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今年上半年，民營模驅房地產行業呈現弱勢復蘇，房企多數房企業績仍然不佳。何突湖據新京報記者不完全統計，圍龍截至7月底，靠負已有超70家港股及A股上市房企發布了今年上半年業績預告，債規其中約有44家預告上半年歸母凈利潤為虧損，占比超過六成。
不過，新京報記者也注意到，在目前已經披露2023年中期業績的房企中，也有保利發展、招商蛇口、龍湖等部分房企穿越了行業周期，實現了逆勢增長。以龍湖為例，今年上半年，龍湖集團實現股東應占溢利為80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。
那么，龍湖集團是如何保障凈利潤實現正向增長的呢？
看重運營、服務板塊利潤
根據龍湖集團發布的2023年中期業績報告（簡稱“中期業績報告”）顯示，今年上半年，龍湖集團實現股東應占溢利為80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。
在行業整體下行、約60%的上市房企預計上半年歸母凈利潤虧損的情況下，作為民營房企代表，龍湖集團能夠實現核心凈利潤的正向增長，實屬不易。
此外，在行業毛利率持續下滑的背景下，龍湖依然保持了超20%的毛利率水平。根據中期業績報告，得益于運營及服務業務的穩步增長及運營效率提升，龍湖集團整體毛利率進一步修復，毛利達到139億元，毛利率提升至22.4%。
新京報記者分析龍湖集團的利潤結構發現，今年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%，經營性利潤占比已超半數，龍湖集團的運營及服務業務所貢獻的利潤已經超過開發業務貢獻的利潤，成為在房地產市場低迷的背景下拉動整體利潤增長的新引擎。
具體來看，今年上半年，龍湖集團以商業、長租公寓為主的運營業務收入達63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%；同時，以物業管理、代建為主的服務業務及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。
由此可見，運營和服務兩大板塊業務的毛利率要大幅高于開發業務，并拉動了龍湖整體毛利率超過20%，這在房地產行業毛利率下滑的背景下是極其不容易的。
在8月18日召開的2023年中期業績發布會上，龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平表示：“龍湖已經不再依靠負債規模的增加去驅動資產規模、銷售的增長。在這個高質量發展模式下，我們會更加看重運營及服務航道的利潤占比，今年上半年運營和服務業務的利潤占比超過50%，全年我們也希望運營及服務的利潤占比能夠保持一個比較高的數字，這樣全集團盈利指標都能夠得到一個比較好的水平。”
提前償還明年到期債務
就在中期業績報告發布之前的8月14日，龍湖集團剛剛完成了一筆17億元境內債的提前償還。
據了解，今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，153億港元銀團貸款將于2024年1月到期，龍湖也已提前償還72億港元，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。
據中期業績報告顯示，截至6月底，龍湖集團的綜合借貸總額為2070.9億元，規模穩中有降；平均借貸成本為4.26%，保持行業低位；負債結構亦保持合理，平均貸款年限為7.19年，進一步拉長；凈負債率為57.2%，現金短債比為1.96，剔除預收款的資產負債率為61.9%，創近五年新低，連續七年滿足“三道紅線”的要求。
在房企融資普遍下降的背景下，龍湖是如何實現融資補血的呢？對此，龍湖集團執行董事兼CFO趙軼在業績會上透露：“對于龍湖的融資和償債安排，我們也在這個大的方針體系下鋪排了融資策略，在銀行端，龍湖是所有大行和一些銀行最好戰略合作伙伴之一，有非常好的信用。銀行端融資依然是我們融資渠道的主力。截至6月底，我們的銀行融資占比55%，尤其是經營性物業貸，因為我們有很多商業天街持續開業，經營性物業貸上半年同比增加了100億元，達到400億元，整個賬期很長，這個給了我們一個很大的‘定心丸’，為公司的長期發展奠定了一個基礎。”
“另外一個渠道就是境外銀團，這也是銀行為主導的，在這么一個非常波動的市場中，上半年龍湖依然提取了31億港元的銀團，這個門檻是比較高的，也是高信用公司才能享受。除了銀行之外，我們還關注境內債券融資。目前，由于一些房企的爆雷事件，企業的債券價格還沒有恢復到應有的信用水平。我們跟央行密切合作，在他們的幫助下，發行一些中債信用增進公司支持的債券來做補充。我們已經發行中債信用增進公司擔保債券35億元，最近還有15億-20億元正在籌備中。”趙軼如是說。
不僅如此，龍湖正在著手安排提前償還明年到期的債務。趙軼透露：“今年我們已基本沒有償債壓力，同時我們正在準備提前還明年到期的海外銀團貸款。我們明年到期的債務有200億余元，外幣債務幾乎為零。現在，我們在手的公司債券有200多億元的額度，銀行間的中期票據有210億元的額度，銀團貸有15億美元。同時，我們在深化與銀行合作，做經營性物業貸，隨著商業項目陸續開業，我們的經營性物業貸能夠增加，全航道的經營性現金流為正，同時還有開發貸，加上回款效率高，能夠以多重保障確保公司應對波動或者危機。”
底線思維，壓力測試
一直以來，在業績會上，龍湖集團管理層強調和重復最多的關鍵詞就是，自律、審慎和底線思維。
“龍湖始終將安全性放在一切發展的首位，以戰略定力和余量思維應對周期的不確定性。”陳序平在中期業績報告中表示：“三年前，我們就提出降負債的管理策略；現階段，龍湖的整體債務規模穩中有降，結構持續優化，外債占比持續壓降，提前鋪排高比例（97%）以全面對沖外匯波動的風險。”
在持續有房企爆雷的當下，龍湖集團的安全性也備受市場和購房者所關注。
對此 ，趙軼也表示：“事實上，龍湖每隔半年都會做一次壓力測試，龍湖始終堅持底線思維，我們內部有一個高度的共識，就是要保持優秀的財務結構，比如短債占比控制在10%左右、提前償債等。這種審慎的財務結構使得我們能夠輕裝上陣，積極應對風險，不管市場恢復周期有多久，龍湖都有信心穿越這個周期。”
正是這樣的前瞻性和未雨綢繆使得龍湖集團能夠安然度過眼下的市場波動。
卸下債務壓力后，龍湖集團在謀求更高質量、更穩妥的發展模式。在陳序平看來，行業過去處于高杠桿發展模式，過去基本聚焦地產開發，以規模作為業績的導向。不過，規模越大需要的資產規模越大，負債規模也會變大，資產和負債會同步上升，如果市場出現波動，企業會出現問題。
因此，龍湖集團從很多年前就開始做戰略轉型，控制負債規模，包括業務開發、運營、服務三大板塊。正如陳序平在業績會上表示：“在負債率穩步下降的情況下，龍湖還要持續優化提升資產質量，而資產質量提升就等于分子減少，分母變得強壯，整個公司就能變得更加健康，實現高質量發展模式。”
