近年，太盟投資太盟投資在中國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，抄底不僅頻繁抄底不動(dòng)產(chǎn)，全球在私募股權(quán)市場(chǎng)亦有諸多布局。商業(yè)商5月26日，地產(chǎn)據(jù)市場(chǎng)消息，太盟投資太盟投資牽頭的抄底聯(lián)合體將以500億的總價(jià)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

01

此前已拿下珠海萬(wàn)達(dá)控制權(quán)

2024年，全球太盟投資（PAG）從王健林手中，商業(yè)商拿走了珠海萬(wàn)達(dá)商管的地產(chǎn)控制權(quán)，完成了中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)近4年最大的太盟投資一筆交易。

太盟投資與珠海萬(wàn)達(dá)商管，抄底結(jié)緣于2021年8月。全球當(dāng)時(shí)，商業(yè)商珠海萬(wàn)達(dá)商管以21.17%的地產(chǎn)股份，換取了太盟投資、中信資本、螞蟻金服等22家機(jī)構(gòu)的380億元投資，并承諾于2023年底上市。其中，太盟投資出資28億美元，占比近半。這也是其迄今在中國(guó)市場(chǎng)最大的一筆投資。

此后，珠海萬(wàn)達(dá)商管四度遞表IPO，均以失敗告終。按照對(duì)賭協(xié)議，投資機(jī)構(gòu)中的碧桂園于2023年12月選擇退出，太盟投資則決定加碼。

2024年3月30日，其牽頭聯(lián)合中信資本、銳盛投資（Ares Management）旗下基金、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony、穆巴達(dá)拉投資公司（Mubadala）簽署投資協(xié)議，再投600億元，成立大連新達(dá)盟，作為新的持股平臺(tái)控制珠海萬(wàn)達(dá)商管。王健林旗下的大連萬(wàn)達(dá)商管對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的持股比例由此從70.15%降至40%，太盟投資及其他股東合計(jì)持股60%，一舉拿下了大連新達(dá)盟和珠海萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)，擬繼續(xù)推動(dòng)其上市。

從某種意義上說(shuō)，太盟投資借中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、大連萬(wàn)達(dá)商管債務(wù)困境、珠海萬(wàn)達(dá)商管IPO對(duì)賭失敗之機(jī)，抄底了全球最大的商業(yè)地產(chǎn)管理公司。

02

單偉建為聯(lián)合創(chuàng)始人，員工人均薪酬開(kāi)支約400萬(wàn)元/年

20年前，單偉建就是中國(guó)資本市場(chǎng)的風(fēng)云人物。

他1979年畢業(yè)于北京對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)英語(yǔ)專(zhuān)業(yè)，之后相繼獲得舊金山大學(xué)工商管理碩士、加利福尼亞大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士與工商管理博士學(xué)位，曾師從美國(guó)現(xiàn)任財(cái)政部長(zhǎng)珍妮特·耶倫。

畢業(yè)后，他進(jìn)入世界銀行，很快又轉(zhuǎn)入賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院執(zhí)教，1993年起擔(dān)任摩根大通董事總經(jīng)理，1998年加入TPG Capital（前身為新橋資本），擔(dān)任執(zhí)行合伙人，期間因主導(dǎo)了新橋資本收購(gòu)韓國(guó)第一銀行、入主深發(fā)展等重大交易，在亞洲市場(chǎng)聲名雀起。

早前，單偉建曾擔(dān)任中銀香港、招商銀行、豐益國(guó)際的獨(dú)立非執(zhí)行董事。2022年3月至今，他擔(dān)任阿里巴巴的獨(dú)立非執(zhí)行董事。

2010年，他與高天樂(lè)（Chris Gradel）、喬恩·保羅·托皮諾（Jon-Paul Toppino）聯(lián)合創(chuàng)立了太盟投資，并擔(dān)任執(zhí)行董事兼董事會(huì)執(zhí)行主席。

官網(wǎng)顯示，太盟投資如今為全球近300家機(jī)構(gòu)管理超過(guò)500億美元的資產(chǎn)。截至2021年12月末，其在信貸及市場(chǎng)、私市股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)三大業(yè)務(wù)領(lǐng)域的基金管理的資產(chǎn)規(guī)模分別為210億、170億和90億美元，總回報(bào)率（各策略部門(mén)成立以來(lái)至2021年12月末包括所有基金在內(nèi)的毛內(nèi)部收益率）分別為約20%、26%和25%。

