加入購(gòu)房群 買(mǎi)房?jī)?yōu)惠資源限時(shí)領(lǐng)！北京
先說(shuō)結(jié)論：
大部分距離21-23年春的到底跌多高點(diǎn)有了10%以上的回撤，一些小區(qū)甚至回撤達(dá)到了20%以上。北京
和19-20年的到底跌多價(jià)格相比，很多小區(qū)仍然要比那時(shí)高10%。北京
個(gè)別豪宅價(jià)格仍在上漲。到底跌多
說(shuō)一下為什么這么劃分時(shí)間段。北京19年底是上一個(gè)低點(diǎn)，20年夏天市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)。21年春，市場(chǎng)達(dá)到上一輪高點(diǎn)，22年和21年整體差距不大。23年春有一波熱潮后市場(chǎng)進(jìn)入急凍。
做了個(gè)圖，橫坐標(biāo)以上的都是沒(méi)回撤的硬貨。可以先看個(gè)大概意思，下面有詳細(xì)說(shuō)明。
樣本盡量選取成交量較多、樓層相近的同戶(hù)型，取成交價(jià)的中位數(shù)。
高總價(jià)豪宅確實(shí)成交相對(duì)少，會(huì)有個(gè)例影響，比如櫻海園260平近期就賣(mài)了一套，單價(jià)比20年低，光看漲幅和朝陽(yáng)門(mén)外三豐里一個(gè)水平，但二者顯然不能這么比較。除了個(gè)別豪宅以外，數(shù)據(jù)還是有很多支撐的，大家參考。
和咨詢(xún)朝陽(yáng)的朋友，我常說(shuō)一句話(huà)：“朝陽(yáng)無(wú)學(xué)次新就像彈簧，跌的時(shí)候跌，漲的時(shí)候也能漲回去。”
新北苑、望京、雙井、朝青，都是此類(lèi)代表。
畢竟五年過(guò)去了，每個(gè)小區(qū)都會(huì)有一些情況的變化，比如慧忠里對(duì)口的朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)生太多，直升就減少了。肯定直接影響價(jià)格。
有的之前漲的太多了，自然會(huì)向合理價(jià)格回歸。
大家看漲跌幅的時(shí)候也可以留意一下總價(jià)，比如都是跌15%+，放學(xué)區(qū)占坑房可能是50到100萬(wàn)左右，放改善小區(qū)對(duì)應(yīng)的就是3、400萬(wàn)了。
選取的朝陽(yáng)小區(qū)樣本里，只有京師園126平那個(gè)戶(hù)型近期成交未見(jiàn)下跌，還屬于小樣本的個(gè)例。
一位海淀朝陽(yáng)業(yè)主曾和我說(shuō)：“我發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主從商多的，價(jià)格都不穩(wěn)。從政多的，價(jià)格都比較穩(wěn)。”
19-21年，東西海陸續(xù)多校劃片，對(duì)行情和統(tǒng)計(jì)肯定有影響。
比如馬上就是蜂鳥(niǎo)47平米北開(kāi)間1000萬(wàn)歷史大頂3周年了。現(xiàn)在大概600多萬(wàn)吧。當(dāng)時(shí)的情況是，懂點(diǎn)的都明白，現(xiàn)在買(mǎi)了就是用個(gè)單校，買(mǎi)完就套牢，但還是有不懂的和著急的。
東城是19年最先多校，影響雖然不大，但那年也正好是市場(chǎng)低點(diǎn)。后來(lái)吃到了西海甚至朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)購(gòu)買(mǎi)力外溢，一度也漲的不錯(cuò)。但是以后西城要是不出區(qū)了，如果東城在升學(xué)上沒(méi)有自己的改變，漲幅還是要吐回去的。
那幾年據(jù)說(shuō)是有一批外來(lái)資金，先去的望京，后來(lái)的清河，所以看世華龍樾和橡樹(shù)灣的價(jià)格是真的夸張。
也有牡丹園北里這種超然物外的，高密度老塔樓，19年9萬(wàn)，高點(diǎn)9萬(wàn)7，現(xiàn)在9萬(wàn)3 。很多小區(qū)以后能做到這樣就算不錯(cuò)了。
到了東西城，我基本是按每個(gè)學(xué)校挑了一個(gè)主流小區(qū)。
直升的永康胡同和十字坡西里能與龍?bào)w之王水上華城一樣堅(jiān)挺是我沒(méi)想到的，背后看到的是家長(zhǎng)們對(duì)直升和省心的追求。
我特別還找了個(gè)和十字坡西里學(xué)校一樣的新中西街，都是沒(méi)電梯老小區(qū)，后者環(huán)境較弱，在價(jià)格上同樣也有體現(xiàn)。
永定門(mén)兩居次新獨(dú)苗中海紫御上一輪最高43%的漲幅著實(shí)令人咋舌。隨著后續(xù)永定府等新房的二手入市，將會(huì)失去獨(dú)苗的地位，但仍然是繞不開(kāi)的選擇之一，熱度有望保持。
展覽路德寶新園，隨著德勝出區(qū)效應(yīng)的消化，從曾經(jīng)的溢價(jià)上重重摔下。
這種當(dāng)時(shí)買(mǎi)了就是保一北邊兒的西城學(xué)籍，其實(shí)想想，換哪個(gè)家長(zhǎng)放當(dāng)時(shí)那個(gè)位置，就圖買(mǎi)個(gè)學(xué)籍的話(huà)，別的選擇也不多，不然買(mǎi)哪，什剎海嗎。
同樣選擇了兩個(gè)學(xué)校一樣的小區(qū)，對(duì)口五路通小學(xué)的雙旗桿東里塔樓和黃寺大街24號(hào)院，其實(shí)倆小區(qū)相對(duì)環(huán)境都還行，尤其后者。
之前都是接近15萬(wàn)的單價(jià)，雙旗桿東里已經(jīng)有砸到11萬(wàn)8的了，黃寺大街24號(hào)院還沒(méi)有，以后會(huì)不會(huì)有，也尚未可知。
統(tǒng)計(jì)到的小區(qū)里面漲幅最硬的，19年至今68%，中海凱旋，少數(shù)人的玩具。
這個(gè)圖是價(jià)格仍未跌破上一輪的小區(qū)。基本都是各個(gè)板塊靠前的，各有自己獨(dú)到之處。
說(shuō)說(shuō)北京市場(chǎng)還有多少能到底吧。
我捋數(shù)據(jù)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)這么跟哥們兒表達(dá)的感想：
“目前觀察的結(jié)論是，大部分最近成交比19-20年貴10%。所以你照著砍10%這種去找，我覺(jué)得可以說(shuō)不太容易虧。也有貴20%的，那種比較難砍。
現(xiàn)在的感覺(jué)我想想怎么說(shuō)，這樣，你看nba嗎。
19-20年的市場(chǎng)，相當(dāng)于科比離開(kāi)奧尼爾，單獨(dú)帶隊(duì)那兩年的戰(zhàn)績(jī)，就是季后賽邊緣，但是你知道科比實(shí)力是有的。21-22年相當(dāng)于科比后兩冠。
好了現(xiàn)在24年了。
科比的未來(lái)大概率只有：老去、斷腿。”
那么我們作為一個(gè)幾十年老科密，該如何抉擇。
一種，買(mǎi)張到舊金山的機(jī)票，換上庫(kù)里的球衣，當(dāng)一個(gè)贏球密。
一種，買(mǎi)一張舒適的前排球票，一日湖人終生紫金，欣賞科比最后的表演，往事只能回味。
