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焦點財經Focus 2023-03-29 19:36:24 用手機看
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出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
作為物管領域2022年的財報深響“并購王”，華潤萬象生活對中南服務、財報深響禹洲物業和九洲物業的財報深響并購成效，在年報中開始體現。財報深響
3月28日，財報深響華潤萬象生活披露2022年年報并召開業績發布會，財報深響董事會主席李欣，財報深響執行董事及總裁喻霖康，財報深響副總裁王海民，財報深響副總裁魏小華和首席財務官陽紅霞出席，對并購企業帶來的收入、利潤、融合狀態，以及下一步的并購走向，進行了答疑。
年報顯示，華潤萬象生活2022年實現收入120.16億元，同比增加35.4%；全年毛利36.11億元，同比增30.9%；核心凈利潤22.25億元，同比增長30.7%；歸母凈利潤22.06億元，同比增長27.88%。
其中，物管業務收入78.02億元，同比增長46.9%，占總收入64.9%。收入增長的主要原因，便是對并購企業的財務并表，以及市場化外拓所帶來的在管面積大幅增加所致，通過對中南服務、禹洲物業、九洲物業交割，直接為華潤萬象生活新增合約面積1.43億平方米。
并購所帶來的規模增量，不僅促成了華潤萬象生活完成了2022年行業最大規模并購，更是使其管理規模躋身行業第一梯隊，截至2022年底，華潤萬象生活總合約面積達3.49億平方米，總在管面積達2.91億平方米，其中第三方合約面積及在管面積分別達61.2%和57.6%。
但毛利率的小幅下滑，卻也引起并購后遺癥的疑問。華潤萬象生活2022年的毛利率為30.1%，較2021年的31.1%下滑1個百分點。
萬象生活主要有兩大板塊業務，分別是住宅物業管理服務和商業運營及物業管理服務。具體來看，商業運營及物業管理服務毛利率達50.7%，不僅高于住宅物業管理服務18.9%的毛利率，而且相較于2021年，商業運營及物業管理服務毛利率還提升了2.1個百分點。
所以，并購企業的融合程度，以及對于萬象生活毛利率的影響，成為此次業績會問答的重點所在。
被并購企業毛利率水平，與萬象生活相當
“禹洲物業和中南服務被收購后，其整體毛利率已經含在萬象生活當中，實際上，兩家企業單向的毛利率與萬象生活整體的毛利率水平基本相當。” 陽紅霞指出。
因為兩家企業的項目定位以及城市布局，與萬象生活差不多。從整體上來講，與萬象生活是一個相當的水平，她認為當前一定要合理的消耗水平，特別是基礎物業服務行業。
物業整體毛利率包含非業主增值以及業主增值端，這兩項毛利率每一個公司所涵蓋的內容均不相同。禹洲物業和中南服務被萬象生活收購之后所涉及的部分，與其原來的母公司下面的業務內容，在非業主增值和業主增值端，毛利率覆蓋的業務內容都是有差異的。
萬象生活收購禹洲物業和中南服務時，后期所執行的業務是基于收購協議所約定的，最后評定的票額也并不是其在原母公司之下全部的業務票額，所以也是造成外界看到的毛利率跟萬象生活現在說的毛利率，可能不一致的原因。
“另外一個就是基礎物業毛利率，禹洲物業和中南服務收購范圍內被整合之后，整體物業毛利率均達到了20%以上，水平還是非常好的。與其原來相同業務下的毛利率，應該是有相當的一個水平。” 陽紅霞繼續補充道。
對于整個物管行業的毛利率下行，她也進行了分析，并指出兩個因素：一是受大環境影響，整個物管行業基礎毛利率存在明顯的下行壓力；二是從基礎物管服務本身來看，物業費漲價很難，但從人工和物價水平的上漲，必然會給基礎工業勞動力的增長帶來壓力。
“從萬象生活來看，基礎業務毛利率從2019年的8.2%，已經快速提升到了2022年的15.3%這樣一個水平。相較于與萬象生活背景和業務定位相似的同行而言，已經處于一個非常好的水平。”
她指出，這背后主要有兩方面因素促成，一方面是通過持續的管理提效；另一方面，是科技賦能對基礎物業服務帶來的提升。除物業服務之外，萬象生活還有一個最大的特點，便是獨特的“2+1”業務模式，可以使得萬象生活在物業服務空間內具備更強的運營服務能力。