2022年3月，太盟投資向港交所提交上市申請(qǐng)。招股書(shū)顯示，太盟投資采用不同投票權(quán)架構(gòu)，A類(lèi)股東每股1票，B類(lèi)股東每股10票，單偉建、高天樂(lè)、喬恩·保羅·托皮諾持有B類(lèi)股份，并通過(guò)共同控制的PAGH Founders LLP行使投票權(quán)，可控制30%以上的投票權(quán)（附圖）。

此外，PAGH LLP持有太盟投資A類(lèi)股份，其執(zhí)行合伙人為PAGH Limited，其他合伙人為公司的創(chuàng)始人、高管及員工。黑石集團(tuán)（BX.N）通過(guò)Pegasus LP，持有太盟投資17.6%的股權(quán)（以最高4.9%的投票權(quán)益為限），為其第三大股東。2018年，黑石集團(tuán)對(duì)其投資了4億美元。

太盟投資的收入主要來(lái)自為投資基金提供管理、顧問(wèn)、咨詢、資產(chǎn)及行政服務(wù)等。2019—2021年，其營(yíng)業(yè)收入分別為4.36億、6.38億和7.37億美元，其中，管理費(fèi)收入分別占71%、55%和54%。同期，其凈利潤(rùn)分別為1.77億、2.62億和3.05億美元。

據(jù)招股書(shū)介紹，太盟投資在全球12個(gè)主要辦事處共有577名員工。2019—2021年，其員工福利及開(kāi)支分別為1.96億、3.08億、3.59億美元，按照2021年數(shù)據(jù)折算，人均薪酬福利開(kāi)支約400萬(wàn)元。

03

頻頻抄底中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)

盡管太盟投資今年才在國(guó)內(nèi)名聲大噪，但過(guò)去10余年，其在中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資動(dòng)作并不少。其看中的標(biāo)的，既有辦公大樓、購(gòu)物中心、綜合體，也有房地產(chǎn)基金及REITs等，風(fēng)格較為多元化（表1）。

從可查詢的資料看，上海是其不動(dòng)產(chǎn)布局的第一站，悅達(dá)889廣場(chǎng)是其最早投資的項(xiàng)目。

悅達(dá)889廣場(chǎng)。2013年5月，太盟投資與MGPA聯(lián)合收購(gòu)了上海悅達(dá)889廣場(chǎng)項(xiàng)目公司65%股權(quán)。MGPA原屬麥格理旗下，2013年被貝萊德收購(gòu)。

悅達(dá)889是悅達(dá)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目，位于上海市曹家渡商圈。悅達(dá)地產(chǎn)的母公司江蘇悅達(dá)集團(tuán)，旗下?lián)碛袗傔_(dá)投資、悅達(dá)礦業(yè)（00629.HK，現(xiàn)改稱“悅達(dá)國(guó)際控股”）兩家上市公司。

2011年步入限購(gòu)時(shí)代，加之2013年前后新房供應(yīng)量穩(wěn)增，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)低迷階段。彼時(shí)，凱雷投資、基匯資本等外資、港資機(jī)構(gòu)相繼出手收購(gòu)上海商業(yè)資產(chǎn)，太盟投資是這波浪潮中的抄底機(jī)構(gòu)之一。其此番收購(gòu)，或踩準(zhǔn)了悅達(dá)地產(chǎn)出于短期融資需求考慮，選擇部分出售資產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)。

上海企業(yè)天地三期。2015年7月，太盟投資與萬(wàn)科、鐵獅門(mén)合作，收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)旗下的上海企業(yè)天地三期，收購(gòu)價(jià)約35.7億元。據(jù)瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞當(dāng)時(shí)稱，出售資產(chǎn)套現(xiàn)的資金，為推動(dòng)中國(guó)新天地上市。

公開(kāi)資料顯示，當(dāng)時(shí)李嘉誠(chéng)出售內(nèi)地多項(xiàng)資產(chǎn)，瑞安房地產(chǎn)、華人置業(yè)等港資機(jī)構(gòu)也有項(xiàng)目出售，太盟投資則從中抄底。

戴德梁行。2014年11月，太盟投資與TPG、加拿大安大略省教師養(yǎng)老基金組團(tuán)以12.15億美元的價(jià)格，從澳大利亞UGL手中全面收購(gòu)了戴德梁行。

在UGL入主之前，戴德梁行收入持續(xù)下滑，但中國(guó)市場(chǎng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁。受益于中國(guó)市場(chǎng)的快速發(fā)展，UGL投資戴德梁行三年不到的時(shí)間，大賺逾10億澳元。

太盟投資等接手戴德梁行之后，在2015年開(kāi)始相繼推動(dòng)其與美國(guó)Cassidy Turley、高緯環(huán)球合并，并于2018年在紐交所上市。在該次IPO前，萬(wàn)科旗下萬(wàn)科物業(yè)買(mǎi)入戴德梁行4.9%股權(quán)，2020年1月，萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行聯(lián)合成立萬(wàn)物梁行。

