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焦點財經(jīng)Focus 2022-04-30 08:49:08 用手機看
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作者：王澤紅
出品：焦點財經(jīng)
4月29日，發(fā)展金科股份（000656.SZ）發(fā)布2021年業(yè)績報告。密碼數(shù)據(jù)顯示，頭號工程2021年金科實現(xiàn)營業(yè)收入1123.10億元，抓好同比增長28.05%；結(jié)算面積1,200.96萬平方米，破解同比增長18.34%；實現(xiàn)凈利潤66.88億元，金科歸屬于上市公司股東凈利潤36.01億元。穩(wěn)健
2021年以來，發(fā)展樓市政策調(diào)控升級、密碼融資環(huán)境收緊、頭號工程購房者預(yù)期下降，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，諸多房企利潤下滑甚至是虧損，少數(shù)企業(yè)更是面臨嚴(yán)峻的流動性危機。
在此背景下，金科堅持 “四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，強力推進“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略，即堅持穩(wěn)健發(fā)展，主動降負(fù)債、降庫存，提升盈利能力、提升核心競爭力、提升資產(chǎn)運營能力，展現(xiàn)出強勁的發(fā)展活力與后勁，交出了一份難得的業(yè)績。
牢守現(xiàn)金安全 回款率高達101%
2021年，房企們紛紛 “御寒”過冬，以“去庫存、收現(xiàn)金”為主要目的各顯神通，保障現(xiàn)金流生命線。金科也不例外，在“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略之下，主動優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，全力搶抓銷售回款，充分重視現(xiàn)金安全，積極盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，果斷聚焦經(jīng)營質(zhì)效。
尤其在現(xiàn)金流管理方面，金科一再強調(diào)“將保障現(xiàn)金流安全作為一把手的頭號工程”，多措并舉保障和增強企業(yè)的內(nèi)生造血功能，追求有現(xiàn)金流的利潤和有利潤的現(xiàn)金流；在“以收定支、先收后支、收大于支”的現(xiàn)金流管理模式下，堅持抓有回款質(zhì)量的銷售，以有價值的銷售回款充盈企業(yè)現(xiàn)金流。
效果立竿見影，金科2021年實現(xiàn)銷售金額1840億元，連續(xù)3年位居行業(yè)前20；銷售回款1853億元，回款率高達101%，創(chuàng)歷史新高；銷售面積1966萬平米，連續(xù)4年位居行業(yè)前10。
除此之外，還通過金科服務(wù)引進戰(zhàn)略投資者貢獻現(xiàn)金超40億元，同時通過動態(tài)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營節(jié)奏等方式實現(xiàn)全年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額142億元，連續(xù)四年為正……多方舉措之下，金科牢牢守住了現(xiàn)金安全底線。
更難得的是，在加固現(xiàn)金安全的前提下，金科的有息負(fù)債規(guī)模大幅壓降，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末較高峰值壓降規(guī)模近300億元。
負(fù)債指標(biāo)也相應(yīng)下降。截至2021年底，金科資產(chǎn)負(fù)債率為79.07%，同比降低1.65個百分點；凈負(fù)債率為69.51%，同比降低5.56個百分點，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%，同比降低0.68個百分點，存貨周轉(zhuǎn)率為39.99%，同比增長9.99個百分點。
在增強穩(wěn)健財務(wù)能力的有力舉措中，金科越發(fā)凸顯行業(yè)“穩(wěn)健派”實力。
信用評級良好 融資渠道通暢
穩(wěn)健發(fā)展，也讓金科持續(xù)保持了良好的信用評級。不僅在境內(nèi)保持了主體信用評級的穩(wěn)定，獲得中誠信、聯(lián)合評級機構(gòu)AAA級評級；在境外更是獲得標(biāo)普將國際評級由B+跳級提高至BB-，展望穩(wěn)定，自2021年4月調(diào)整后，持續(xù)保持至今。
良好信用背書之下，即便行業(yè)融資趨緊，金科2021年依然成功在境內(nèi)外發(fā)行各類公開市場債券融資，包含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等在內(nèi)10次，融資規(guī)模高達約118億元，位居國內(nèi)A股民營房企前列，為現(xiàn)金流安全提供了有效保障。
同期，金科也得到了多家金融機構(gòu)的支持，主要銀行一直對公司保持穩(wěn)定的授信額度，負(fù)債結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。截至2021年度，金科銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。
更重要的是，在行業(yè)屢現(xiàn)債務(wù)違約的情形下，金科保證了所有公開市場債務(wù)100%兌付，全年累計兌付金額超106億元。
進入2022年，金科成功發(fā)行2022年首期15億元公司債，不僅堅定了投資者的信心，也彰顯了金科優(yōu)質(zhì)的信用背景和穩(wěn)健的市場形象。在“發(fā)債難”的大環(huán)境下也在一定程度上振奮了同行業(yè)債券發(fā)行的景氣度。
同時，多家銀行也加大了對金科的開發(fā)貸投放力度；證券公司、保險公司、信托公司、資管公司等持續(xù)落地與金科的非標(biāo)業(yè)務(wù)融資支持。
