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哈嘍大家好，成交我是近萬血拼哥。
春節(jié)最令人振奮的套節(jié)消息，莫過于假期經(jīng)濟(jì)的后樓超預(yù)期火熱。
目不暇接的市迎，是半月變數(shù)各地旅游景點容量達(dá)到閾值，餐飲業(yè)依舊供不應(yīng)求。成交開工后很多北京熱門餐廳仍然延續(xù)著排號等位的近萬消費熱潮。
而今年春節(jié)假期，全國消費相關(guān)行業(yè)銷售收入與上年春節(jié)假期相比增長12.2%，比2019年春節(jié)假期年均增長12.4%，保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。
消費復(fù)蘇的同時市場也在期待地產(chǎn)復(fù)蘇，各種政策和表態(tài)，已經(jīng)讓預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。
剛開工，不少經(jīng)營二手房學(xué)區(qū)房的大V表示，今年春節(jié)市場火熱，假期只休了3天！
北京當(dāng)真已經(jīng)開始回暖？春節(jié)期間數(shù)據(jù)如何？2023年的北京市場是漲是跌？
咱們不妨從現(xiàn)有數(shù)據(jù)出發(fā)，理性克制的開啟新一年！
01/
春節(jié)市場復(fù)盤
北京新房市場大部分樓盤春節(jié)“不打烊”，整體活躍度較去年春節(jié)略有提升。售樓處整體到訪量、市場活躍度明顯不及1月前兩周。
營銷活動方面，北京多個樓盤推出特價房、限時一口價、總價立減等優(yōu)惠措施，但優(yōu)惠力度與節(jié)前變化不大，到訪升溫，成交卻沒變多。
2023年春節(jié)7天日均需求熱度和2023年1月1日-27日日均需求熱度相比，一線城市日均水平全面上升。
*數(shù)據(jù)來源：58安居客研究院
新房市場熱度較節(jié)前回落，但到訪情況好于去年春節(jié)，預(yù)計節(jié)后隨著市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，北京市場有望保持穩(wěn)步復(fù)蘇節(jié)奏。
二手房市場熱度不減。1月1日至16日，二手房網(wǎng)簽量是5693套。平均每天355套，推算全月11000套。
二手房市場交易非常火爆超出所有人的預(yù)期。
*京津冀重點城市貝殼二手房成交日度走勢
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
*近半年北京二手住宅周成交量變化趨勢
數(shù)據(jù)來源：北京住建委
北京二手房庫存連續(xù)九周下降，而且下降速度比較快，部分區(qū)域二手房呈現(xiàn)微漲的趨勢。
總的來說，市場延續(xù)分化特征，海淀、朝陽、豐臺、順義、昌平南區(qū)域項目表現(xiàn)相對較好。
02/
部分剛需會轉(zhuǎn)向二手房
從春節(jié)期間的北京樓市的情況來看，二手房市場比新房市場更火熱的趨勢很明顯。
而北京樓市不管怎么分析，怎么研究，對于剛需來說，買的便宜就不算虧。
為啥這么說呢？主要原因在于便宜的房子，更低價格門檻，不會跌得很嚴(yán)重。
要知道，北京永遠(yuǎn)是擁有強(qiáng)大的現(xiàn)金流的，加上北方強(qiáng)勢的城市，對于人口的吸附力極強(qiáng)，微漲是極有可能的。
2022年，北京樓市新房成交總價的中位數(shù)為566萬，二手房的中位數(shù)為466 萬元。
2023年，部分剛需可能放棄新房，轉(zhuǎn)向二手房。
很多新房主要集中在順義房山大興等地，通勤不便且與城區(qū)較遠(yuǎn)是主要問題。
