數額巨大的家上季度償債壓力，猶如一把利劍，市房懸在銷售額大幅縮水的企迎上市房地產企業的上方。
根據國泰君安《房地產信托保兌付》報告中統計，償債2012年面臨信托到期兌付的高峰有30家上市房地產企業。從統計數據來看，需還2012年將到期的款億項目達61個，到期規模為318億元，家上季度占總共到期資金數額的市房86.9%。
而隨著3月最后一周的企迎到來，上市房企已經進入償付高峰。償債
據《華夏時報》記者統計，高峰1月到期27億元，需還2月10億元，款億3月39億元，家上季度5月47億元，7月44億元，11月38億元，12月49億元。至此，30家上市房企一季度到期兌付的信托資金達到76億元。
到期兌付的信托資金從何而來？中金公司的研報預計，不止是上市房企，整個房地產信托市場將有10%至15%的信托項目可能在今年出現違約風險，需要信托公司自有資金介入或通過資產管理公司收購。不過，總體而言，“借舊還新”等傳統做法，將使得風險延遲到2013年釋放。
國泰君安分析師李品科告訴《華夏時報》記者，如若出現不能按時兌付，信托公司可以通過延期兌付、發新補舊、第三方接盤或者項目重組、以自有資金兜底和變賣抵押資產的方式化解兌付風險。
年化利率高至17.5%
實際上，從2010年下半年以來，銀行信貸收緊，樓市持續低迷，開發商資金緊張已是不爭的事實，信托融資成了開發商融資的渠道之一，但融資成本不斷高企。
《華夏時報》記者根據公司公告顯示發現，陸續到期的信托產品中利率水平最高的是，2011年8月陽光城聯手五礦信托發行的用于支持福建金融中心建設所設立的，發行期限為2年金額為5億元的信托計劃，其年化利率高達17.5%。
記者發現，陸續到期的上市房地產信托最高收益率高達16%-17.5%，而大部分收益率都在11%以上。但問題是，上市房企頻發信托以解資金需求之后要面對的是地產信托到期償債壓力。
根據國泰君安發表的報告顯示，萬科1、2月份到期的信托資金均高達10億元，成為今年第一波房地產信托兌付高峰期內兌付壓力最大的房企，其次是億城股份將在3月到期的信托資金為10.5億元，隨后同樣是3月到期數額達10億元的福星股份。
此時償債壓力不言而喻。
以陽光城為例，目前手中的9款地產信托融資中，2012年到期的18.4億元融資額，占該公司52.2億元已發信托融資額的35.25％。而對比的是，陽光城2011年第三季度財報期末的現金余額僅4.7億元，也就是說信托占現金比例高達1111%。
并非個案。根據國泰君安報告顯示，從信托占有息負債比例來看，中華企業、中航地產的比例也達到89%、80.9%，而信托占現金比例高達437%、198%。
此時上市房企面臨的問題是，到期償債資金從何來？“靠銷售回款已無可能，包括像萬科這樣的大型房地產企業都面臨銷售回款速度放緩，更別說其他中小型房企了?！眹┚卜治鰩煂O建平告訴記者。
兌付資金趨緊
如若靠銷售回款道路不通，面臨兌付危機的上市房企如何突圍？
“常見的是借新還舊。”國泰君安分析師李品科告訴記者，“但可能會引起新一輪房企融資潮?！?/p>
以萬科為例，在1月份到期信托10億元還未兌付之前，當月17日，萬科旗下全資子公司太榮有限公司向中國銀行（香港）借款2.1億元；同一天，萬之城房地產開發有限公司向上海銀行漕河涇支行借款4億元。
隨后又為滿足旗下多個項目開發的需要，3月5日，萬科再次公告分別向華潤深國投信托有限公司申請金額為10億元和20億元的信托借款，借款期限均為2年。
而另一個在3月到期的信托資金達5.9億元的華僑城A，則是通過母公司華僑城集團的委托貸款以渡過信托兌付壓力。
2月23日，根據中國銀行間市場交易商協會網站披露，華僑城集團已獲準注冊總額60億元的私募中期票據，注冊額度有效期兩年。
所謂私募票據融資是企業融資的一種渠道。李品科告訴記者，“政策趨緊，信托到期，房企需要新融資方式，用來以舊換新，而私募票據可以根據企業現狀靈活改變，同時利率很可能低于貸款利率，這對于像旅游和房地產高杠桿行業來說，誘惑很大。”
除此以外，當房企面對信托兌付壓力，甩賣股權也是緩解之道。
根據數據顯示，中糧地產1月到期面對兌付的信托資金為5.1億元，隨后7月還有2億元的信托兌付壓力。為緩解資金流動性，1月5日中糧地產發布公告稱，公司將出售所持有的招商證券1651.4萬股的金融資產。通過這項轉讓，公司將獲得稅后利潤約2.2億元。
隨后3月9日再次公告稱，為了支持公司主營業務發展，公司近日再拋售招商證券股票1277萬股。據測算，本次處置可供出售金融資產產生的稅后利潤約1.1億元。至此，中糧地產通過股權轉讓，套現3.3億元。
“無論哪種，對過多依賴信托融資的公司來說，大量的到期支付無疑又是一場暴風雪?！币晃环科蟾笨倢τ浾弑硎尽?/p>
國泰君安分析師孫建平指出，2010年密集發行的房地產信托產品都是按照高房價的房地產市場設計的，比如回報率指標一般在15％-20％。而隨后房地產的冬天來臨，開發商一般難以達到設計產品時的高利潤，而且信托一般不能展期，到了結束的時點就要兌付本息，風險不容小覷。
但監管層表示風險可控。兩會期間，銀監會主席助理閻慶民在接受記者采訪時說，房地產信托的風險對整個房地產行業影響有限，也不會對信托行業產生根本性影響。