春泉產(chǎn)業(yè)信托。春泉產(chǎn)業(yè)信托的底層資產(chǎn)是北京華貿(mào)中心。2016年6月開(kāi)始，太盟投資舉牌春泉產(chǎn)業(yè)信托，最初持有其5.66%基金份額，中間通過(guò)多次增持，直至持有其17.95%的基金份額，僅次于持有27.48%基金份額的大股東RCA Fund。

不過(guò)，春泉產(chǎn)業(yè)信托管理人2017年為收購(gòu)英國(guó)的物業(yè)，大幅折讓發(fā)行基金單位，攤薄了其他基金持有人的份額，2018年9月，其擬再次通過(guò)大幅折讓發(fā)行基金單位的形式收購(gòu)廣東惠州的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這兩番操作引發(fā)股東震怒。2018年起，太盟投資在未與信托管理人或董事會(huì)商討的情況下對(duì)其提出全面要約收購(gòu)，涉及資金高達(dá)52.4億港元，且表示將表決罷免涉事的基金管理人。

在要約前最后一個(gè)交易日，春泉產(chǎn)業(yè)信托的市凈率約為0.49倍，在香港10只REITs中排名墊底。太盟投資出手，意在抄底一只價(jià)值被嚴(yán)重低估的REIT，并嘗試謀求控制權(quán)以修正其盈利、提升其價(jià)值。但從結(jié)果來(lái)看，太盟投資此番未能如愿。

2020年2月，太盟投資因春泉產(chǎn)業(yè)信托發(fā)布一則債券轉(zhuǎn)換公告，此舉引入新投資者的同時(shí)，也攤薄了太盟投資的持有比例，其向香港證監(jiān)會(huì)投訴，指控后者管理制度不合標(biāo)準(zhǔn)、涉及利益沖突等。

不過(guò)，春泉產(chǎn)業(yè)信托行政總裁梁國(guó)豪在2023年7月的一則采訪中披露，太盟投資與公司管理層從早前的意見(jiàn)不合轉(zhuǎn)至溝通良好，公司已回購(gòu)太盟投資旗下公司BT Cayman所持的4.23%基金份額，太盟投資目前仍透過(guò)Spirit Cayman持有春泉產(chǎn)業(yè)信托的11.85%份額。

SARE房地產(chǎn)基金。太盟投資還曾以Pre-REITs基金形式涉足不動(dòng)產(chǎn)投資。2017年11月，其與招商蛇口（001979）按4：1的出資比例，在開(kāi)曼群島聯(lián)合設(shè)立地產(chǎn)基金Super Alliance Real Estate L.P.。公告稱，這只基金由招商蛇口旗下利邦控股占股20%，太盟投資旗下Prep Venice Limited持80%權(quán)益。

該基金收購(gòu)了招商蛇口所持的上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)及北京招商局大廈相關(guān)股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)約計(jì)50億元。這三項(xiàng)資產(chǎn)均為招商蛇口在一線城市的核心資產(chǎn)。

由于當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)REITs尚不成熟，兩方搭建離岸地產(chǎn)基金架構(gòu)，以私募基金持有。

在該項(xiàng)交易中，招商蛇口成功套現(xiàn)50億元，解決了經(jīng)營(yíng)收益回籠緩慢等重資產(chǎn)難題。太盟投資則是按REITs標(biāo)準(zhǔn)篩選資產(chǎn)，為后續(xù)發(fā)REITs做戰(zhàn)略儲(chǔ)備。如今，國(guó)內(nèi)“投融建管退”的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈已逐步打通，該基金或有望通過(guò)REITs退出。

高銀金融國(guó)際中心。2023年1月，太盟投資聯(lián)手新加坡豐樹(shù)集團(tuán)，以56億港元收購(gòu)香港高銀金融國(guó)際中心，雙方各持股50%。

高銀金融國(guó)際中心位于九龍，早前屬于香港高銀集團(tuán)創(chuàng)始人潘蘇通旗下高銀金融（00530.HK，已退市）的物業(yè)。由于高銀金融陷入債務(wù)困境，2020年7月，高銀金融國(guó)際中心曾被以新加坡主權(quán)基金GIC及德意志銀行為首的債權(quán)人要求接管抵債。同年9月，該項(xiàng)目被接管人委托標(biāo)售，期間高銀金融曾表示，將以143億港元向Hundred Gain International Holding Limited出售該物業(yè)，但最終未如期成交。2022年9月，該項(xiàng)目計(jì)劃以67億港元易手，但交易最終取消，需作重售。

