9月7日晚間，大禮包緊跟政策寬松節(jié)奏，南京南京市住房保障和房產(chǎn)局（簡(jiǎn)稱(chēng)“南京住保局”）在官方微信公眾號(hào)發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展南京最新舉措》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《最新舉措》”）及政策解讀。放出房賣(mài)
為貫徹落實(shí)中央關(guān)于全面支持居民剛性和改善性住房需求的樓市要求，在8月4日《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》基礎(chǔ)上，政策南京市結(jié)合市情實(shí)際，買(mǎi)新推出一系列政策。舊換
此前，新均北上廣深四個(gè)一線城市頒布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的可享消息點(diǎn)燃整個(gè)樓市的情緒。“認(rèn)房不認(rèn)貸”后的購(gòu)房首個(gè)周末，無(wú)論是補(bǔ)貼新房還是二手房的市場(chǎng)熱度明顯上升。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，大禮包調(diào)控還是南京有技術(shù)難度的，把控得非常精準(zhǔn)。放出房賣(mài)
作為樓市“常青樹(shù)”的樓市長(zhǎng)三角區(qū)域，因應(yīng)全國(guó)樓市政策寬松周期的來(lái)臨，近期也迎來(lái)了“超預(yù)期”寬松政策潮。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，長(zhǎng)三角區(qū)域作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大、最均衡，也是每輪調(diào)控中最先有熱度的區(qū)域，在本輪穩(wěn)市場(chǎng)中起到了積極的推動(dòng)作用。目前，江浙滬基本全面放松，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，政策起到了一定的推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)江浙滬核心區(qū)域?qū)?huì)迎來(lái)“金九銀十”一波小高峰。
南京樓市“大禮包”
南京《最新舉措》除了跟進(jìn)一線城市優(yōu)化調(diào)整首套房、二套房首付比例，分別下調(diào)至不低于20%、30%之外，還祭出了兩條比其他城市更寬松的政策，對(duì)新買(mǎi)商品住房及“賣(mài)舊換新”的消費(fèi)者給予一定購(gòu)房補(bǔ)助。
其中，在新六區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)是不低于合同總價(jià)的1%。與此同時(shí)，在享受購(gòu)置新房補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價(jià)0.5%的補(bǔ)助。這兩項(xiàng)規(guī)定的具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和條件以各區(qū)細(xì)則為準(zhǔn)。
此外，南京住保局還從落實(shí)國(guó)家信貸政策、優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房程序、優(yōu)化拆遷安置辦法等方面給出新舉措，具體政策內(nèi)容如下：
一、落實(shí)國(guó)家信貸政策最新要求
落實(shí)國(guó)家調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。
二、部分區(qū)不再需要購(gòu)房證明
為進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)房服務(wù)流程，自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房不再需要購(gòu)房證明。
三、出臺(tái)集體土地房票安置辦法
對(duì)征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵(lì)被征收人選擇房票安置，滿(mǎn)足被征收人多元化安置需求，縮短安置過(guò)渡周期，具體由各區(qū)制定實(shí)施細(xì)則。
四、對(duì)購(gòu)置新房實(shí)施補(bǔ)助
部分區(qū)域?qū)υ?023年8月1日-12月31日期間購(gòu)置新建商品住房的給予補(bǔ)助，具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和條件以各區(qū)細(xì)則為準(zhǔn)。
五、實(shí)施“賣(mài)舊換新”補(bǔ)助
在享受第四條補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補(bǔ)助，具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和條件以各區(qū)細(xì)則為準(zhǔn)。
六、推出“換新購(gòu)”服務(wù)
南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)企業(yè)、重點(diǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購(gòu)”服務(wù)，搭建“換新購(gòu)”超市，超市房源不高于案場(chǎng)銷(xiāo)售最低價(jià)，通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)、放心買(mǎi)”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購(gòu)買(mǎi)周期，加快滿(mǎn)足居民住房改善需求。
此前的8月31日《中國(guó)人民銀行國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
