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來源： 21世紀經濟報道
21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道
保障性租賃住房公募REITs繼實現從0到1的試速住式加速成突破之后，又有新進展。點繼
12月9日，續提型保障性租賃住房REITs迎來新成員，房租華潤有巢REIT正式上市，賃中首日漲幅16.84%。國模
華潤有巢REIT是試速住式加速成保障性租賃住房第四支公募REITs，也是點繼首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REITs，進一步豐富了REITs市場的續提型“保租房板塊”。
公開資料顯示，華潤有巢REIT項目的底層資產均是位于上海市松江區的兩個保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目。
據華潤置地長租公寓事業部戰投部負責人李伯喬介紹，兩個項目的地塊性質均屬于R4租賃住房用地，土地出讓時明確規定“自持70年、只租不售”。華潤有巢獲取兩個項目之后，分別于2021年3月和4月開業，開業后出租率達到90%以上，經營狀態保持穩定。
李伯喬告訴21世紀經濟報道記者，華潤有巢REIT兩個底層資產在投入的時候主要是以資本金和股東借款的形式進行投資，開發貸借款非常少，并且在發行前全部提前還款，所以華潤有巢REIT在發行時并沒有杠桿。
他透露：“監管層對企業開展保租房公募REITs原始權人的獨立性、基礎設施項目的合規性以及回收資金的使用都有明確要求，華潤有巢在資產業務、財務、人員機構等獨立性方面提前做出了安排，與原先華潤置地住宅開發業務進行了有效隔離。”
包括華潤有巢公募REIT在內，目前國內已經發行了四單保障性租賃住房公募REITs，為整體住房租賃行業提供了一種現實可行的生意模式，也將有力助推住房租賃的快速發展。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，保障性租賃住房公募REITs讓市場充分認識到了“金融工具賦能住房租賃行業實現商業模式閉環”的可行性，以公募REITs為代表的金融工具成為推力，由多樣化的市場主體所主導，這兩者驅動了住房租賃中國模式的供給品質化。
“具有中國特色的住房租賃模式正在形成。”趙然表示：“中國模式在機制上非常強調對金融工具的創新利用，在構建方式上也更加著眼可持續的經營模式。”
趙然介紹，推力金融化是中國模式的顯著特征。“我國的住房租賃行業從發展伊始就與金融市場、金融工具的發展相匹配、相同步。行業整體是以‘投融建管退’的金融商業閉環來建構的。尤其是保障性租賃住房公募REITs機制的完善，以終為始為行業參與者提供了一條清晰的發展路徑。”
金融作為助推力，還表現在行業創新的前景上。我國目前承租人群體是移動互聯網時代的原住民，獨特的消費習慣使得他們對金融創新的接受度更高。換言之，在中國模式下，金融與住房租賃行業的結合會帶來“更快速的化學反應”。金融作為推力，無論是以資金形式還是以豐富創新產品的方式，都將深度貫穿在我國住房租賃行業的成長發展中。
另一方面，ICCRA調研結果《中國住房租賃市場指南》顯示，房企、酒店、創投、資管公司、保障房中心都是我國住房租賃市場的供給主體。
“開發及運營主體呈現多元化趨勢，是由我國住房租賃市場多層級、廣規模的特點決定的。”趙然表示，多元化的市場主體有助于在不同的城市，針對性提供適配當地需求的產品。870萬套（間）新建、改建或籌集的保障性租賃住房，以及后續的公募REITs發行和運營管理，離不開多元化的市場主體，尤其是市場化機構化住房租賃機構的廣泛參與和分工合作。“隨著新建項目的陸續開業，預計房企的比例會進一步增加。”她說。
一方面，公募REITs等金融工具、險資信托等更著眼長投資周期的資金破解了住房租賃行業的“模式難題”，提供了護航資本。另一方面，多元的主體，尤其是保障房中心、地方城投等熟悉當地市場的主體的加入，進一步在產品設計上、運營管理上拓寬了思路。
值得注意的是，12月8日，證監會副主席李超表示，下一步證監會將加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。
“這意味著，市場化的長租房REITs或將破冰上市，進一步引導租賃市場良性發展。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析指出，如果市場化長租房REITs能夠順利上市，將有效減少住房租賃開發運營企業的資金壓力，有利于支持長租房市場良性發展，而未來商業不動產REITs的試點，將有效改善房企的資產負債表。
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