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來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)
本報(bào)記者 方超 石英婧 上海報(bào)道
新增供應(yīng)量環(huán)比顯著增長(zhǎng)596.1%、海優(yōu)環(huán)比凈吸納量環(huán)比提升275.6%……近日，質(zhì)寫字樓增長(zhǎng)上海寫字樓市場(chǎng)需求回升的季度凈吸近倍現(xiàn)象引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
10月12日，世邦仕新CBRE世邦魏理仕發(fā)布的魏理《2022年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，2022年第三季度上海寫字樓市場(chǎng)錄得5個(gè)成熟開發(fā)商項(xiàng)目交付，源納量分別位于徐匯濱江、等需徐家匯、求凸蘇河灣及前灘，顯上共計(jì)52.2萬平方米新增供應(yīng)量，環(huán)比顯著增長(zhǎng)596.1%。
“受期待已久的新項(xiàng)目亮眼預(yù)租帶動(dòng)，需求復(fù)蘇，凈吸納量錄有175226平方米，環(huán)比提升275.6%，同比減少61.0%。”報(bào)告顯示，上海寫字樓細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，新供應(yīng)所在板塊表現(xiàn)尤為凸顯。
新項(xiàng)目入市帶動(dòng)需求恢復(fù)
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，在具體的行業(yè)需求方面，按租賃面積計(jì)算，以新能源汽車為代表的消費(fèi)品制造業(yè)位居排名前列，占比達(dá)到25%，金融業(yè)、TMT、醫(yī)療及生命科學(xué)等分別位居其后。
“受大面積內(nèi)外資新能源汽車、時(shí)尚奢侈品細(xì)分產(chǎn)業(yè)為主成交落址新項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)，消費(fèi)品制造業(yè)躋身當(dāng)季排名前列；其次是以基金、投資管理、信托、期貨為主的金融類仍持續(xù)釋放，多為板塊內(nèi)部的升級(jí)擴(kuò)租。”上述報(bào)告如此顯示。
值得注意的是，在全球經(jīng)濟(jì)面臨不確定性等多因素影響下，企業(yè)對(duì)成本控制、租約靈活的精裝辦公室訴求也隨之增長(zhǎng)。
報(bào)告顯示，上海寫字樓市場(chǎng)租金趨勢(shì)呈現(xiàn)明顯的下調(diào)幅度以期激活市場(chǎng)加速回暖，全市報(bào)價(jià)和有效租金環(huán)比分別下調(diào)0.5%、0.9%，而空置率較高且垂詢平淡的子市場(chǎng)調(diào)租明顯，南京西路板塊韌性突出，新興區(qū)域的優(yōu)質(zhì)濱江項(xiàng)目租金目前可降幅度有限。世邦魏理仕認(rèn)為：“隨著供應(yīng)放量，年內(nèi)預(yù)計(jì)還會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)整。”
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸暗谌径壬虾懽謽鞘袌?chǎng)錄得多個(gè)分布于‘一江一河’沿岸濱水地區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目帶動(dòng)，需求引領(lǐng)全國(guó)表現(xiàn)，凈吸納量已然與2020年全年水平齊平。隨著疫情零星發(fā)生和經(jīng)濟(jì)下行壓力，更多的中小型及外資企業(yè)對(duì)靈活辦公及定制裝修接受度持續(xù)提升。”
“但上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)逐步回歸正常，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的集中入市也為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，特別為上海外資需求升級(jí)布局奠定了信心和基礎(chǔ)。截至年底仍有多個(gè)位于徐匯濱江、北外灘、火車站等項(xiàng)目有望交付，全年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將破百萬，為主力需求租戶提供辦公煥新、能級(jí)提升的可選場(chǎng)所。”張?jiān)饺绱吮硎尽?/p>
朝陽產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)需求
新能源汽車等朝陽產(chǎn)業(yè)不僅帶動(dòng)了對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求的回升，也為上海物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)、商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)帶來持續(xù)性利好。
報(bào)告認(rèn)為，在物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，上海制造業(yè)需求保持穩(wěn)定。“尤其新能源汽車的熱度持續(xù)，錄得美國(guó)電動(dòng)車制造商在奉賢板塊4000平方米的成交。上海市著力恢復(fù)提升汽車產(chǎn)業(yè)鏈的暢通能力，優(yōu)化碼頭的布局部署，整體恢復(fù)能力超過預(yù)期。8月新能源汽車出口數(shù)量創(chuàng)月度歷史新高，成為拉動(dòng)全市貿(mào)易出口的重要引擎。”
無獨(dú)有偶，報(bào)告顯示，在上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)，第三季度凈吸納量73050平方米，同比下降80%，但環(huán)比回升顯著，推動(dòng)空置率環(huán)比下行0.1個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。“市場(chǎng)活力有所回歸，特別是面積較充足的優(yōu)質(zhì)園區(qū)。”
“行業(yè)需求方面，消費(fèi)品制造業(yè)以45%的租賃需求近年來首度位居排名前列，主要得益于新能源汽車品牌蔚來的大面積擴(kuò)租。”世邦魏理仕同時(shí)表示，蔚來汽車的擴(kuò)租使漕河涇板塊回歸季度主力去化板塊，空置率下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
“市場(chǎng)表現(xiàn)如預(yù)期回暖，體現(xiàn)上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的蓬勃活力和內(nèi)生動(dòng)力。四季度預(yù)計(jì)將有12.5萬平方米新增供應(yīng)，均集中在漕河涇板塊，將極大改善漕河涇租賃面積不足的現(xiàn)象，刺激優(yōu)質(zhì)企業(yè)租賃需求釋放。”世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、商務(wù)園區(qū)負(fù)責(zé)人丁竹君如此表示。
丁竹君同時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)整體供需端雖較去年的火熱均有所冷卻，但新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)變革厚積薄發(fā)，新賽道發(fā)展日趨明朗。“上海商務(wù)園區(qū)重點(diǎn)聚焦新賽道發(fā)展載體，市場(chǎng)布局日漸完善，未來也將持續(xù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)落地，伴隨產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)。”
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