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哈嘍大家好，車城持我是鐵規(guī)血拼哥。
最近信號實在太多了，劃加9月1-18日，用年有地累計各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控策高達100次。前限區(qū)還
8月全國房地產(chǎn)政策單月超過120次，競房價上大家都已經(jīng)很累了。
目測一線城市還有釋放的空間，可是依舊是在不斷的試探中。
好在北京今年還算爭氣，沒有那么慘，開發(fā)商在京拿地就已經(jīng)很積極了。
這就是導(dǎo)致了：新盤越來越多，開發(fā)商自己卷自己，還要面對市場上不斷增加的庫層梁。
所以開發(fā)商都是把自己能做的都做到極限，本期測評的項目就是這樣。
01/
5層洋房社區(qū)
在去年北京三批次集中供地中，中交投資以總價22.7億底價摘得的石景山區(qū)五里坨土地一級開發(fā)項目1602-648、1602-650地塊，其中648地塊為居住用地。
而后，中交投資和遠洋集團攜手，案名定為「中交遠洋·那么小鎮(zhèn)」
項目位置處在西五環(huán)，周邊暫時沒有地鐵，需要依靠自駕出行。
未來，根據(jù)石景山五里坨-廣寧街區(qū)控制性詳規(guī)批復(fù)公告，市郊鐵路京門線會在五里坨設(shè)置站點（三家店站），該線將與金安橋樞紐與S1線、6號線、11號線進行換乘。
那么小鎮(zhèn)是中交合作開發(fā)和運營石景山生態(tài)智慧城的開篇之作，周邊都是有詳細的業(yè)態(tài)規(guī)劃。
項目容積率僅約1.2，規(guī)劃17棟五層低密度洋房，而且戶戶可觀山，85%超高得房率，且都是正南正北朝向。
整體采用新中式建筑風(fēng)格，共500套房源，銷售指導(dǎo)價6.2萬元/㎡。
02/
滿分戶型
面積段約為95-176㎡三居和四居，主力戶型面積為95㎡、118㎡、139㎡，戶型設(shè)計的相當不錯，總價590萬起步，
戶戶可觀山，部分戶型有85%超高得房率。
最小面積95平三居，戶型方正，南向三面寬：
動線流暢，做到了不浪費每一寸空間，且LDK真正實現(xiàn)一體化，南北通透，讓景觀達到最優(yōu)。
118平四居，四葉草戶型，南向三面寬：
這個面積段下做到獨立玄關(guān)不多見，而且B1戶型挑不出什么毛病，注意B2是暗衛(wèi)。
139平四居和118相比沒什么區(qū)別，建議在這兩個戶型糾結(jié)的可以選118。
只是尺度上更大了，但空間的功能性不會差很多。
03/
夾縫求生
平心而論，石景山的市場是非常缺好戶型產(chǎn)品的，尤其是正南正北+戶型方正。
但整個石景山新房市場，存量實在太多，都卡在非常尷尬的境地。
新盤項目去化周期太長，新地還在不斷拍，未來銷售會更有壓力。
主要原因在于，能選到石景山的客戶，對性價比會更敏感些，以及接受不了太高的總價。
而那么小鎮(zhèn)的定位客群顯而易見了，主要有兩群人：
1、預(yù)算足夠，對于居住產(chǎn)品有極致追求，尤其是山景有特殊需求的。
2、能有時間等地鐵規(guī)劃建成，長期持有，做養(yǎng)老房。
這已經(jīng)不算是小眾客群了，而是更精準的人群細分，整個北京這樣的客群也實在太少了。
當然就五層洋房產(chǎn)品來說，也是可以沖一把的勇氣。
畢竟高層/小高層入住后30年后維修成本并不低，而洋房產(chǎn)品能夠長期持有幾十年還是劃算的。
祝項目能早日能被精準客群看到。
