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焦點財經Focus 2022-11-30 10:20:28 用手機看
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作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
11月29日，傳遞北京2022年第四批集中供地落錘，什信6宗住宅地塊成功出讓，北京135.22億元成交價款落袋為安。集中
在前三批次土地供應端穩健輸出后，供地北京第四批次集中供地，率創規模雖明顯縮減，新高僅推出6宗地，傳遞熱度卻達到了較高水平。什信其中，北京3宗地塊觸頂，從溢價率來看，本輪亦創下了2021年集中供地以來7批次溢價率的新高，達10.02%。熱度高漲之下，此次拍地流拍率繼續維持“0”態勢。
諸葛找房分析認為，北京本輪土拍熱度高漲，溢價水平創新高，同時拿地企業以國企和部分優質民企為主。這主要由于近期金融端支持房企政策頻發，“三支箭”均已發射，提升了房企拿地的積極性。此外，北京作為一線城市，市場較為堅挺，是開發商拿地的首選城市。
中指研究院土地事業部研究負責人張凱也提到，此次北京第四批次土拍熱度一定程度上超出預期，主要受三方面因素影響。
一是，目前全國房地產市場仍未企穩，北京、上海等個別城市由于房地產市場熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇。
二是，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在今年四批次有所斬獲和補倉。
三是，北京很多城投類企業均具備操盤開發能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。
“熱”與“冷”
此次北京集中供地雖整體較“熱”，但具體到各行政區來看，則“冷熱不均”現象明顯。
具體來看，朝陽最“熱”。朝陽區推出的3宗地塊，每宗都吸引了十余家房企報名參與，高于石景山、門頭溝和通州三宗地塊報名房企的總和，且3宗地塊均觸頂。
其中，朝陽平房鄉PF44地塊吸引了10家房企及聯合體報名參與，現場競價達上限后，有5家企業參與搖號環節，最終由“保利+建工”以25.53億元+10000平米現房銷售面積競得。
朝陽平房鄉PF45號地塊吸引了14家企業主體報名參與，也是掛牌時報價最多的地塊。有8家企業參與競現房銷售面積，觸達上限后最終搖號由三元嘉業以24.38億+10000平米現房銷售面積競得。
朝陽區奶西村29-321地塊吸引了9家企業報名參與，最終4家企業參與搖號，由“金隅”以32.315億+35000平現房銷售面積競得。
粗略計算可知，北京第四批次集中供地中，朝陽區所供應的3宗地，成交總價即達82.22億元，占此次土拍成交總價135.22億元的60.8%。而來自石景山、門頭溝、通州等區域的另外3宗地塊，則只占據了39.2%，不足4成。
焦點財經獲悉，石景山區老古城綜合改造土地一級開發項目1608-626地塊吸引了5家企業報名參與，最終由中海競得，溢價率5.58%。門頭溝區永定鎮地塊則在公開競拍前一日底價成交，由中建方程+中建信和聯合體以7.9億元成功摘得。通州區永順鎮地塊因無人遞交現場競價申請單，由北京城建興華以16.69億元摘得。
克而瑞指出，從盈利空間方面來看，本輪北京土拍“讓利”表現更為明顯，6宗地塊的平均地價房價比為0.54，與上一輪相比僅提升0.04，但平均房價地價差達到34777元/平方米，比上一輪提升了5000元/平方米。朝陽區的3宗地塊均達到現房銷售面積的上限，對于房企回款會產生一定影響，尤其金隅所競得的奶西村地塊，現房銷售比例達到50%左右，但房價地價差將近4萬元/平方米，項目盈利依然可期。
盈利空間的進一步擴大，也是刺激房企積極拿地的重要原因，克而瑞稱。
“老面孔”與“新面孔”
焦點財經注意到，本次北京土拍，金茂、中海、華潤、保利、招商、金隅、首開等“老面孔”均有報名。其中，金茂表現最為活躍，共計報名5宗地塊，獨立報名了朝陽平房2宗、古城和通州地塊；聯合首開報名了朝陽奶西321地塊。在此前的第三批次土拍中，金茂也積極報名了5宗地塊，最終拿下了大紅門1宗地塊。只是此次土拍中，金茂并無斬獲。
中海的表現僅次于金茂，報名其中4塊地，但只在石景山斬獲一宗。克而瑞指出，石景山本就是中海新城的大本營。目前，中海已在石景山布局了中海天鉆、天璽、云庭等項目，且石景山古城區當前恰在新房供應空檔期，此刻補倉正合適。此次中海竟得的地塊，本身也被中海的項目所包圍。其中，北側為中海金石公館、西側是中海金璽公館、西北側是中海長安雅苑，西南是中海大廈。
緊隨中海之后的是保利&建工聯合體，此次土拍，其共參拍了3宗地塊，竟得一宗。
不止于“老面孔”，一些財力雄厚、融資能力強勁的“新面孔”也在積極入局。不再滿足于布局北京郊區的中建系就是典型的一個。
據焦點財經不完全統計，2022年至今的北京四個批次集中供地中，中建系已累計投入約516億元，嶄獲14宗住宅地塊。中海之外，中建八個工程局中，有近一半的地產公司布局北京。第四次集中供地中，中建一局、二局、五局、八局及中建方程均有報名，偏愛朝陽市場，但運氣不佳，未有斬獲，僅有中建信和（中建五局持股47%，為第一大股東）、中建方程（中國建筑100%持股）聯合體作為一級開發企業斬獲了門頭溝一宗地塊。相比中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建壹品（三局），中建方程與中建信和稍顯陌生，但全國各地多個中建系房企齊聚北京參拍，側面反映著其對北京市場的看好。
北京首農集團旗下的三元嘉業在參與了第二批次小瓦窯地塊、第三批次永豐地塊后，此次終于有所斬獲。經過19輪爭奪，三元嘉業力挫中建一局、城建興華、中建八局、首開、京宸盛匯等13家企業，拿下朝陽平房鄉45地塊，溢價率15%，一鳴驚人。這也是本輪拍地中樓板價最高的地塊。
整體看，此次北京集中供地的報名房企，仍以國企、央企為主，京宸盛匯是唯一報名參加競拍的民企，且未有斬獲。企查查顯示，該企業于2022年11月8日成立，注冊地址在懷柔區，注冊資金1000萬元，實際控制人和最終受益人為王海朝。
克而瑞指出，此次土拍不論是參與還是拿地，央、國企的參與程度都是最高的。在擺脫城投依賴的同時，民企還尚未現身，未來北京的新房市場將繼續由這些頭部房企分食。
另外，此次土拍中也可窺見“雙碳”目標的身影。比如，中海競得的石景山地塊，掛牌文件就顯示，鼓勵建設全齡友好社區及實施超低能耗建筑。地塊上所建項目須滿足綠色建筑二星級標準、實施裝配式建筑且裝配率達到60%即A（BJ）級、設置太陽能光伏或光熱系統等高標準商品住宅基本品質要求。三元嘉業竟得的朝陽平房鄉地塊亦有類似規定。
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