款期限60個月；借款人未按約定用途使用借款、未提供用途證明，或提供虛假用途證明，或未按約定按期足額償還借款的，貸款人有權(quán)限期糾正違約行為、提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)等；肖某以其房產(chǎn)作為抵押，某公司為連帶保證人。
某銀行提交的銀保監(jiān)部門查證情況顯示：肖某將約定用途為生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的貸款部分挪用于償還房貸。故某銀行根據(jù)《個人擔(dān)保借款合同》約定行使檢查、監(jiān)督借款使用情況的權(quán)利，以肖某違反貸款用途將款項用于樓市為由，要求肖某提供資金用途證明，但肖某拒絕依約提供資金用途證明。
某銀行遂向法院起訴，請求肖某償還借款本金180萬元及利息、罰息、復(fù)利，并對肖某提供的抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，某公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
廣州中院二審判決結(jié)果顯示，肖某于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向某銀行清償借款本金180萬元及罰息；在肖某不履行債務(wù)時，某銀行對肖某提供的抵押房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償權(quán)；某公司對肖某的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
廣州中院法官表示，經(jīng)營貸是銀行等金融機構(gòu)為解決中小企業(yè)主或個體工商戶經(jīng)營需要而推出的一款融資服務(wù)產(chǎn)品，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定將借款用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。按照民法典，“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。”
上述法官表示，提交資金用途的證明材料既是肖某的合同義務(wù)，也是肖某在訴訟中的舉證責(zé)任。由于肖某未能履行合同義務(wù)并完成舉證責(zé)任，結(jié)合銀保監(jiān)部門查證的事實，法院據(jù)此認(rèn)定肖某存在違約行為，支持某銀行關(guān)于借款合同提前到期的訴訟請求，體現(xiàn)了人民法院依法維護金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展的司法態(tài)度，也有利于防止信貸資金違規(guī)流入樓市、股市，對于防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險，落實國家宏觀經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策具有積極作用。
多地提示換貸風(fēng)險
肖某的情況并不特殊。近年來，隨著國家加大對普惠金融的支持力度，經(jīng)營貸利率整體走低，經(jīng)營貸與存量房貸間的利差，讓不少購房者打起了“換貸”的心思。不少中介以此為契機，兜售起了經(jīng)營貸置換房貸等“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”的生意。
不過據(jù)了解，“換貸”的成本并不低，首先經(jīng)營貸要求的借款人（或配偶）為經(jīng)營主體的實際控制人、企業(yè)經(jīng)工商部門核準(zhǔn)成立且年檢合格、有固定經(jīng)營場所、正常經(jīng)營1年以上、沒有偷稅漏稅等違法行為、有價抵押物等。此外置換經(jīng)營貸，需要將原有的房貸還清之后才能申請，這就需要產(chǎn)生過橋貸資金。“費用不低，粗略計算，大概8萬到10萬一筆。”一家房地產(chǎn)中介對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。
今年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（簡稱深房中協(xié)）發(fā)布關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示，劍指這一行為。
《提示》指出，近日有媒體報道深圳個別“金融貸款中介”協(xié)助客戶獲得享受國家減息政策的經(jīng)營性貸款后，引導(dǎo)所貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，此行為不僅違反了國家相關(guān)金融信貸政策，還嚴(yán)重違背國家“房住不炒”的定位與原則。
對此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會鄭重提示：嚴(yán)禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構(gòu)和個人違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的不法行為。
嚴(yán)格遵照《中國銀保監(jiān)會辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》要求，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)為購房人提供或與其他機構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，嚴(yán)禁誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。
今年2月9日，央行、銀保監(jiān)會召開部分商業(yè)銀行座談會，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風(fēng)險警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。
今年2月10日，遼寧銀保監(jiān)局也發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》，提示違規(guī)“貸款中介”以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，經(jīng)營貸本身不屬于房貸的范疇，購房者若是用經(jīng)營貸去置換房貸，本身就違反了信貸投放的紀(jì)律，本身是違法的。另外經(jīng)營貸看似便宜，其實操作此類業(yè)務(wù)也有潛在的成本，中介公司類似“熱情”推銷，也絕對不是給購房者免費的午餐。這方面需要警惕。
