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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 鄭康豪“急了” 皇庭廣場降價18億尋接盤方 鄭康豪“急了” 皇庭廣場降價18億尋接盤方
焦點財經Focus 2022-03-29 22:03:47 用手機看
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作者 |筱納
出品 |焦點財經
曾被潮汕兩大家族爭奪、庭廣運營過程向近十家金融機構融資超百億，場降如今深圳皇庭廣場卻陷入“打折甩賣”無人問津的價億冷清境地。
潮商鄭康豪實控的尋接皇庭國際正在全面“退房”，轉型半導體。盤方自去年傳出轉讓核心資產消息后，急了旗下深圳皇庭廣場的鄭康動向頗受關注。
最近皇庭國際連發了公告，豪皇然而一個星期后，庭廣深圳皇庭廣場轉讓價格竟然大跌，場降參考價格從74.93億降至56.2億，價億足足縮水了18.73億。尋接
此前皇庭國際稱已有意向客戶，此次降價也被視為或與客戶商議妥當。然而焦點財經從業內人士處獲悉，深圳皇庭廣場目前仍未有意向明確的客戶，降價實際上就是為了加快出售進度。
一年內到期有息負債總額約40億，這一次鄭康豪真的“急了”。
皇庭國際“降價甩賣”核心資產
李嘉誠曾說，決定房地產價值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三還是地段。然而深圳皇庭廣場處于深圳CBD中心位置，地段定律頻頻失效，連估值也大打折扣。
深圳皇庭廣場究竟值多少錢？自去年5月，中信信托因皇庭國際貸款逾期申請查封皇庭廣場后，這個問題備受投資者關注。皇庭國際子公司融發投資持有皇庭廣場，根據皇庭國際2020年年報，皇庭廣場租金收入2.7億，評估公允價值為77.28億元。
位于深圳較好的地段，周邊商圈發展成熟，去年已有投資者疑惑，估值77億元，相當于每平米6.9萬，明顯存在低估。而距離皇庭廣場一路之隔的深圳怡景中心城，2019年以66億價格被香港領展收購，創造了當時華南商業零售物業單體較高成交金額的紀錄。皇庭廣場開業時間比怡景中心城還要晚6年，或許估值還有想象的空間。
2022年，皇庭國際加快“退房”進度，2月開始，擬在深圳聯合產權交易所預掛牌轉讓公司持有的深圳融發投資有限公司及重慶皇庭珠寶廣場有限公司各不少于51%股權，兩公司旗下資產基本屬于皇庭國際較具價值最核心的資產，其中融發投資是深圳皇庭廣場的運營主體。
今年3月，投資者詢問皇庭廣場是否有深度洽談的核心客戶，皇庭國際回復掛牌轉讓事項正在有序推進中，目前已有幾個意向客戶在程序進行中。
3月23日，皇庭國際公告稱，聯交所發布《融發投資100%股權轉讓意向征集公告》，參考價格74.93億。3月29日，皇庭國際再發公告，然而融發投資100%股權轉讓參考價格變為了56.2億。
間隔僅一個星期，核心資產深圳皇庭廣場降價18.73億。IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析，皇庭國際自身在流動性壓力之下出售該宗不動產的迫切性，讓其在很大程度上失去了出售深圳皇庭廣場的主動性與談判能力。
柏文喜表示，不動產，尤其是大宗不動產交易價格的決定因素，除了來自于以租金為核心的創造現金流的能力之外，還與市場流動性有關。很顯然，疫情對社交活動造成的不便對于金融貿易與服務業帶來了很大的影響，而這些行業正是不動產的主要使用者與租戶，不動產以租金為主的現金流的下降必然帶來交易價格的下降，他認為降價后的參考價格，是該宗資產在當前條件下的合理定價。
深圳皇庭廣場此次降價是否已有了意向客戶，談妥交易價格？焦點財經從知情人士處獲悉，皇庭廣場仍在尋找買家，此前掛牌轉讓價為參考估值，第二次掛牌的56億為實際價格，皇庭國際方面想通過降價，盡快推動資產的出售進程。
皇庭廣場或重走坎坷易主路
巨額債務似乎從建設起初，就背在了皇庭廣場身上。
皇庭廣場最初名為晶島項目，由深國商控股子公司深圳融發投資開發，2002年拿地，2005年才開工，而后又因資金問題，工程陷入停滯。
這塊價值極高的地塊，吸引了各方力量的覬覦，引發了一場對上市公司深國商股權的爭奪戰。潮商茂業黃茂如、皇庭鄭康豪、原大股東馬來西亞和昌父子和公司管理層展開博弈，鄭康豪當年以初生牛犢不怕虎的姿態，通過兩日“閃電戰”收購百利亞太股權，2009年最終獲勝。
入主深國商后，鄭康豪玩起了金融游戲。十余年時間，鄭康豪從中信信托、渤海信托、平安信托等近十家金融機構融資超過130億，其中用于晶島項目裝修工程款、招商推廣費等費用超15億。
2013年，更名后的深圳皇庭廣場開業。2015年，“深國商”正式更名為“皇庭國際”。不過業績低迷，加之借新還舊隱患重重，高昂的融資成本讓皇庭國際越來越吃力，鄭康豪陸續引入了九鼎投資、中植系等金主，然而隨著金主“自顧不暇”，皇庭國際債務問題越來越嚴重。
2021年皇庭國際危機徹底爆發，多家信托“踩雷”，鄭康豪本人多次被列為失信被執行人。根據皇庭國際透露，截至2021年12月31日，一年內到期的有息負債總額為40.64億，占借款余額的89.75%，借款中以房產、存單等實物資產抵押、質押貸款為38.63億，信用貸款為2.01億元。
令人意外的是，地產之路越走越窄，鄭康豪干脆換新賽道，宣布進軍半導體產業，跨界收購意發功率。
與此同時，皇庭國際的核心資產不斷被擺上貨架，其中最核心較具價值的便是融發投資持有的深圳皇庭廣場，既承擔了緩解債務壓力的作用，同時布局新賽道資金大部分也來源于此。
再次易主的皇庭廣場，在2022年卻陷入了尷尬境地。十幾年前估值就已達到60億，如今轉讓參考價一路下跌，從74.93億降至56.2億，大幅跳水18億后，目前仍舊“無人問津”。
曾是鄭康豪一戰成名的戰場，不知道這一次，皇庭廣場能否再次承載他的野心。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
