日前，賣掉博楓地產旗下的上海One East博薈廣場迎來首次亮相。該項目位于黃浦區五里橋街道，項目地處南濱江的后綠會義黃金區位，緊鄰后世博文化博覽區，地香東商包含三棟10萬平米的港華獨立甲級寫字樓和一座精品購物中心，將打造一個『自成一派』的業代匯聚之所。

　　而在2018年底，表作這里還是賣掉綠地香港在上海重點打造的綜合體項目——觀雎里，尤其是上海商業部分，被定位為Green Mall·生態藝文中心。項目彼時，后綠會義觀雎里項目由盈石（上海）團隊招商，地香東商已經簽約部分主力店。港華

　　只是業代，僅僅一年左右的時間，五里橋項目便被綠地香港整售套現。綠地香港想要在上海打造商業標桿的夢想也由此破碎。如今，綠地香港想要在華東區域打造商業代表作，顯然要寄托于離上海近300公里的義烏。

　　輻射受限，競爭慘烈

　　正如當年以當時上海總價次“地王”的價格，拿到了濱江地塊，綠地香港第一次進軍義烏市場競得的地塊同樣價格不菲。

　　資料顯示，2018年6月29日，綠地香港以41.8億元的價格拿下了義烏有機更新向陽市場片區A地塊，計劃打造涵蓋商業、酒店、住宅的城市綜合體。一個月后（7月31日），義烏15個重大項目舉行集中開工儀式，其中之一便是綠地義烏朝陽門項目。

　　據“義烏朝陽門”微信公眾號顯示，綠地義烏朝陽門項目商業體量約15萬方，規劃有地下商業、街區商業、集中商業MALL和酒店四部分，將于2021年開業。目前，唯一確定進駐的品牌為G-super綠地優選。

（圖片來源：“義烏朝陽門”微信公眾號）

　　從地理位置來看，綠地義烏朝陽門項目位于義烏老城區的核心位置，周邊貫穿多條城市交通主干街道，到達義烏站、義烏機場較為便利，具有一定的優勢。但放眼至整個義烏，該項目面臨的形勢仍十分嚴峻。

　　眾所周知，小商品市場的發展，帶動了整個義烏的經濟增長，但批發商圈的強勢發展，一定程度也壓制了零售商圈發展。如今，義烏主城區內僅形成兩大零售商圈：繡湖商圈、義烏萬達商圈。

　　在這兩大商圈中，繡湖商圈已經集結了義烏之心、銀泰百貨伊美店、銀泰百貨繡湖店、義烏新天地、義烏多方生活廣場、繡湖里商業中心等商業項目，而義烏萬達商圈內住宅小區入住率較高，萬達廣場基本滿足區域居住客群的日常消費需求，加上周邊義烏新光匯、義烏吾悅廣場的興起，綠地義烏朝陽門項目輻射范圍受限，且周邊多是成熟商業，面臨一定的競爭壓力。

　　消費外溢，團隊“換血”

　　眾多開發商在義烏打造商業體，重要的一點便是這座城市常駐客群的收入能力水平。贏商大數據顯示，義烏中產以上階層約占半數，人口達104萬，擁有大量高消費潛力的客群。

　　高消費潛力意味著商業的繁榮，然而，消費外溢同時是擺在義烏購物中心面前的一道難題。有數據顯示，義烏一個季度內外溢消費比例高達77%，多是到上海、杭州等周邊城市消費，側面表明義烏的購物中心未能滿足當地消費者的中高端消費需求。

　　此外，伴隨著義烏城市更新不斷推進，繡湖老城區內部分街道修路，使得老城區地段交通相對出現一定周期內的擁堵或不便，促使主城區內人群出行外地休閑娛樂或消費的現象較為明顯。

　　對于還未開業的綠地義烏朝陽門項目而言，想要與上海、杭州等城市的高端購物中心，爭奪這部分客群，并非易事。

　　另一方面，義烏收入水平高但消費支出中等，城鎮居民消費支出呈現以傳統日常生活為主。投射到商業消費：義烏的常駐客群整體更關注性價比，對品牌重視程度相對稍低。而這部分常駐客群最常光顧的主要是小商品城、萬達、義烏之心、吾悅廣場等滿足大眾消費的場所。

　　由此可見，綠地義烏朝陽門項目在今后的品牌組合與業態布局上，面臨諸多挑戰。

　　值得一提的是，綠地義烏朝陽門項目請了香港OVAL設計團隊操刀商業執行設計，希望將經典商業項目成都太古里平移至義烏。而綠地香港在華東基本上以辦公樓配套商業為主，未有典型的購物中心代表作亮相，在操盤商業地產運營上的經驗并不豐富。贏商網還獲悉，綠地義烏朝陽門項目的團隊最近剛剛經歷了“大換血”，是否對項目規劃帶來改變尚未可知。

　　至于綠地香港最終能否通過義烏朝陽門項目，打造一個商業標桿，樹立自身在商業地產領域的地位，還需交由市場檢驗。