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哈嘍大家好，拐點我是海淀環邊血拼哥。
大新聞來了！上新政策總是左右來的猝不及防。
7月24日，得房中央政治局會議召開。緣人此次政策明確適時調整優化房地產政策，為下半年政策持續寬松、出大招明確了總體方向。
表：2022年以來中央政治局會議中涉及房地產的內容梳理
地塊分成東西兩個地塊，用地1.69萬平米，建面5.2萬平米，限高80米，容積率3.0。
東邊34地塊 用地0.9萬平米，西邊33地塊，用地0.7萬平米。
從目前爆出的信息來看，總戶數440戶，6-18層的洋房+小高層，產品面積段為96㎡-156㎡ 三居至四居，銷售指導價是8.5萬/平。
外立面采用大面積鋁板，也符合這個價格的氣質。
02/
好壞參半
周邊配套不錯，翠微百貨、五棵松華熙LIVE商業，加上北靠海淀，西有西城，生活氛圍都會不錯。
地塊挨著鐵路，加上挨著西四環！噪音問題，火車經過的震動，車輛鳴笛的聲音，都可能會存在！
但北京橫向中軸的新房，幾乎也很少見。
周邊二手房次新參考，保利和光逸境，99-187平米，3-4居，目前二手房報價10左右，都是今年大多數才滿兩年！
新房附近南邊3km，有城建龍樾天元，有小戶型89平，指導價8.5萬。華曦府，指導價7.5萬，最小戶型96平，期房開盤秒沒，現房還沒有開盤。
熙華臺對比周邊次新倒掛近2w，位置不錯，但真的要考慮噪音問題。
03/
戶型制勝？
因為不利因素很考驗開發商的能力，龍湖物業，建工操盤，戶型面積為96、115、125、156㎡三四居，得房率在82-87%左右。
今年部分新項目有個比較詭異的點是，往往最小面積的戶型要承擔最大的不利因素風險。
96、115㎡戶型分布在項目最北側的位置，我們先看下最小戶型：
96平米三居，長進深戶型，南向兩面寬，得房率在85%左右。
至少保證了一邊的免受噪音的影響，戶型布局沒太多浪費空間，又有獨立的家政空間。
其他大戶型都比較方正，尺度上，舒適性上，已經是大改善的標準了??
滑動查看其他戶型
給大家總結下，
不利因素太多，又臨鐵又是公路，城市界面差不說，噪音問題也是痛點。
位置不錯，且四環內的項目越來越少，基礎戶型96平沒什么問題，外立面也做足了品質，估計只能等有緣人……
115以上的戶型，屬于千萬級總價范疇了，要考慮后續的流通性。
今年很多新項目，都需要取舍，比如配套還在規劃、不利因素、城市界面等問題。
一定要考慮后續的流通率。
要假設未來出售置換時，這些問題依舊存在時，自己的房子會不會打折。
慎重！