相比較而言，選擇二手房能立省100萬。雖然可能犧牲掉部分居住品質(zhì)，位置會更方便，而且更便宜！
03/
兩居依舊是硬通貨
仔細(xì)觀察成交趨勢就能發(fā)現(xiàn)，四居室增長 7.5 個百分點，三居室降低 7.1 個百分點，其它居室相對穩(wěn)定，改善性傾向較為明顯。
但是對于剛需普通人，兩居最穩(wěn)定。
簡單的說，大多數(shù)人買房子依舊是用來住的，兩居進(jìn)可攻退可守，家庭需求門檻兩居基本都能解決。
而作為普通買家，在并不了解地產(chǎn)行業(yè)的前提下，兩居算是較為穩(wěn)妥的保值房子，別指望有什么大漲就好。
畢竟，想贏的前提是不出錯，如果買房決策都不能保證平局，那其實就相當(dāng)尷尬了。
兩居是剛需上車的最佳門檻。如果以當(dāng)下二手房掛牌價格來看，基本上都是“兩居＞一居＞開間”的規(guī)律。
04/
新房產(chǎn)品力可期
其實從去年的土拍就可以看出，北京已經(jīng)打破集中土拍規(guī)矩，五次供地。
已經(jīng)在一級市場售賣的過程中給到房企足夠的利潤空間。
在民企撤退，國企上陣的大勢下。開發(fā)商商本質(zhì)上和各區(qū)都是“一家人”，自然會在項目審批尺度上稍微松口。
從去年下半年入市的項目來看，在設(shè)備間的贈送，陽臺的審批上，都是有稍微的松動的。
*圖片來源：好評與差評
部分項目單從得房率的角度來看，80%+的得房率已經(jīng)贏了。
在這樣的前提上，開發(fā)商為了加快流速，也紛紛降價穩(wěn)住自己地位，自然是有利于購房人的。
2023年，對于很多想買新房的人，可能也是能夠撿漏好產(chǎn)品的一年，畢竟優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是肉眼可見的。
?05/
2023復(fù)蘇大年
其實到了2022年后半年，口罩三年已經(jīng)影響大部分人的收入，糟糕的環(huán)境直接影響人們的心態(tài)，悲觀的情緒在蔓延。
雖然樓市已經(jīng)頻頻發(fā)出各種利好，上層卻好像只動嘴救市，沒有看到實際效果。
而春節(jié)消費的熱潮已經(jīng)奠定了2023年的基調(diào)：口罩開放、央行放水、外資推動，各種利好持續(xù)推動全面的復(fù)蘇。
血拼哥在口罩開放之初就已經(jīng)講過了，樓市的利好具體落實到每個人頭上，需要等待一段時間。
北京樓市又是非常獨立的存在，全國樓市整體的影響基本對北京無影響。
換而言之，北京樓市目前是相對“健康”的狀態(tài)，自然不會有什么太大的松動。
其實現(xiàn)在很多人期望利率會降，但是血拼哥認(rèn)為，未來半年內(nèi)利率下降的可能性并不高。
一方面，利率調(diào)節(jié)不僅關(guān)系國內(nèi)購房消費，和國內(nèi)外博弈也息息相關(guān)，所以降息需要契機(jī)；
另一方面，1月初央行已經(jīng)宣布部分符合條件的城市可以自行調(diào)節(jié)房貸利率下調(diào)空間。
說白了，房貸利率在特定情況下已經(jīng)與5年期LPR脫鉤，普降的必要性下降。
不過大家也不用太過失望，畢竟北京雖然“不符合條件”，但是北京BP加點還是有機(jī)會動一動的。
所以，今年期盼北京有普遍利好后再置業(yè)，基本不太現(xiàn)實。
但想跟隨2023復(fù)蘇大勢的腳步，硬剛需選個價格合適的好房，還是沒問題的。
另外，共產(chǎn)房瀛海挨著星海苑&北投如郡還有六宗共有產(chǎn)權(quán)房供地，可以稍微關(guān)注下。
二手房&新房板塊盤點今年也會陸續(xù)給大家盤一盤，各位可多留意我們賬號，及時標(biāo)個星。
希望各位一年更比一年好，祝大家都能買到稱心如意的房子。
