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市場越差，實數打擊越大的重信是剛需。
今天盤了下北京數據發現，從北出前11個月成交的京真據讀缺口主要差在800萬以下項目。
單價8w以上的實數新房銷量反而逆勢而上。
這也給想買房的朋友指出一個更穩妥的方向，話不多說，咱一起看看真實數據指導。
NO.01
中原數據顯示，11月北京新建商品住宅成交均價57883元/㎡，環比上月下降8%，同比去年下降0.35%。
成交套數為3651套，套數環比下降11%，同比下降21%。
成交金額261.22億元，環比下降21%，同比下降25%。
由于高單價項目與10月相比簽約放緩（中建玖合府均價11.7萬/平，11月僅簽約47套，遠低于上月319套），所以拉低整體成交均價。
不過算了下，今年1-11月北京新房成交均價是59937元/平，與之相比11月成交價格仍低了一些。
從各區域價格來看，西城、東城均價最高，超10萬/平；海淀、朝陽均價其次，超過8萬/平。
從各區域成交套數看，共11個區域成交套數環比下降，僅海淀、豐臺、通州、門頭溝4個區域成交套數環比上升。
從存量套數看，截至11月底，北京商品住宅存量為9.5萬套，存量套數同比上升14%，持續高位。
據中原視點測算，按近6個月的月均去化速度，出清周期為2.2年，壓力較大。
整體看，11月北京新房成交回落明顯。
NO.02
由于yq沖擊，今年北京前11個月成交都不景氣。
1-11月北京新建住宅成交大約是3.56萬套，而去年同期的成交套數是5.14萬套，減少了1.58萬套。
不過扒開成交結構發現，在整體成交規模低迷的情況下，北京8萬+的項目成為黑馬，成交量暴漲。
中原視點數據顯示，今年1-11月單價8萬以上項目共成交6696套，成交套數同比增長70%。
并且從各總價段成交來看，800萬以下成交項目銳減。
銷冠100統計，今年1-11月北京800萬以下項目，成交套數是26247套，而2021年1-11月800萬以下成交套數是43977套。
共減少了17730套，和總套數缺口基本吻合。
市場低迷，打擊最大的是剛需。這也正說明，北京樓市的主要購買力在改善群體。
NO.03
樓市是政策市，很多時機會隨著政策變革出現或消逝。
不可忽略的是，新房的成交和供應端有很大關系。
從21年開始，北京限競房時代徹底告一段落，供應端開始進入改善主場。
新房戶型逐步取消70/90限制，89平三居不再是市場主力。
關注土拍的同學應該知道，今年前四批次供地，保留戶型限制的地塊已經非常少了。
這給房企留了更高的產品靈活度，可以去滿足市場合理的剛需或改善需求。
當然，也是由于前幾年市場剛需產品為主，改善客戶可選余地不夠，近兩年供應的轉變釋放了積壓的改善需求。
再加上今年優質區位供應加大，刺激了改善成交。
從供地的環線看，2022年四環內住宅用地增多；
另外，像海淀永豐等優質板塊供應也有所增大。
從單價8萬+項目取證情況也能看出，今年好位置、高單價項目供應明顯增加。
市場低迷，供應端也會配合出好地去刺激，大家配置資產注意把握機遇。
眼下北京樓市已是改善主場，大家要讀懂政策導向。
在之前的文章中，我多次強調“核心資產”的能量，即便市場低迷地段好的稀缺項目抗跌能力也非常強。
跌與否，優質資產不怕。何況這個月起，風向已轉大勢清晰，新一輪啟動不會遠了。