南京此次新政規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
從一線城市點(diǎn)燃市場(chǎng)情緒
本輪房地產(chǎn)政策寬松周期的開(kāi)始有跡可循。
7月24日，中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；7月25日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，其中購(gòu)房環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠多達(dá)19條，既有政策的梳理、匯總、指引，也向市場(chǎng)釋放利好信號(hào)，部分政策還有進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化的空間。
7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表態(tài)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1-7月，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)同比增速為-8.5%，商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-6.5%，二者降幅還在不斷擴(kuò)大，其他房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)，比如土地出讓金、新開(kāi)工、購(gòu)房者信心等指標(biāo)仍然延續(xù)繼續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。
正如宋紅衛(wèi)所言，目前政策要先從一線城市點(diǎn)燃市場(chǎng)情緒。宋紅衛(wèi)指出，上海今年1-7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)（投資增長(zhǎng)33.5%，住宅新開(kāi)工增長(zhǎng)38.7%，住宅竣工增長(zhǎng)47.9%，住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)11.3%），執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，目的很明確，就是要通過(guò)一線城市，傳導(dǎo)二線及三四線，進(jìn)而起到穩(wěn)定全國(guó)樓市的目的。
9月4日，中國(guó)銀行發(fā)布存量房貸利率調(diào)整。至此，中央層面從購(gòu)房首付比例、購(gòu)房利率等全方位給出了政策指引。
目前至少已有16個(gè)城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首套房首付比例等政策，熱點(diǎn)二線城市也已打開(kāi)政策寬松通道。政策寬松的效果如何？
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)記者了解，上海自宣布降低首付比例、房貸利率等政策優(yōu)化調(diào)整以來(lái)，二手房掛牌量與成交量均出現(xiàn)上漲，但相對(duì)于掛牌量的上升，二手房成交量似乎出現(xiàn)了“掉線”的情況。來(lái)自上海中原地產(chǎn)的信息顯示，9月2日上海二手房成交沖高成交近700套，到了9月6日，成交量跌至500多套。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，9月份上海二手房成交量應(yīng)該能過(guò)1.5萬(wàn)套的及格線水平，但也不會(huì)上漲太多，按目前的成交趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)期會(huì)有1.6萬(wàn)套-1.7萬(wàn)套成交量。對(duì)于下個(gè)月的熱度維持問(wèn)題，盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)信心目前還沒(méi)有完全恢復(fù)，因此還需要政策從多方進(jìn)行配合。
9月7日，上海又出臺(tái)兩項(xiàng)新政策，《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房最長(zhǎng)貸款期限的通知》明確，對(duì)借款人購(gòu)買(mǎi)6(含)至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長(zhǎng)貸款期限進(jìn)行調(diào)整；臨港優(yōu)化調(diào)整人才住房政策，其中縮短了重點(diǎn)扶持單位人才工作年限要求，從6個(gè)月以上縮短為3個(gè)月以上。
盧文曦指出，上海公積金放寬貸款年限這一條政策，顯然是可以助力“老破小”接力成交的，這樣的政策對(duì)調(diào)控的契合度與針對(duì)性很強(qiáng)，一定程度上顯示了政策制定者的智慧。“一旦‘老破小’有了流動(dòng)性，那么樓市資金騰挪的鏈條就起來(lái)了”。他指出，臨港降低了限購(gòu)門(mén)檻，那是出于區(qū)域定位而決定的，臨港樓市的優(yōu)勢(shì)相比其他新城稍微弱一點(diǎn)。
9月5日，杭州全面優(yōu)化升級(jí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但寬松力度顯然不及南京。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，限購(gòu)等涉及房票的政策卻遲遲未見(jiàn)出臺(tái)。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這是為避免低能級(jí)城市的資本流入一線城市避險(xiǎn)，形成購(gòu)買(mǎi)力“虹吸效應(yīng)”，以及放開(kāi)限購(gòu)也涉及與銀行等多部門(mén)的聯(lián)動(dòng)。
