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焦點財經Focus 2023-07-12 20:56:12 用手機看
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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
“過去幾年我們走得相對較慢，地逆希望下一輪我們能夠快一些，倉線而且會越來越快”。兄弟2022年3月業績會上，保利置業董事會主席萬宇清強調要爭取在十四五期間達成千億規模。
規?！耙靶摹毕?，保利置業一改往日重倉西南的風格，重點布局一二線核心城市。
7月11日，13家房企參與爭奪上海楊浦平涼社區地塊，最后被保利置業幸運搖中，總成交價約22.73億元。據不完全統計，保利置業近三年在上海新增7個項目。
今年以來，保利置業還輾轉廣州、蘇州等城市拿地，半年拿地金額達73億元，補充一二線城市的態度明顯。
與此同時，保利置業與其“兄弟”保利發展多次出現在同一城市“搶地”，雙方的同業競爭問題再次凸顯。
上海再拿地，去化或無壓力
樓市調整已延續兩年之久，全國主流房企紛紛調整拿地策略，扎堆瞄向去化更有保障的核心城市。背靠保利集團、資金雄厚的保利置業，順勢成為一二線城市的“常客”。
7月11日，超一線城市上海2023年第二批集中供地拉開帷幕。位于楊浦區平涼社區01D4-06地塊吸引了招商蛇口、中海地產、越秀地產等13家房企參與競拍，在觸及限價后，13位競買人全部確認進入搖號階段。最終，保利置業以22.73億元的最高限價幸運搖中該地，溢價率10%，成交樓面價為7.425萬元/平方米。而在3個月前的上海首輪集中供地，保利置業還聯合建發以70.26億元競得青浦區盈浦街道竹盈路南側地塊。
不止如此，保利置業還在2021年、2022年的上海集中供地中，以底價斬獲楊浦區定海社區、賢區奉賢新城兩宗地塊，總成交價達51.27億元，并推出其“明玥”產品系。
搜狐財根據年報統計，近三年，保利置業在上海通過公開市場、城市更新等方式累計獲取7個項目。
興業證券曾指出，保利置業拿地傾向市場需求和流速有保障的中小型住宅項目。此次保利置業拿下的楊浦區平涼社區地塊也不例外。
據悉，該地塊系普通商品房用地，地塊體量較小，總計3萬方左右。但克而瑞指出，該地塊位于內環內，絕對稀缺，更是因為近年來楊浦東外灘板塊市場熱度高，流速快，項目日光無壓力。
補倉一二線城市，改善土儲結構
此前保利置業并不是上海的?？?，其重倉的反而是西南區域。2017年報顯示，其于西南地區城市合計土地儲備約1034萬平方米，占其總土地儲備約51.1%。但是西南地區產出與投入并不匹配，只為保利置業貢獻了不足三成的銷售額。
轉折發生在2019年。這一年，保利置業開始加快拓展速度，主張"增長和發展"，更在2020年度業績發布會上立下"未來五年再造一個保利置業”的目標。
規模野心的驅動之下，保利置業側重布局長三角、大灣區的一二線城市，并定下“以銷定投、以銷定產”的拿地策略。
保利置業在2022年年報中稱，“年內長三角和大灣區的合約銷售占比達到70%，同比增長10%。高能級城市銷售貢獻提升，推動置業集團合約銷售均價同比增長16%，更加堅定公司聚焦核心城市核心區域的信心?！?/p>
據悉，2022年，其新增土儲均來自上海、深圳、寧波等一二線城市，其中長三角和大灣區，分別占8%和57%。截至2022年末，保利置業總權益土儲中長三角和大灣區占比較2019年提升個11百分點至43%，一線城市占比較2019年提升8個百分點至22%。
今年以來，保利置業繼續補倉一二線城市，除上海外，其在廣州、蘇州等地大舉拿地。中指研究院統計，今年上半年，保利置業權益拿地金額達73億元，位于榜單第20名。
與此同時，保利置業銷售額保持高速增長。今年1-2月，其全口徑銷售額達127億元，同比增長225.6%，在克而瑞銷售榜單中位列第20位，得以重返20強。
為此，保利置業特別制作慶祝海報，并稱：1-2月的成績“為全年奮戰開好頭、起好步”。截至今年6月末，保利置業累計實現合同銷售金額約374億元，同比增長127%，是為數不多保持正向增長的房企。
“兄弟”同城拿地，同業競爭問題再現
值得注意的是，當主流房企都瞄準核心城市時，保利置業與其“兄弟”保利發展的同業競爭問題再次凸顯。
保利置業、保利發展均是央企保利集團的下屬孫公司，兩者的主營業務均為房地產。搜狐財經發現，今年、保利置業、保利發展均出現在上海、廣州等城市的集中供地中，且雙方均有收獲。例如，此次上海第二批集中供地中，在保利置業搖中楊浦區平涼社區地塊前一天，保利發展也以底價8.67億元落子青浦區重固鎮。
據不完全統計，目前，雙方重疊城市包括廣州、深圳、佛山、上海、北京、常州、濟南、杭州、武漢、蘇州、寧波等城市。這意味著，兩“兄弟”在這些地方不可避免地出現業務沖突、同業競爭的問題。
事實上，關于保利置業和保利發展的同業競爭由來已久。為此，保利集團曾出面調解雙方的同業競爭關系 。
按照2012年保利地產的股東大會上董事長宋廣菊的透露，“為了避免同業競爭，保利集團做了規定，對于雙方共同進入的上海、廣州（佛山）、重慶和武漢4個城市，兩家企業要協商發展，而今后，原則上，將不會再有新的交叉區域?！?/p>
2017年底，保利發展通過間接收購保利置業約20%的股份完成了二者的重組，當時兩家公司約定在發展區域上進行劃分，內地新增的項目由保利發展開發，港澳地區則以保利置業為主導的。但目前看來，這一承諾并未真正履行。
而雙方的同業競爭問題也引發了上交所的關注。
2022年11月底，保利發展乘著“第三支箭”政策的東風，宣布定增募資125億元。上交所在今年3月就此事下發問詢函，其中要求保利發展說明：“解決同業競爭措施的實施情況及其有效性，已做出的關于避免或解決同業競爭承諾的履行情況及是否存在違反承諾的情形?！?/p>
保利發展在回復中稱，從房地產行業內競爭的特殊性，以及房地產產品本身的特殊屬性等方面而言，雙方之間并不存在實質性的同業競爭，保利置業的業務發展不會對保利發展的利益造成實質性的損害。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
