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來源： 證券時報
作者： 吳家明
最近一段時間，新房限各地樓市調控的放松頻率似乎有所加快。市場消息指出，年內廣州市已對新項目備案價進行動態調整，政策“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、調整下浮20%，超次樓棟均價不能超項目核定線均價。節奏加快不過，因城施策截至發稿，廣州各地相關部門沒有對市場消息做出官方回應。新房限
對整體去化有利
記者發現，放松對于廣州新房限價的年內消息早已不是排名前列次傳出。早在今年8月，政策當地就流傳出部分新房項目的不同樓層價差已經拉開，或許意味著限價政策新的調整方向。有業內人士表示，廣州一直以來嚴格實行住房價格指導，實施動態監管，以支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。即使樓棟的備案均價仍是固定，但不同樓層、戶型、朝向，價差可以拉得更大了。好賣的房源價格自然堅挺，不好賣的房源可以降低價格吸引購房者，對樓盤的整體去化來說是有利的。
中指研究院發布的數據顯示，今年8月廣州新建商品住宅網簽面積超60萬平方米，環比微降，同比下降超10%。價格方面，8月廣州新建商品住宅價格環比上漲0.06%，漲幅較上月擴大0.01個百分點，同比上漲1.74%。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“一房一價”本質上是限制房價上漲，引導開發商合理定價和市場預期。適應市場情緒旺盛，漲價預期強烈、投資客較多時的市場形態。目前，市場形勢發生很大變化。一方面是高價改善盤賣得好，甚至供不應求；另一方面是低價剛需盤去化難。因此，就需要實時調整限價政策。部分盤可以實時漲價，部分盤可以降價促銷?！安町惢亩▋r政策，針對不同購買力，可以達到精準營銷，加速去化，既能實現銷售規模還能穩定市場預期，也能降低普通購房者的購房門檻。對廣州這樣的一線城市來說，包括黃埔在內的中心城區，房屋供求矛盾大，供求匹配難度大，通過價格引導以穩定預期和購買力是長期策略，但也會實時調整?！?/p>
市場情緒的修復仍需要時間
除了樓市調控政策，廣州土拍市場也發生了一些變化。近日，廣州第三批集中供地正式掛牌上線，共出讓20宗地，起拍總價538億元。中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，從第三批供地整體情況來看，主要還是以市中心地塊為主且地塊較為優質，不乏天河、海珠、荔灣等多宗地理位置優越的地塊，且本次在出讓規則上，已全面取消競自持環節，從土地端向開發商讓利。因此，無論是從地塊的屬性，還是競拍規則的優化，都將有利于調動房企參拍的積極性。
除了廣州，就在中秋小長假前夕，包括浙江杭州、麗水市、湖南瀏陽、江蘇泰州和廣東汕尾等地再度發布樓市新政，支持剛需及改善型住房需求，促進房地產健康有序發展。
根據中指研究院監測，今年以來全國已有超250個省市優化調整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出臺，7-8月各地因城施策有所放緩。9月以來，各地因城施策節奏略有加快，一二線城市政策有所跟進。從市場表現來看，除個別城市外多數城市市場預期恢復有限。短期來看，各地因城施策的力度有望進一步加大，“保交樓”相關舉措繼續落地見效，疊加信貸環境的優化改善，政策效果有望逐漸顯現，特別是熱點一二線城市，購房者預期和置業信心有望逐漸回升，但對于大多數城市來說，市場情緒的修復仍需要時間。
李宇嘉還表示，過去10年盡管房價明顯上漲，但近年來做的較大的一件事情，就是建立并穩妥實施房地產長效機制，落實落細城市主體責任和省級監管責任，建立健全房地產市場監管體系。對控制房價上漲，穩定市場秩序發揮了重要作用。近期，盡管市場回調，但長效機制基本穩定，確保未來不會發生反彈和大漲，商品房平穩運行的機制基本形成。
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