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焦點財經(jīng)Focus 2022-09-01 16:18:51 用手機看
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作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經(jīng)
“一份漂亮的舉護財報，成績難得！長期主義”公開平臺上，世茂不少投資者在看到世茂服務(wù)(873.HK)的服務(wù)2022中期成績單后，紛紛如此感嘆。力并
2022年是舉護物業(yè)行業(yè)加速整合和演變的一年。焦點財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，長期主義當前已公布半年業(yè)績的世茂物企中，營收增速放緩、服務(wù)盈利能力下滑是力并普遍現(xiàn)象，因債務(wù)暴雷未披露2021年年報而處于停牌狀態(tài)的舉護物企，更是不在少數(shù)。
不過，在世茂服務(wù)的中報里看不到這些“寒意”。8月31日晚間，世茂服務(wù)帶著收入、規(guī)模穩(wěn)增的中期成績單準時現(xiàn)身。期內(nèi)，其營業(yè)收入達到了42.66億元，同比增長12.9%；毛利與歸母凈利潤亦達到了11.14億元和1.40億元，表現(xiàn)超出預(yù)期。
二級市場對此反映強烈。由于多項財務(wù)指標表現(xiàn)良好，世茂服務(wù)在中期業(yè)績披露的次日（9月1日）迎來股價大漲，一度漲超10%。
經(jīng)營底盤穩(wěn)固健康
從收入構(gòu)成可以看到，世茂服務(wù)穩(wěn)固健康的經(jīng)營底盤。
一個顯著的表現(xiàn)是，2022上半年，隨著在管項目的持續(xù)增加，世茂服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的收入達到了23.42億元，同比增長16.3%，收入占比亦達到54.9%。
“物業(yè)管理服務(wù)的營收增長，可以為世茂服務(wù)的未來發(fā)展奠定扎實基礎(chǔ)，也能進一步夯實其成功穿越周期的能力，”有分析人士稱。
除物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)之外，世茂服務(wù)城市服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)的收入也分別達到了6.71億元、3.22億元和9.31億元，收入占比為15.8%、7.5%、21.8%。
其中，非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的收入總額雖一直在增長，但收入占比卻由2019年中期的34.2%，逐漸降至了今年中期的7.5%，年均降幅超6個百分點。
“這意味著，世茂服務(wù)的獨立性正愈來愈強，對地產(chǎn)母公司的依賴程度愈來愈低，”上述分析人士稱。
“獨立性”一直是物管圈討論熱度較高的話題。尤其是，在房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整的背景下，市場對于物企獨立性的要求變得更加強烈和明顯。獨立程度如何，被市場視為了物企能否保持長期、穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵指標之一。
另一組財務(wù)數(shù)據(jù)也可窺見世茂服務(wù)的“獨立性”。截至2022年6月底，在世茂服務(wù)的所有在管面積中，來自第三方的占比達到了76.6%，而來自世茂集團的在管面積占比則進一步降至了23.4%。
值得一提的是，城市服務(wù)雖是世茂服務(wù)2020年才錨定的新賽道，但其當前的營收占比已超越了非業(yè)主增值服務(wù)，成為了公司第三大收入和利潤來源。
據(jù)財報，2021年中期至2022年中期，世茂服務(wù)城市服務(wù)業(yè)務(wù)的營收由1.34億元大幅增至6.71億元，同比增幅達400.0%。城市服務(wù)戰(zhàn)略的布局成效由此可見一斑。
城市服務(wù)筑牢“護城河”
城市服務(wù)上述亮眼成績的取得，離不開世茂服務(wù)管理層在戰(zhàn)略上的精準判斷和布局。
基于以往業(yè)務(wù)探索打下的良好基礎(chǔ)，世茂服務(wù)在去年10月，公司上市一周年之際，正式發(fā)布了城市服務(wù)業(yè)務(wù)，定位“城市大管家”，同時發(fā)布了針對城市服務(wù)研發(fā)的服務(wù)產(chǎn)品體系，以期實現(xiàn)“服務(wù)讓城市更美好”的發(fā)展愿景。
為了更好推動城市服務(wù)業(yè)務(wù)的落地，世茂服務(wù)不僅設(shè)立了城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展中心，更成立了空間運營公司等城市服務(wù)專業(yè)公司。
尤其是，在與金沙田科技等市政環(huán)衛(wèi)龍頭企業(yè)合作后，世茂服務(wù)迅速對其進行了組織融合、業(yè)務(wù)整合和運營提升，同時快速構(gòu)建起了自身發(fā)展城市服務(wù)的綜合能力，以及在全國推廣業(yè)務(wù)的管理基礎(chǔ)和人才隊伍儲備。
