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先說結論：
大部分距離21-23年春的到底跌多高點有了10%以上的回撤，一些小區甚至回撤達到了20%以上。北京
和19-20年的到底跌多價格相比，很多小區仍然要比那時高10%。北京
個別豪宅價格仍在上漲。到底跌多
說一下為什么這么劃分時間段。北京19年底是上一個低點，20年夏天市場開始啟動。21年春，市場達到上一輪高點，22年和21年整體差距不大。23年春有一波熱潮后市場進入急凍。
做了個圖，橫坐標以上的都是沒回撤的硬貨?？梢韵瓤磦€大概意思，下面有詳細說明。
樣本盡量選取成交量較多、樓層相近的同戶型，取成交價的中位數。
高總價豪宅確實成交相對少，會有個例影響，比如櫻海園260平近期就賣了一套，單價比20年低，光看漲幅和朝陽門外三豐里一個水平，但二者顯然不能這么比較。除了個別豪宅以外，數據還是有很多支撐的，大家參考。
和咨詢朝陽的朋友，我常說一句話：“朝陽無學次新就像彈簧，跌的時候跌，漲的時候也能漲回去。”
新北苑、望京、雙井、朝青，都是此類代表。
畢竟五年過去了，每個小區都會有一些情況的變化，比如慧忠里對口的朝陽外國語學生太多，直升就減少了?？隙ㄖ苯佑绊憙r格。
有的之前漲的太多了，自然會向合理價格回歸。
大家看漲跌幅的時候也可以留意一下總價，比如都是跌15%+，放學區占坑房可能是50到100萬左右，放改善小區對應的就是3、400萬了。
選取的朝陽小區樣本里，只有京師園126平那個戶型近期成交未見下跌，還屬于小樣本的個例。
一位海淀朝陽業主曾和我說：“我發現小區業主從商多的，價格都不穩。從政多的，價格都比較穩。”
19-21年，東西海陸續多校劃片，對行情和統計肯定有影響。
比如馬上就是蜂鳥47平米北開間1000萬歷史大頂3周年了?，F在大概600多萬吧。當時的情況是，懂點的都明白，現在買了就是用個單校，買完就套牢，但還是有不懂的和著急的。
東城是19年最先多校，影響雖然不大，但那年也正好是市場低點。后來吃到了西海甚至朝陽的學區購買力外溢，一度也漲的不錯。但是以后西城要是不出區了，如果東城在升學上沒有自己的改變，漲幅還是要吐回去的。
那幾年據說是有一批外來資金，先去的望京，后來的清河，所以看世華龍樾和橡樹灣的價格是真的夸張。
也有牡丹園北里這種超然物外的，高密度老塔樓，19年9萬，高點9萬7，現在9萬3 。很多小區以后能做到這樣就算不錯了。
到了東西城，我基本是按每個學校挑了一個主流小區。
直升的永康胡同和十字坡西里能與龍體之王水上華城一樣堅挺是我沒想到的，背后看到的是家長們對直升和省心的追求。
我特別還找了個和十字坡西里學校一樣的新中西街，都是沒電梯老小區，后者環境較弱，在價格上同樣也有體現。
永定門兩居次新獨苗中海紫御上一輪最高43%的漲幅著實令人咋舌。隨著后續永定府等新房的二手入市，將會失去獨苗的地位，但仍然是繞不開的選擇之一，熱度有望保持。
展覽路德寶新園，隨著德勝出區效應的消化，從曾經的溢價上重重摔下。
這種當時買了就是保一北邊兒的西城學籍，其實想想，換哪個家長放當時那個位置，就圖買個學籍的話，別的選擇也不多，不然買哪，什剎海嗎。
同樣選擇了兩個學校一樣的小區，對口五路通小學的雙旗桿東里塔樓和黃寺大街24號院，其實倆小區相對環境都還行，尤其后者。
之前都是接近15萬的單價，雙旗桿東里已經有砸到11萬8的了，黃寺大街24號院還沒有，以后會不會有，也尚未可知。
統計到的小區里面漲幅最硬的，19年至今68%，中海凱旋，少數人的玩具。
這個圖是價格仍未跌破上一輪的小區?；径际歉鱾€板塊靠前的，各有自己獨到之處。
說說北京市場還有多少能到底吧。
我捋數據的時候，當時這么跟哥們兒表達的感想：
“目前觀察的結論是，大部分最近成交比19-20年貴10%。所以你照著砍10%這種去找，我覺得可以說不太容易虧。也有貴20%的，那種比較難砍。
現在的感覺我想想怎么說，這樣，你看nba嗎。
19-20年的市場，相當于科比離開奧尼爾，單獨帶隊那兩年的戰績，就是季后賽邊緣，但是你知道科比實力是有的。21-22年相當于科比后兩冠。
好了現在24年了。
科比的未來大概率只有：老去、斷腿。”
那么我們作為一個幾十年老科密，該如何抉擇。
一種，買張到舊金山的機票，換上庫里的球衣，當一個贏球密。
一種，買一張舒適的前排球票，一日湖人終生紫金，欣賞科比最后的表演，往事只能回味。