2023年1月，這宗“難賣(mài)”的物業(yè)被太盟投資組團(tuán)拿下，交易價(jià)格較兩年前預(yù)期的143億港元少逾60%，太盟投資完成又一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)抄底。

2024年4月23日，有消息稱，太盟投資與ST中南（000961）控股股東中南城建洽談債務(wù)化解、股權(quán)交易等合作。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，中南建設(shè)深陷債務(wù)危機(jī)，當(dāng)時(shí)處在退市邊緣。不過(guò)，這一傳言未有下文，7月10日，中南建設(shè)發(fā)布了股票終止上市暨摘牌的公告。

總體來(lái)看，太盟投資在國(guó)內(nèi)的投資體現(xiàn)了鮮明的抄底特色，且收購(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)多處于北京、上海等一線城市的核心地段。

04

投資策略酷似黑石

太盟投資不僅股東有黑石集團(tuán)，其投資策略也酷似黑石，以瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄底受壓資產(chǎn)的“狩獵者”風(fēng)格著稱，在業(yè)內(nèi)，其被稱作“亞洲小黑石”。

權(quán)威媒體PERE（Private Equity Real Estate，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金）公布的《2020年全球私募地產(chǎn)機(jī)構(gòu)Top100榜單》顯示，太盟投資以66.5億美元位居第19位，黑石集團(tuán)集團(tuán)居首位。

截至2021年底，太盟投資不動(dòng)產(chǎn)板塊的資產(chǎn)管理規(guī)模已增至90億美元。其旗下主要有兩只房地產(chǎn)基金：Secured Capital Real Estate Partners（簡(jiǎn)稱“SCREP”）、Real Estate Partners（簡(jiǎn)稱“PREP”）。前者資產(chǎn)管理規(guī)模為52億美元，已募集7期基金；后者管理規(guī)模為22億美元，已募集2期基金。此外，其還管理了獨(dú)立管理賬戶（Asia Select）、日本增值型物流基金（ICPJLV）、日本房地產(chǎn)信托投資基金（J-REIT）以及數(shù)字基礎(chǔ)平臺(tái)FLOW等產(chǎn)品（表2）。

在資產(chǎn)類(lèi)型上，太盟投資很大比例投資于辦公樓，但也涉及物流地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目。

太盟投資的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)大本營(yíng)在日本。僅SCREP和PREP兩項(xiàng)產(chǎn)品計(jì)算，其在日本市場(chǎng)的資管規(guī)模有50.14億美元，占全部不動(dòng)產(chǎn)的比例超過(guò)55.71%。加上ICPJLV和J-REIT的管理規(guī)模，這一比例勢(shì)必更高。

2011至2021年，太盟投資的資產(chǎn)管理規(guī)模由80億美元增長(zhǎng)到470億美元，同期，不動(dòng)產(chǎn)的資管規(guī)模組合占比卻由2011年的34%，震蕩下滑至2021年的19%。近年加碼中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)后，這一組合的資管規(guī)模占比或有上升。

在不動(dòng)產(chǎn)基金圈，黑石集團(tuán)、喜達(dá)屋資本、橡樹(shù)資本等私募均以“狩獵者”風(fēng)格著稱。太盟投資與之類(lèi)似，主推“并購(gòu)—增值—退出”的商業(yè)模式，即以低于重置成本的價(jià)格，收購(gòu)高質(zhì)量的資產(chǎn)，在解決公司問(wèn)題、改造提升價(jià)值后，再溢價(jià)出售獲利。

據(jù)太盟投資披露，其依靠這一模式，在多個(gè)項(xiàng)目中獲得了不錯(cuò)回報(bào)。

例如，2015年10月，太盟投資啟動(dòng)日本大阪的Passat項(xiàng)目，將其物流物業(yè)的廢棄工廠改造為現(xiàn)代物流物業(yè)，解決了坡道卡車(chē)通行通道和裝貨碼頭以及地面負(fù)荷等問(wèn)題。該項(xiàng)目最終比預(yù)期提前7個(gè)月撤資，實(shí)現(xiàn)了26.7%的凈內(nèi)部收益率及2倍的回報(bào)。

2018年，太盟投資收購(gòu)了韓國(guó)首爾一棟16層的辦公樓。該物業(yè)由于管理不善導(dǎo)致租金低于市價(jià)30%。太盟投資以原價(jià)8%的折扣買(mǎi)入后全面翻新，使之凈面積和營(yíng)業(yè)收入凈額分別增長(zhǎng)27%、109%。2021年出售該項(xiàng)目時(shí)，其實(shí)現(xiàn)了2.3倍的回報(bào)、37%的毛內(nèi)部收益率。