“輕重并舉”第三年，商場(chǎng)首破龍湖商業(yè)穩(wěn)中大升。租金
3月22日，億龍龍湖集團(tuán)公布2023年全年業(yè)績(jī)。商場(chǎng)首破其中，租金運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.8億元，億龍同比增長(zhǎng)5.7%，商場(chǎng)首破覆蓋股息及利息倍數(shù)增至1.55倍。租金其中，億龍運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在核心權(quán)益凈利中的商場(chǎng)首破貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上，超額完成兩年前提出的租金“未來(lái)五年以內(nèi)（非地產(chǎn)開發(fā)）利潤(rùn)占比非常有希望達(dá)到50%以上”的發(fā)展目標(biāo)。
單就運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，億龍2023年龍湖全年不含稅租金收入為129.4億元，商場(chǎng)首破同比增長(zhǎng)8.9%，租金毛利率為75.9%。億龍具體到商業(yè)板塊，2023年，龍湖已開業(yè)商場(chǎng)的租金收入達(dá)到102.8億元，同比增長(zhǎng)9%，首次突破100億大關(guān)。僅次于萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地，位列全國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)收入規(guī)模前三位。
此外，營(yíng)業(yè)額和客流均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，其中日均客流同比增長(zhǎng)32%，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)更是高達(dá)49%。
截至2023年末，龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為797萬(wàn)平方米，整體出租率為96.2%。
隨著“經(jīng)營(yíng)性收入利潤(rùn)占比超60%”“商場(chǎng)租金收入超過(guò)100億元”，接下來(lái)的2024年，屬于龍湖商業(yè)的百mall時(shí)代也將正式開啟。
“對(duì)于新開業(yè)的項(xiàng)目，我們明確進(jìn)行產(chǎn)品分級(jí)，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的定檔定級(jí)、一店一策進(jìn)行差異化打造，意在滿足不同客戶的購(gòu)物的需求。另外也對(duì)存量項(xiàng)目開始改造，包括運(yùn)營(yíng)效率、空間利用等方面做提升。總的來(lái)講，龍湖商業(yè)將通過(guò)創(chuàng)新和多樣化來(lái)迎接‘百M(fèi)ALL’時(shí)代。”龍湖管理層如是回應(yīng)。
01
“經(jīng)營(yíng)性收入利潤(rùn)占比超60%”
調(diào)結(jié)構(gòu)見(jiàn)效
“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系之下，龍湖已形成開發(fā)（地產(chǎn)開發(fā)）、運(yùn)營(yíng)（商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓）、服務(wù)（物業(yè)管理、智慧營(yíng)造）三大業(yè)務(wù)板塊，形成地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造五大航道業(yè)務(wù)格局，布局清晰，聚焦協(xié)同。
但隨著住宅開發(fā)市場(chǎng)的動(dòng)蕩與下行，龍湖已提前進(jìn)入“調(diào)結(jié)構(gòu)”新周期。
2023年龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%；經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比超60%，成為龍湖集團(tuán)利潤(rùn)企穩(wěn)，重回增長(zhǎng)的重要引擎。“在整個(gè)行業(yè)下行過(guò)程中，為龍湖穿越周期提供了底氣，成為穿越周期的壓艙石。”
具體看，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)和冠寓。商業(yè)分為兩條主要產(chǎn)品線：都市型購(gòu)物中心天街及社區(qū)型購(gòu)物中心星悅薈。「冠寓」是滿足新世代人群租住的租賃住房，目前已在北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、南京等高量級(jí)城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)。
近年來(lái)，龍湖的商場(chǎng)收入占運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)之比都在77%以上，2023年底，已運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)為88座，已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為797萬(wàn)平方米，整體出租率為96.2%，合作品牌超過(guò)6600+家,戰(zhàn)略品牌數(shù)超400家。
在收入結(jié)構(gòu)和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)上，龍湖集團(tuán)已經(jīng)初步轉(zhuǎn)型成功，這在當(dāng)前的環(huán)境尤其難得。
02