當(dāng)下的金科，現(xiàn)金流管理與融資已經(jīng)形成了一種良性循環(huán)。愈牢守現(xiàn)金安全底線，財務(wù)愈穩(wěn)健，金融機構(gòu)愈認(rèn)可；融資愈通暢，又會反哺現(xiàn)金流安全度。
土儲量足質(zhì)優(yōu) 城市能級再提升
當(dāng)然，金科的安全與穩(wěn)健也與其投資邏輯強相關(guān)，拿對地很關(guān)鍵。
土地是房企最重要的生產(chǎn)資料，土儲太少不行，否則巧婦難為無米之炊。但土儲也不是越多越好，在當(dāng)前形勢下，反而會帶來沉重的財務(wù)成本。一般來說，能夠保障未來2-3年開發(fā)需求的土儲量，是一個比較理想的狀態(tài)。
在集中供地“前熱后冷”的背景下，金科2021年堅持多元化拿地模式，累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內(nèi)，有效補充了優(yōu)質(zhì)土地資源。
其中，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積為557萬平方米，占比56%；新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比約87%，城市能級進一步增強。
截至2021年底，金科累計土地儲備面積達6591萬方，可售貨值4685億元，可覆蓋未來2-3年銷售，恰好處于一種理想狀態(tài)。
如同其他民營房企一般，金科也縮減了土地購置金額，但投資城市能級在穩(wěn)步提升，按照城市能級可售面積計算，二三線（含新一線）城市占比達80.23%；按城市能級可售貨值計算，二三線（含新一線）占比達82.47%，一線、四線及以下僅占17.53%。
分區(qū)域來看，重慶可售面積達1622.81萬方，占比24.66%；西南區(qū)域（不含重慶）占比19.49%；華中區(qū)域占比18.14%，華南、華北和其他區(qū)域占比分別為7.72%、6.20%、5.14%。當(dāng)中，重慶可售貨值達915.87億元，華東區(qū)域1113.16億元，西南區(qū)域896.65億元。
想要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必須要有高質(zhì)量的土儲結(jié)構(gòu)來支撐。為此，金科建立了自己的一套拿地策略，緊密圍繞“三圈一帶”、 “八大城市群”進行投資布局，體現(xiàn)在城市能級上，就是“二三線為主，一四線為輔”。
金科有自己的邏輯，一方面一線城市發(fā)展相對成熟，土地供應(yīng)有限，進駐難度高；另一方面，四線城市基本面支撐力不強，市場穩(wěn)定性較弱。而二三線城市（含新一線）則不同，正處于快速發(fā)展階段，市場容量大且有上升空間。
所以，在這一投資策略的指引下，金科近些年的土儲結(jié)構(gòu)愈趨均衡，2021年又更進一步。數(shù)據(jù)顯示，金科2021年在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南區(qū)域銷售金額占比分別達到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，區(qū)域布局日趨合理。
地產(chǎn)+全面提速 輕資產(chǎn)運營成效凸顯
面對行業(yè)競爭加劇，金科積極挖掘新的利潤增長點，依托“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，提出精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，保持行業(yè)競爭優(yōu)勢。
由地產(chǎn)主業(yè)向多賽道協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變，不斷加大新業(yè)務(wù)、新賽道的拓展和落地，為金科2021年帶來了新的業(yè)績增長點，尤其是金科服務(wù)可以用高增長來形容，多項核心數(shù)據(jù)增長超過七成，全年營收達到59.68億元，同比增長約77%；凈利潤10.77億元，同比增長70%；歸母凈利潤10.57億元，同比增長71%。
金科商業(yè)2021年營收同比增長30%，EBITDA同比增長32%，形成了以金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心為主的三大成熟產(chǎn)品線。截至2021年底，金科商業(yè)在管項目80個，在管面積307萬平方米，其中自持體量98萬平方米。
金科產(chǎn)業(yè)2021年先后完成濰坊智慧科技城開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作，累計開發(fā)運營管理項目28個，面積超1300萬平方米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元，建成并運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
作為金科多元賽道布局的主力輕資產(chǎn)板塊，構(gòu)建的系統(tǒng)性運營能力也開始凸顯。報告期內(nèi)，金科服務(wù)直拓獨立第三方管理面積超5000萬方，市場化獲取項目超400個，占比近90%；第三方累計在管面積近1.4億方，占比達到58%。管理規(guī)模不僅大幅提升，外拓能力也愈加明顯。
產(chǎn)業(yè)運營輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)初見成效，為重慶天海星工業(yè)社區(qū)、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運營服務(wù)。
代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式也日趨成型，2021年實現(xiàn)代建項目銷售金額超20億元，新增代建儲備建筑面積140萬平方米，代建儲備建筑面積600萬平方米，代建儲備貨值近500億元，當(dāng)中一二線城市項目占比52%。
多元化發(fā)展進入快車道，輕資產(chǎn)從體系內(nèi)經(jīng)營賦能向?qū)ν饽芰敵龅霓D(zhuǎn)型開始加速，一個更加行穩(wěn)致遠的金科正在長成。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
