凈利潤下滑22%，死磕負債率嚴控40%中段，嘉里建設手握4970萬平方呎土儲，內地嘉里建設2025年上半年財報展現出“極致”的死磕財務自律。
據中報數據，嘉里建設今年上半年，內地嘉里建設營收80.59億港元，死磕同比增加60%。嘉里建設但股東應占溢利6.12億港元，內地若撇除特殊項目影響，死磕基礎溢利同比降幅達到30%。嘉里建設
在這份“增收不增利”的內地成績單背后，嘉里建設管理層正默默地執行一條堅定的死磕策略：嚴格支出，加速回款，嘉里建設追求現金流安全而非規模擴張。內地
“短期內整體經濟和房地產市場仍面臨顯著挑戰，內地經濟重新定位的過程難免波折。我們將保持警惕，并優先確保公司穩健性與韌性。”嘉里建設主席郭孔年于財報中如是定調。
在未來的不確定性加劇背景下，“省著花錢”已從嘉里建設的臨時策略上升為長期經營哲學。
這家一向以穩健保守和“慢開發”著稱的港資巨頭，在不斷擴張內地商業版圖的同時，正努力在舊改試水與業態創新中，鋪陳出穿越周期的新底氣。
01 增收不增利 兩地承壓
打開這份“增收不增利”的半年財報，嘉里建設直面背后原因：
“發展物業毛利率下跌、租賃收入減少、稅項增加，以及成本上升，包括新落成投資物業的開業前支出以及未資本化的融資費用增加。”
分版塊看，期內，嘉里建設物業租賃及其他收入25.02億港元，較2024年同期下降6%。
其中，香港投資物業組合錄得合并租賃收入5.47億港元（2024年同期5.96 億港元），合并業績4.19億港元（2024年同期4.61億港元），毛利率則與上年持平，均為77%。
而內地，若不計入酒店業務，投資物業貢獻合并租賃收入19.55億港元（2024年同期20.53億港元）及合并業績13.66億港元（2024年同期15.20 億港元），相應毛利率同比從74%降至70%。
香港：投資物業收入微降，出租率穩定
嘉里建設在香港持有涵蓋辦公室及零售資產的投資物業組合，主要包括綜合用途發展項目MegaBox╱企業廣場5期及嘉里中心，以及中半山住宅組合的出租公寓。
上半年，投資物業收入下降反映辦公室及零售市場持續疲弱，另受若干發展物業單位于報告期內轉為銷售導致租金收入減少，以及The Aster轉換用途導致租金收入下降所影響。撇除此等特殊因素，香港合并租賃收入按年下降4%。
雖收入有所下滑，但嘉里建設香港零售物業出租率，環比2024年底維持穩定態勢。
內地：零售物業“撐場”，出租率上揚
在內地，嘉里建設投資物業及酒店組合主要包括位于主要城市的辦公室、零售、出租公寓及酒店物業。按固定匯率計算，內地合并租賃收入下降5%，其中辦公室及公寓租賃收入減少，部分被零售租賃收入輕微增長所抵銷。
2025年上半年，嘉里建設內地零售物業整體出租率為90%，較去年同期的89%略有上升。
另值一提的是，上半年嘉里建設內地零售物業應占樓面面積大幅度提升，這主要得益于杭州、天津及深圳前海新綜合用途發展項目的落成。
在內地大本營上海，嘉里建設于2022年底及2023年6月獲取的上海黃浦區金陵東路豫園站上蓋10副地塊的土地使用權，計劃在發展包括住宅公寓、石庫門聯排別墅、辦公樓、零售、酒店以及民生設施于一體的超大型綜合體。
今年3月，金陵路項目首期住宅“金陵華庭”一期開盤，150多套大平層開盤即磬，總銷售額高達92億元，創下2025年以來上海新房市場的多項紀錄，驗證了項目所處板塊對高凈值客群的吸引力，也讓市場對接下來零售物業的入市充滿期待。
金陵路地王項目之外，嘉里建設2021年2月與GIC聯合獲取的浦東巨峰路TOD項目，總體量約43萬方的PRISMA新嘉中心今年2月主體結構全面封頂，預計將于2026年上半年亮相。
此外，嘉里建設在環渤海區域布局的天津嘉里匯，十年蟄伏終見新番。今年天津嘉里中心二期將全面亮相，B館與企業廣場將共同投入使用。而2018年開業的沈陽嘉里城，或也將在2026年迎接二期商業的到來。
嘉里建設在中期報告中表示，未來六年及其后，本集團預計通過主要綜合用途項目，為投資物業及酒店組合新增760萬平方呎的應占樓面面積，包括約450萬平方呎的辦公室物業、290萬平方呎的零售及20萬平方呎的酒店。
其中，上海（浦東及黃浦區）、武漢及沈陽將是推動增長的主要城市。
縱觀嘉里建設的土地儲備和發展策略，其正穩步推進內地商業持有運營的戰略深化，進一步鞏固其以稀缺地段和多元業態驅動價值的長期發展路徑。
02“省著花錢” 死磕內地
“本集團擁有強健的土地儲備，足以支持未來數年增長，并將秉持審慎及嚴謹的土地儲備策略，實現長期可持續發展。”
提前下注，重倉內地，才讓嘉里建設在世道不明朗的當下，有“省著花錢”的底氣。