14座新商場(chǎng)將至
龍湖的百mall時(shí)代來(lái)了
2023年，龍湖商業(yè)共開業(yè)12座商場(chǎng)，包括蘇州胥江天街等5座重資產(chǎn)項(xiàng)目和上海江灣里Meet678等7座輕資產(chǎn)項(xiàng)目。輕重并舉，持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局是龍湖商業(yè)的核心戰(zhàn)略。
布局策略
關(guān)注潛在區(qū)域機(jī)會(huì)、城市擴(kuò)張?jiān)隽繖C(jī)會(huì)
一是根據(jù)城市網(wǎng)格模型及土地供應(yīng)節(jié)奏，發(fā)掘核心區(qū)域潛在的結(jié)構(gòu)性布局機(jī)會(huì)；二是隨著深耕的高能級(jí)城市邊界逐步外延，擇機(jī)在城市外圍布局區(qū)域性購(gòu)物中心，以滿足城市外圍新區(qū)新市民的線下購(gòu)物需求。
當(dāng)下，龍湖的購(gòu)物中心布局與其開發(fā)業(yè)務(wù)的城市線級(jí)基本一致，聚焦一線及強(qiáng)二線城市。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍湖目前已開業(yè)的88座商場(chǎng)，91%以上都在一線、強(qiáng)二線城市。而在區(qū)域聚焦上明顯集中于長(zhǎng)三角及中西部。
開發(fā)模式
重資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量同比減少，輕資產(chǎn)亮眼
因當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)均處于下行周期，各企業(yè)的銷售下滑、融資渠道收窄。2023年龍湖天街開業(yè)的重資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量較前兩年有所減少，但輕資產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。
2021年，龍湖首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——武漢“范湖里”開業(yè)；2022年開出首個(gè)輕資產(chǎn)天街——杭州吾角天街、及首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈——重慶愛(ài)家兩江星悅薈項(xiàng)目；2023年龍湖商業(yè)完成7個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)，累計(jì)開業(yè)輕資產(chǎn)購(gòu)物中心已達(dá)到10個(gè)。
2023年4月29日，龍湖2023年首個(gè)輕資產(chǎn)天街項(xiàng)目——杭州國(guó)芳天街開業(yè)，這是龍湖在浙江網(wǎng)格化布局的第9座天街，也是浙江第2座輕資產(chǎn)天街。著力打造區(qū)塊首個(gè)全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心，招商品牌側(cè)重于“區(qū)域首進(jìn)”和“業(yè)態(tài)創(chuàng)新”，重構(gòu)品牌活力，提升區(qū)域生活消費(fèi)升級(jí)。項(xiàng)目引進(jìn)了包括杭漁灣、憶湘居、1號(hào)解藥在內(nèi)的多個(gè)全國(guó)首店以及喜劇脫口秀、沉浸式空間體驗(yàn)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，新華書店首進(jìn)天街體系。
從核心邏輯來(lái)說(shuō)，龐大存量市場(chǎng)中，大部分購(gòu)物中心存在區(qū)位價(jià)值與運(yùn)營(yíng)價(jià)值不匹配的情況，為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了巨大的市場(chǎng)空間。商業(yè)市場(chǎng)對(duì)高質(zhì)量的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)具有較大需求，而龍湖商業(yè)已經(jīng)具備足夠的商業(yè)管理能力來(lái)滿足此需求，從而可以更快速擴(kuò)大自身的商業(yè)版圖及商業(yè)收入。截至目前，龍湖商業(yè)已累計(jì)獲取超30多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
在業(yè)績(jī)公告里，龍湖表示，2024年將有14座商場(chǎng)在成都、南京、天津等城市開業(yè)，包括8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)，堅(jiān)定輕重并舉戰(zhàn)略，持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。2023年底，已運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)為88座，若14座商場(chǎng)在2024年順利開業(yè)，那么龍湖在2024年運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)數(shù)量將達(dá)102座，成為第四個(gè)超百mall企業(yè)，項(xiàng)目數(shù)量?jī)H次于萬(wàn)達(dá)、新城、華潤(rùn)。
值得一提的是，2024年龍湖商業(yè)將正式進(jìn)駐海南。預(yù)計(jì)于2024年3季度開業(yè)的海口天街，是龍湖在海南打造的首座購(gòu)物中心，22萬(wàn)㎡旗艦級(jí)商業(yè)體量，也是海南除免稅外單體最大的購(gòu)物中心，據(jù)悉，海口天街采取多首層的立體設(shè)計(jì)，將引入近500家品牌，包括約40家首店+20家城市旗艦店及五大主題潮流品牌矩陣。