通過物管服務去強化商業運營服務能力以及增值服務能力，提供更多場景服務，從而增加運營服務和支付服務在收入結構中的占比，這種規模的持續擴大，可以增加萬象生活的毛利和毛利率。
“所以，我們預期萬象生活（住宅物業管理服務板塊）整體毛利率短期內會穩定在17%-20%，就是未來的這幾年，萬象生活會出現這樣一個非常好的行業水平。” 陽紅霞分析道。
對禹州物業和中南服務，6月實現全面融合
談及對禹州物業和中南服務的融合問題時，王海民接過了話筒。
他指出，整合進度正在按計劃執行，成效也達到預期，各項回報指標也符合之前的規劃，禹州項目約有1/4的在管面積已經融入，現在萬象生活已經開對兩個公司做全面的融合。預計在2023年6月份實現全面融合。
從融合效果看，目前禹州項目經營情況良好，業績全面達成，符合公司的預期，比如說訂單在2022年貢獻并表數超過14億元，并表利潤超過1億元，分別實現了23%和19%的綜合毛利率，收繳率已經超過了85%。
“未來全面融合的落地，我們相信無論是基礎物業服務還是增值服務，那么都將進一步釋放更大的啟動價值，發揮更大的規模效應。” 王海民強調。
對于未來的收并購，他則透露如果2023年有符合公司并購原則的項目和標的，萬象生活還會積極去爭取，通過收并購擴大規模，特別是上下游業務，也在考慮通過并購項目能夠對公司能力的這種補強，資質的增加，以及體系的完善來發揮作用。
商管外拓，以現有城市深耕為主
相比于并購加持下的物管業務高增長，商管業務拓展也呈加速狀態，2022年新開業購物中心16座，平均開業率達90.9%；年內新增武漢、福州、海口三座重奢萬象城，旗下在營重奢萬象城增至11座。
除此之外，萬象生活2022年還新簽約商業輕資產外拓項目13個，均位于一二線城市，其中存量改造項目占比54%，TOD項目11個。
截至2022年底，萬象商業在營購物中心86座，購物中心運營及物業管理服務業務布局67個城市。寫字樓運營及物業管理業務布局47個城市，在營項目27個。
對于寫字樓業務，萬象生活在年報中特別注明：“通過穩定存量租戶、拓展增量租戶，在全行業空置率上行的艱難環境下，出租率穩定在80.7%水平，全年實現寫字樓運營及物業管理收入17.3億元，同比增長20.7%。”
整體來看，商管業務2022年實現零售額1264.4億元，同比增長6.3%，實現業主端經營利潤94.52億元，同比增長2.2%，業主端經營利潤率達59.7%，拉動其全年實現購物中心商業運營服務收入24.8億元，同比增長16.5%。
對于商管業務的下一步外拓路線，喻霖康指出：“未來更多是考慮在現有的這些城市里面去深耕，可能還有一些個別的城市會去新進，但是應該也不會太多了。”
“我們86個項目里面有69個，都進入了當地市場的或者是區域市場，或者是整個城市的這樣一個市場，從銷售額來看進到前三名，我們的占比達到了80%。在這樣的情況下，我們在這些城市繼續深耕時，在營項目對拓展可以起到一種有力的示范支撐作用。”
“當然，我們在留意增量市場的同時，也會去關注存量的市場，存量改造也是非常大的一個市場的空間。從這個角度上來說，我們兩條腿走路，相信未來還是有很大的市場發展空間。”他補充道。
從整體戰略層面，李欣又進一步答疑了萬象生活的未來走向，他認為目前中國的房地產市場的確是在發生格局性的變化，現在地產行業正處于新舊模式的一個轉換時期，新的房地產長效的機制將在地產格局性的變化中進行構建。
雖然地產行業的變革，對于萬象生活作為輕地產類的輕資產管理影響比較大。但從市場和未來看，積極的影響、正向的影響應該是起主流作用。
他解釋道，中國的房地產市場經過20多年的發展，形成了巨大的資產存量市場，對于高質量的運營和管理需求非常迫切，包括最近落地的消費基礎設施REITs新政，也是以存量市場的盤活以及系統消費升級為目的和抓手，來推動一些積極的政策。
“而這些改變，一方面對于房地產新舊模式的轉換和長效機制的建立起到推動作用，同時也會給萬象生活未來業務的發展帶來機遇，這個是我們的一個判斷。”李欣分析道，從戰略上來講，萬象生活未來將適應大勢，抓機遇。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
