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焦點財經Focus 2022-03-03 16:41:28 用手機看
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今年以來的宋雪房地產放松，有些研究與2008、地產2014、放松2018年作對比，天風濤房但這種對比可能沒有太大價值。證券
中國房地產市場的宋雪壓力，主要集中在三四線城市。地產根據2018年數據（2019年起停更），放松三四線城市的房地產銷售面積占全國70%，銷售額占比55%，開發投資額占比55%，房地產開工面積占比70%，施工面積占比65%。
三四線城市的房地產問題，是需求不足。當前三四線地區的房地產市場接近需求塌方，以農歷為準，2月1-27日30城商品房成交面積較21年同期下滑38.8%，較19年下滑20.5%；其中一線城市較21年下滑24.2%，二線城市較21年下滑38.7%，三線城市較21年下滑54.6%，較19年下滑53.7%。考慮到30城的樣本多為一二線城市，廣大三四線城市的壓力料將更大。
三四線城市在需求不足的狀態下，庫存壓力巨大。根據克爾瑞研究的數據，百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，三四線的狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均。一些基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的三四線城市，諸如防城港、梅州、連江、寶雞、北海等，基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個月以上。另一方面，由于需求不足，房企資金回籠能力大幅下滑，經營風險進一步上升，針對并購貸、預售資金監管等供給側放松政策的效果也將被顯著削弱。
因此現在的房地產政策放松，也主要集中在三四線城市。據財新報道，1月中旬至今，先是廣西北海、四川自貢、湖南株洲、福建福州、廣西南寧、山西晉中下調了二套房公積金首付比例（50%-60%降低至20%-40%），隨后山東菏澤、重慶、江西贛州、河南駐馬店、安徽、江蘇南通等地區陸續降低了商貸首付比例，廣州等地下調了房貸利率。但是限購的一二線城市，目前還沒有松動首付比例和限購限價條件的跡象。
當前房市需求的下行壓力可能是少有的，更低的人口周期、更大的城市差距，疊加了更弱的漲價預期。現階段的房價相比2008、2014年翻了幾番，但是在過去幾年棚改貨幣化和居民加杠桿的大潮之后，剛性購房需求和回鄉置業需求已經大幅透支。購房者對于“房價永遠上漲”的心理預期也發生長期改變，在“買漲不買跌”的心理下，一部分剛需和改善需求轉為了觀望。
在這種情況下，僅憑三四線城市自行松綁，調控松綁的效應遠不如2008年、2014年。根據克爾瑞研究的數據，百強房企2月銷售同比降低47.2%，前值降低39.6%，景氣度進一步下降。中國房地產市場還沒有經歷過一個完整的歷史周期，如果當前正處在大拐點上，那簡單回顧歷史是沒用的。長期預期變了，需要的政策力度自然不同。
什么樣的地產放松能有效呢？2008年金融危機后以及2014年全國房地產去庫存時期，下調首付比例的手段都曾密集出現，當時從自上而下推動，隨后從一線城市開始，樓市出現各能級城市房價輪動上漲態勢。考慮到當前的主要問題是三四線需求塌方，只放松三四線城市的居民房貸額度基本無效，關鍵是要通過放松限購限貸來激發需求，需要放松一線和強二線限購城市，帶來旗幟效應。另外，預售資金監管、并購等政策放松也有一定幫助，但需求側企穩是供給側放松政策顯效的前置條件。
三四線城市的房地產問題是需求不足，而一二線城市的房地產問題是供給不足。雖然一線城市銷售同樣下滑，但狹義去化周期仍然僅有11個月，其中北京、廣州去化周期超1年，上海、深圳則低于10個月，上海去化周期“一降再降”，已由5.75個月降至5.35個月，顯著低于去年同期。在供應稀缺，居民購買力相對充裕的情況下，一旦放松一線和強二線的限購限貸，房價可能出現較快上漲。
通過價格和成交的外溢，有可能盤活一線和強二線周邊的三四線城市的房地產銷售，從而緩解當前房地產市場硬著陸的壓力。但一二線城市的房價上漲往往具有標志意義，這也面臨較高的政策成本。因此對于庫存壓力較小的一二線限購城市，自下而上主動放松地產政策的意愿不強。如能放松，更可能是自上而下的推動，并配合房地產稅試點改革的制度設計來抑制房價的上漲預期，但國家層面目前仍未針對調控松綁釋放明確信號。
當前越來越多的城市開始因城施策地放松房地產，是需求不足、庫存積壓、土地財政壓力下的應激反應，在房價長期預期和房地產需求發生變化的情況下，這些放松政策可能起不到作用，也可能像涓涓細流匯聚成河，積累了足夠多的能量后量變引起質變，激發出這些低能級城市的潛在需求。但是自下而上的放松到了一二線限購城市也就止步不前了，政策成本像一條跨不過的大河，橫在房地產放松的前面。
趟過這條大河，需要自上而下的政策推動，前提可能是出現更大的經濟壓力，比如出口回落的催化，可能也需要房地產稅試點改革的配合。這個關鍵的轉變，對于今年的寬信用、穩增長，乃至股市風格、利率走向，都是重要的勝負手。（作者：天風證券宋雪濤團隊）
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