此外，龍湖商業(yè)也將首進(jìn)天津和紹興，將分別打造梅江天街和鏡湖天街。
03
“調(diào)改大師”
商業(yè)內(nèi)容持續(xù)優(yōu)化
調(diào)結(jié)構(gòu)之外，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是龍湖守住商業(yè)牌面企穩(wěn)，且持續(xù)保持優(yōu)勢(shì)的另一關(guān)鍵。
贏商研究中心選取杭州、上海、武漢、蘇州四個(gè)城市，調(diào)取區(qū)域的規(guī)模性企業(yè)與有代表性項(xiàng)目的企業(yè)旗下購(gòu)物中心客流，發(fā)現(xiàn)龍湖在當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物中心客流水平均遠(yuǎn)高于城市平均水平并排名前列。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年龍湖完成了近10 座商場(chǎng)調(diào)改升級(jí)，產(chǎn)品形態(tài)不斷迭新及多樣化，多座天街完成在原有街區(qū)界面和商家組合方面的“爆改”，更新入市。
上海龍湖虹橋天街
2016年12月，虹橋天街正式宣告“入圈”虹橋商務(wù)區(qū)，成為區(qū)域內(nèi)體量最大的購(gòu)物中心之一。
2023年，為了響應(yīng)虹橋商務(wù)區(qū)升級(jí)，滿足周邊人口及板塊內(nèi)商務(wù)白領(lǐng)更多樣化的消費(fèi)、社交需求，虹橋天街決定圍繞“虹橋年輕活力地標(biāo)”的新定位，率先啟動(dòng)整體煥新，調(diào)整面積近30000平米。
第一步就得重新切割，幾部扶梯也要乾坤大挪移。原本短厚的空間被“切”成了4塊，極大增加了店鋪對(duì)外的昭示面，也增加了周邊客群的可抵達(dá)性。這種變化帶來(lái)的直接感受是——天街變得更好逛了，不知不覺(jué)停留的時(shí)間更長(zhǎng)了。
B2層的全新“食樂(lè)園”，以超過(guò)60家的餐飲組合，成為虹橋地區(qū)最大的美食集合地，為片區(qū)內(nèi)5萬(wàn)多商務(wù)白領(lǐng)解決了“吃飯難”問(wèn)題。
今天的虹橋天街，既有晶浦會(huì)、灘外灘、廚官、徐記海鮮等高端商務(wù)宴請(qǐng)品牌，又有“天街里”夜經(jīng)濟(jì)特色，再加上“食樂(lè)園”的龐大快餐小食品牌矩陣，不但構(gòu)筑了區(qū)域內(nèi)差異化的優(yōu)勢(shì)性業(yè)態(tài)，也在消費(fèi)者心中樹立起了“聚餐吃飯，去虹橋天街”的認(rèn)知。
2024年元旦，龍湖虹橋天街煥新開幕儀式正式舉行。
上海龍湖寶山天街
2017年開業(yè)的龍湖寶山天街，一直以來(lái)都是北上海極具聲量的綜合商業(yè)地標(biāo)。
隨著區(qū)域發(fā)展，四面八方涌來(lái)的年輕人越來(lái)越多，板塊人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。主打陪伴的寶山天街因此打出“城勢(shì)新力場(chǎng)Focus On New”的全新定位，變身為“上海新生力聚集中心”，用更加年輕、先鋒、時(shí)尚的姿態(tài)，打造多元場(chǎng)景，鏈接更廣泛的年輕客群。
2023年9月，項(xiàng)目在B1外街打造“歡喜弄”的亮相，是區(qū)域內(nèi)首個(gè)社交屬性主題商業(yè)空間。9-10月全含租賃收入增長(zhǎng)120%；改造區(qū)域月均客流超2.2萬(wàn)人次，增長(zhǎng)31.4%；改造區(qū)域月均坪效增長(zhǎng)35.9%，以經(jīng)營(yíng)效益的提升證明了空間煥新的有效價(jià)值。
蘇州獅山天街
獅山天街，是龍湖商業(yè)在蘇州的第一座天街。
2023年，獅山天街在品牌布局和空間場(chǎng)景上進(jìn)行了巨大調(diào)整，引進(jìn)代數(shù)學(xué)家、POKA POKA烘焙、ROZO西餐等約40家代表年輕生活方式的餐飲品牌，形成以美食為媒介的全新社交空間。
其中，涵蓋全國(guó)首店P(guān)atata、蘇州首店遇東嵐、南里山房、KCOOKING、山海錯(cuò)、蘇州新區(qū)首店B&S、沙膽彪、布歌東京等，成為高新區(qū)名副其實(shí)的“首店收割機(jī)”。
B1層布局煥新，外街+里巷+THE BOX張弛有度：放大“山野綠色”概念，設(shè)計(jì)上回歸自然山林，貫通傳統(tǒng)美食廣場(chǎng)與戶外下沉廣場(chǎng)，打通封閉盒子空間與戶外景觀空間。
此外，開出「山下」主題街區(qū)，深挖蘇州在地文化底色，創(chuàng)新打造張弛有度、兼具社交與美學(xué)的新商業(yè)空間，對(duì)話姑蘇城街巷文化，以場(chǎng)景和內(nèi)容引發(fā)消費(fèi)者共鳴，引領(lǐng)未來(lái)生活方式。
北京大興天街
2023年，龍湖北京大興天街AYO PARK悠想地驚艷亮相，在“最具松弛感生活方式街區(qū)”的指引下，大興天街重點(diǎn)從空間布局、元素選擇、燈光氛圍三個(gè)方面出發(fā)，帶來(lái)了一個(gè)集合快意社交與無(wú)界想象的放松地。
空間布局維度，動(dòng)靜結(jié)合的氛圍延續(xù)，AYO PARK悠想地構(gòu)建富有“游逛性”與“場(chǎng)景化”的商業(yè)空間；在元素選擇層面，原木+篝火+綠植，用生活元素引發(fā)爛漫想象，打造夏日悠想購(gòu)物時(shí)光。
同樣出彩的是燈光布景，滿天星光源+暖色調(diào)的燈帶，營(yíng)造輕松休閑氛圍。在青年社交歡聚+舒享生活的「精神內(nèi)核」下，AYO Park引進(jìn)了20余個(gè)滿足青年人審美水平、消費(fèi)偏好的人氣品牌，涵蓋潮流數(shù)碼、網(wǎng)紅茶飲、品質(zhì)餐飲等多個(gè)品類，最大化地契合了青年人日常消費(fèi)取向。
望向2024，龍湖商業(yè)的步伐依舊穩(wěn)健，而“黃河路永遠(yuǎn)不缺乏新故事”。屬于龍湖的下一個(gè)新故事，又會(huì)是什么呢？