同為港資開發商，與恒隆地產、太古地產相比，嘉里建設選擇了一條“中間道路”——既不盲目追頂奢，也不沉溺于大眾消費，而是通過業態組合的“新鮮感”與“社交性”構建差異化壁壘。
目前，其已形成清晰的雙軌產品戰略。“嘉里中心”，主打輕奢與精英消費。上海靜安嘉里中心2013年開業，是國內首個明確定位“輕奢”的商場。“嘉里城/嘉里匯”，側重生活服務。上海浦東嘉里城，商業體量4.5萬方，定位家庭型購物中心，引入家居、餐飲、兒童等業態。
雙線策略背后是精準的客群切割——嘉里中心錨定城市精英與高凈值流動客群，嘉里城則深耕區域家庭消費，以及多元化區域布局策略展現出的靈活性和適應性。
重倉上海，從中心到更中心
在上海，嘉里建設目前運營靜安嘉里中心、浦東嘉里城及嘉里不夜城三個商業零售項目。
據贏商網大數據顯示，靜安嘉里中心2025年上半年項目日均客流約12.4萬，同比增幅約27%，繼續穩居商圈TOP1。
今年一季度，嘉里中心在南京新路沿街面的幾家品牌更新，在社交媒體上收獲了較高的關注度。2月份，在南京西路和常德路十字街口正式啟幕亞洲最大羅意威之家，租金面積約1000平方米，打造集藝術、時尚、工藝和體驗為一體的品牌文化空間。3月，總面積800多平方米的BOSS國內最大旗艦店開業，同時亮相的還有亞洲首家BOSS CAFE。
目前，商場一層已形成具有行業標桿意義的“首店”矩陣，包括羅意威之家、BOSS旗艦店、UNITED ARROWS中國大陸首家直營店等；運動潮流板塊則匯聚了VUORI全國首店、Goldwin上海首店、Wilson上海首店、澳大利亞頂級騎行服品牌MAAP全球首家概念店MAAP Test等；頂級彩妝品牌PAT McGRATH上海首店、元古旗下中式甜品子品牌瑭所等門店相繼入駐，為消費者提供了更加多元、個性化的消費選擇。
而金陵東路項目是嘉里建設在中國內地迄今為止最大規模的投資項目，總建筑面積約67萬方，在保留騎樓外立面與歷史風貌的同時，引入現代商業、辦公、展演等多重功能。
商業規劃總體量約12萬方，打造地下地上全域打通的TOD復合功能。更值得關注的是，項目規劃的1公里騎樓商業街，由東向西串聯外灘、豫園、南京東路、人民廣場、新天地、淮海東路等核心地帶，步行友好的同時形成商業聯動，預計2028年全面開業。
與國際知名機構投資人GIC合作投資打造的上海浦東PRISMA新嘉中心項目，位于巨峰路張楊北路，是浦東新區“4+6+N”大消費概念空間布局中“6”個市級消費圈之一。項目依托以公共交通為導向的TOD開發模式，坐擁地鐵6號線與12號線雙軌優勢，瞄準張江科學城企業總部需求。據悉，項目將由華之門資本進行整體開發及運營。
滬外擴張，從一線到強二線
以上海為起點，嘉里建設迅速向南北延伸。北上落子天津、沈陽，南下重倉杭州、深圳，西進武漢，形成覆蓋主要經濟帶的網絡。
長三角深耕：杭州成為嘉里建設格外看重的市場。2016年開業，同樣定位輕奢的杭州嘉里中心，在2023年啟動了開業7年以來的第一次大調改，從開業之初的大眾化定位向潮牌高端調整，2024年全年引入各類首店12家。據贏商網大數據顯示，2025年上半年項目日均去重客流6.23萬，同比增長超30%，調改頗有成效。
位于拱墅區文暉板塊的嘉里城，總建筑面積超過25萬方，涵蓋商業、兩座超甲級寫字樓、杭州JEN酒店、服務式公寓及住宅等多重業態，其中商業面積超10萬方，預計2026年開業。
未來兩年，包括杭州恒隆廣場、杭州IFC、奧體SKP等大量高端商業體的入市，零售市場的競爭將越發激烈。嘉里建設旗下兩項目分別占據市中心與新興區域，無論在地理區位和定位上，均能形成互補。
大灣區突破：深圳可謂是嘉里建設南下戰略的支點。早年開發羅湖嘉里中心、福田嘉里建設廣場后，近年重注前海自貿區——前海嘉里中心分三期開發，總建面超40萬平方米，涵蓋寫字樓、公寓、商業、酒店四大業態。作為前海首個港資綜合體，其一期已獲LEED鉑金級、WELL金級三重認證。其中商業部分，前海嘉里城體量約4.8萬方。
東南玩非標：從核心商圈走向新興片區，從標準產品轉向非標形態，福州“榕城·江上圖”是代表作。項目落子福州市倉山區，直面閩江，總規模達46萬㎡，是嘉里建設打造的集高品質商務辦公、江景大平層、坊巷商業和高端住宅為一體的濱江生態大型國際綜合體。其商業部分打破傳統盒子形態，采用“坊巷街區式商業”設計，打造“嘉坊、里巷、天街、榕里”四大主題街區。
綜上，在收入增長與利潤壓力并存的復雜圖景中，嘉里建設的從容，是審慎經營策略為應對不確定性提供了緩沖空間。
奉行“以時間換空間”的它，繼續順利穿越周期或取決于兩點：其一，能否通過金陵東路、PRISMA等標桿項目的全域運營，將"地段價值"轉化為"生態價值"；其二，在慢開發節奏下，如何通過資產證券化、REITs等工具優化資本結構，緩解利潤壓力。
