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焦點財經Focus 2022-01-19 17:10:09 用手機看
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作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
浙系“黑馬”房企祥生控股集團（02599.HK）終于可以再松一口氣。成交
據祥生1月18日晚間公告，換約其一筆發行于2021年1月23日且將于本月23日到期的祥生新進優先票據已部分完成交換要約，根據交換要約有效提交作交換及獲接納的紓困票據已被注銷。目前，臨期該票據還有1947萬美元維持發行在外。美元
這筆本金總額3億美元、債完再迎展票息高達12.5%的成交優先票據，是換約祥生控股需在2022年初償還的較大一筆即期債務，也是祥生新進導致其此前信用評級屢遭下調的重要因素。若能順利完成交換要約，紓困祥生控股的臨期流動性壓力將得到有效緩解。
除上述票據之外，祥生控股還有兩筆待償美元債：一筆是，發行于2021年6月8日將于2022年6月7日到期的債券，發行規模2億美元，票面利率10.5%；另一筆，是發行于2021年8月18日將于2023年8月18日到期的債券，發行規模同樣為2億美元，票面利率12%。
而截至2021年6月底，祥生控股的非限制現金（不包括抵押存款和房地產預售收入的現金）有155億元，短債有222億元，且總借款中信托等高息借款占比高達51%，現金并不充裕。整體來看，祥生控股時下的償債壓力依然不小，但后兩筆美元債卻在時間上為祥生的資金騰挪留下了更多可能。
事實上，為了緩解流動性壓力，祥生早已祭出了多項紓困舉措。兩天前于1月17日，祥生控股剛剛通過一紙公告將所持杭州濱拓企業管理有限公司（簡稱“杭州濱拓”）51%的股權以4.87億元的代價轉讓了出去。
截至2021年底，杭州濱拓除稅后的凈利潤為-0.34億元，處于虧損狀態，且只有一個尚待開發的項目，需要較長時間產生現金流量，將其出售有助于改善祥生的流動資金狀況，及時為公司“止損”。
從交易溢價上來看，截至2021年底，杭州濱拓的總資產為21.62億元，凈資產為8.14億元，出售51%股權對應的代價為4.87億元，以此粗略計算可知，該筆交易的溢價率約為18.03%，尚算不錯。
不止于此，今年1月初時，祥生還將入局僅一年的浙江向日葵健康產業發展有限公司（簡稱“向日葵健康”）23.8095%的股權進行了轉讓，總代價3.37億元。
向日葵健康是祥生旗下主營養老服務、健康及體育相關咨詢服務（不含診療服務）、醫院管理、物業管理、酒店管理及園區管理服務業務的公司，主要資產為一家位于浙江省諸暨市的保健及養老中心，建筑面積35.37萬平方米，目前還在建設中。截至2021年底，向日葵健康的總資產為11.5億元，資產凈值為6.8億元，收益為0元，還在培育期。
這筆交易為祥生帶來了約1.75億元收益，以償還公司貸款及支撐日常營運。面對融資難、銷售難的困局，主營業務盈利承壓的房企，紛紛將其過往重金布局的多元化業務擺上了出售的貨架，祥生控股也不例外，被其擺上貨架的是開發周期長、耗資多的大健康業務。
此外，祥生控股還主動暫停了物業板塊祥生活服務的上市進程。據悉，祥生活服務曾于2021年5月28日遞交招股書，并在6個月有效期內的最后時刻通過了港交所聆訊，是行業內為數不多通過聆訊的“幸運兒”。
按照一般流程，祥生活服務將會進行路演、招股，此后于港交所掛牌敲鐘上市。但祥生活服務卻主動擱置了這一計劃，表示未來將持續關注市場動態，選擇更佳的時機推進上市計劃，從而獲得更優、更合理的估值。
在這背后不可忽視的事實是，祥生控股在祥生活服務正式通過聆訊前剛剛經歷了一輪股價暴跌。彼時，市場對祥生控股充滿不信任，這種不信任情緒傳導至關聯公司祥生活服務，將影響后者的上市招股計劃。
尤其是，當下市場環境中，房企只有活下去才能最終迎來市場回暖的一天，此時推動物業上市對于祥生控股的主業發展而言并無直接幫助，反而將該其留下才相當于為公司保留了一塊壓艙石。未來的時間內，祥生活服務不論是被出售亦或是被重新包裝上市，都將是祥生在關鍵時刻的重要底牌。
即便“黑天鵝”事件頻出，但在種種紓困舉措的助力下，祥生控股目前還未出現債務違約，且在造血的銷售端交出了一份不錯的答卷。據祥生公告，其2021年的權益金額為803.4億元，同比增長2.78%，單月平均銷售額為66.95億元。
回看地產艱難前行的2021年，不少房企深陷暴雷泥潭，銷售業績更是“跌跌難休”。與之相比，祥生上述銷售業績的取得已十分不易。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