“可以預(yù)見，借助金沙田科技等企業(yè)在城市服務(wù)、環(huán)衛(wèi)業(yè)態(tài)的優(yōu)勢地位，以及世茂服務(wù)快速構(gòu)建起來的城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展能力，世茂服務(wù)快速做大做強城市服務(wù)業(yè)務(wù)未來可期”，有分析稱。
財報顯示，2022年以來，世茂服務(wù)先后獨立拓展了多個城市綜合服務(wù)項目，半年內(nèi)的中標總金額已達到了10.52億元，且不乏超億元的大型城市服務(wù)項目。
比如，藍田縣城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)項目（東北片區(qū)）、洋縣城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)項目、金海湖新區(qū)城區(qū)環(huán)衛(wèi)作業(yè)市場化服務(wù)項目等。該三個項目的合同總金額分別達到了3.48億元、1.22億元和1.20億元。
除此之外，世茂服務(wù)還成功進駐了武漢恩施街、蘇州郭巷街道、西安南院門街道、嘉善歸谷智造小鎮(zhèn)等多個項目，在城市綜合治理、智慧停車建設(shè)運營等方面有了新的業(yè)務(wù)突破。同時，順利收購了5家公司，進一步提升了公司在長三角、大灣區(qū)等重點區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)規(guī)模和項目濃密度，補充了公司在醫(yī)院等專業(yè)領(lǐng)域的服務(wù)能力。
“能夠成功中標超億元的大型項目，在一定程度上體現(xiàn)了外界對世茂服務(wù)在城市服務(wù)賽道強勁實力的認可，”上述分析人士稱。整體看，世茂服務(wù)的城市服務(wù)產(chǎn)品已在全國實現(xiàn)了“多點開花”。當下的市場環(huán)境仍存在諸多不確定性，但依托在城市服務(wù)業(yè)務(wù)上構(gòu)筑起的競爭優(yōu)勢，世茂服務(wù)有望主動出擊，為未來的可持續(xù)發(fā)展不斷蓄力，成功穿越周期。
“內(nèi)生”實力強勁
在市場化競標外拓項目上，世茂服務(wù)也做出了辨識度。
財報顯示，2020年中期至2022年中期，世茂服務(wù)的第三方外拓合約面積由870萬平方米大幅增至3065萬平方米，復合年均增長率高達493.5%，居于行業(yè)先進地位。
其中，非住宅項目業(yè)態(tài)中的高校外拓情況表現(xiàn)突出。2022上半年，世茂服務(wù)新增非住宅項目的合約面積中，有約32.8%來自高校類項目的貢獻。
目前，世茂服務(wù)不僅先后中標了北京中醫(yī)藥大學良鄉(xiāng)及和平街校區(qū)、西交利物浦大學太倉校區(qū)、北京語言大學、江西財經(jīng)大學等多個合同金額高、示范效應(yīng)強的高校園區(qū)標桿項目，其區(qū)域公司還密切協(xié)同浙大新宇，開拓河南、廣東等新市場，成功中標了多個優(yōu)質(zhì)高校園區(qū)服務(wù)項目。
新增住宅業(yè)態(tài)占比亦在逐年增長。2021年中期至2022年中期，世茂服務(wù)新增該項業(yè)態(tài)的占比由38.9%升至51.7%，同比增長12.8個百分點。這也為其增值服務(wù)的發(fā)展創(chuàng)造了更多用戶和空間。
截至上半年末，世茂服務(wù)的合約面積已達到了3.33億平方米，同比增長39.3%；在管面積亦達到了2.56億平方米，同比增長46.2%，在管項目數(shù)量915個，覆蓋全國98個城市，以及住宅、高校園區(qū)、醫(yī)院、公建、產(chǎn)業(yè)園等多元業(yè)態(tài)。
城市分配上，來自杭州、福州、武漢、天津等四大一級中心城市的合約面積合計為6710萬平方米，占比20.1%。杭州單城市的合約面積為2156萬平方米，同比大幅增長615萬平方米，是世茂服務(wù)項目密度和服務(wù)濃度較高的城市。
有分析指出，從合約面積和在管面積看，世茂服務(wù)已是當之無愧的頭部物企。杭州的突出表現(xiàn)也意味著，該公司近年來持續(xù)推進的深耕中心城市、提升管理濃度和業(yè)務(wù)密度、提升區(qū)域綜合實力的做法，取得了顯著成效。
規(guī)模穩(wěn)步增長的基礎(chǔ)上，世茂服務(wù)還在多措并舉夯實“服務(wù)力”。目前，世茂服務(wù)已成功構(gòu)建起住宅、高校園區(qū)、醫(yī)院、公建、產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)等多種賽道的服務(wù)體系。
榮譽是較好的肯定。憑借高品質(zhì)服務(wù)，世茂服務(wù)榮獲了權(quán)威第三方機構(gòu)給予的“2022年上半年物業(yè)服務(wù)滿意度TOP1”的美譽。
平安證券在較新研報中指出，2022下半年，在疫情控制及房地產(chǎn)市場溫和修復的影響下，物管全年業(yè)績?nèi)杂兄巍Ｖ虚L期新房交付仍可推動管理規(guī)模正向增長，疊加房地產(chǎn)調(diào)整帶來的物管格局持續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)物企成長仍值得期待。
種種跡象表明，即便困難諸多，物業(yè)服務(wù)行業(yè)依舊是廣闊的藍海，長期向好的趨勢并沒有改變?？梢灶A(yù)見，隨著市場的企穩(wěn)回升，物企“優(yōu)等生”世茂服務(wù)，也將再上新臺階，持續(xù)維持高質(zhì)量發(fā)展。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
