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焦點財經Focus 2023-01-17 19:29:18 用手機看
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作者丨王迪
出品丨焦點財經
2022年的數據房地產市場數據可以用“慘烈”一詞概括。從1月17日國家統計局公布的隱藏數據來看，不僅房產市場供需兩端面臨沖擊，樓市商品房銷售額重回5年前，何種房價也呈現微降2%態勢。趨勢與此同時，人口2022年中國GDP增長3% ，步入相比于2021年的負增中國GDP增長8.4%，相形見絀。代統
亦有專家稱，計局房地產拖了GDP后腿，提振市場信心，還需“臨門一腳”。在當前國際經濟背景之下，中國貨幣政策放松空間有限。更為重要的是，2022年中國人口61年以來首次負增長，在人口縮減的當下，樓市需求端格局也在調整。
對此，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖指出，當人口進入負增長，更為重要的是出生率比往年減少，未來受疫情等因素影響，人口還會減少。所以，從供需長遠來說，房子就很難賣出去。數據顯示，2022年全年出生人口956萬人，人口出生率為6.77‰，這是1950年以來，年出生人口首次跌破1000萬。
供需兩端面臨壓力 樓市修復路上還需邁過多道坎
2022年受流動性危機，房企暴雷、裁員及樓市難交付等事件蔓延。房企資金決定房屋完工進度、進而決定著樓市的供應量。單從全國房地產開發企業到位資金同比增速來看，2022的數字為-25.9%，這說明此類資金狀況勢還沒能快速改善。雖然金融16條、三支箭以及后續出臺的資產負債表優化21條方案支持，但是，政策傳導尚需時間。
在上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進看來，要想真正改善企業資金狀況，不在于外部融資端，而在于要繼續刺激購房端，即企業的銷售狀況要加快改善。
根據1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議內容，穩預期，防范風險，促進轉型是2023年房地產的重要內容。中央的主基調是堅持房住不炒，提升市場信心，努力保持供需基本平衡、價格基本穩定。
其中，特別指出，幫助企業自救，同時依法依規處置，該破產的破產，抓優質房企，支持優質國企、民企改善資產負債狀況。有條件的房企可以進行現房銷售，繼續實行預售，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。
亦有專家向焦點財經預測，今年房地產對經濟的拖累不會比2022年更大，但也不可能恢復到2021年之前的水平。
根據1月17日國家統計局公布數據來看，2022年房產市場供需兩端面臨沖擊和壓力。
從需求端銷售情況來看，房屋銷售數據總體上弱于預期，這說明購房需求刺激面臨阻力。數據顯示，2022年，商品房銷售額133308億元，重回5年前銷售額，同比下降26.7%，其中，住宅銷售額下降28.3%；商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，其中，住宅銷售面積同比下降26.8%。
從供應端來看，開發投資壓力較大。2022年，全國房地產開發投資132895億元，同比下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。房屋新開工面積下降四成。其中，住宅新開工面積同樣下降四成。房屋竣工面積下降15.0%。其中，住宅竣工面積下降14.3%。
“目前改善開發投資指標的總體思路是清晰的，尤其是近期發布資產負債表優化的21條方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發投資預期。”嚴躍進如此表示。
事實上，樓市供應與生產資料土地密切相關。從土地購置方面的數據來看，2022年，全國房企土地購置面積同比增速為-53.4%。土地市場大體上下跌或萎縮50%。
“若是剔除城投等企業托底拿地現象，此類土地數據其實是更為糟糕2023年激活土地市場的工作需要加快，其關系到各地土地財政的有序運轉，也關系到房屋的供應。”嚴躍進認為，2023年需要繼續做好激活供需兩端的工作。
樓市迎來供大于求時代 10萬億或是未來天花板
與銷售低迷及供應市場下降形成鮮明反差的是，商品房待售面積有了一定的增長。數據顯示，2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。庫存的增加意味著去化仍然是2023年的頭等大事。
焦點財經還發現，2022年末全國人口（包括31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員）141175萬人，比上年末減少85萬人。中國人口出現了61年以來首次負增長。
根據房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融的原則，這是否意味著按照此種趨勢未來房屋銷售會更難？
對此，央視財經評論員薛建雄向焦點財經表示，樓市已經進入供大于求時代。因為疫情等各種原因未來幾年人口會降得更快。至于房地產短期刺激，從長期看新房規模不可能超過10萬億，未來中國樓市可能會和日本類似。
“不過，長租公寓、風景區養老度假別墅、近郊別墅等細分市場還有幾萬億機會。如果能搶到，規模利潤仍然不小，因為在中國除了房地產，第二大行業汽車規模不到5萬億。” 薛建雄稱。
此外，從去年的房價來看，根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2022年全國商品住宅均價為10185元/平方米，漲幅為-2.0%。
對此，嚴躍進的看法是，從短期來看，房價數據在收窄，得益于各地穩房價的工作，也有助于改善市場信心。當前房價的小跌，也使得購房的最佳窗口期形成，各地要積極利用好此類房價數據，積極推進2023年尤其是一季度的房屋銷售工作。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
