全國熱門城市： 全國北京上海廣州深圳南京武漢昆明 ABCDEFGHJKLMNPQRSTWXYZ A - B - C - D - E

A
鞍山
安慶
安陽
安順
安康
澳門
B
北京
保定
包頭
巴彥淖爾
本溪
蚌埠
亳州
濱州
北海
百色
巴中
畢節(jié)
保山
寶雞
白銀
巴州
C
承德
滄州
長治
赤峰
朝陽
長春
常州
滁州
池州
長沙
常德
郴州
潮州
崇左
重慶
成都
楚雄
昌都
慈溪
常熟
D
大同
大連
丹東
大慶
東營
德州
東莞
德陽
達(dá)州
大理
德宏
定西
儋州
東平
E
鄂爾多斯
鄂州
恩施

F - G - H - I - J

F
撫順
阜新
阜陽
福州
撫州
佛山
防城港
G
贛州
廣州
桂林
貴港
廣元
廣安
貴陽
固原
H
邯鄲
衡水
呼和浩特
呼倫貝爾
葫蘆島
哈爾濱
黑河
淮安
杭州
湖州
合肥
淮南
淮北
黃山
菏澤
鶴壁
黃石
黃岡
衡陽
懷化
惠州
河源
賀州
河池
海南
紅河
漢中
海東
懷來
J
晉中
錦州
吉林
雞西
佳木斯
嘉興
金華
景德鎮(zhèn)
九江
吉安
濟(jì)南
濟(jì)寧
焦作
荊門
荊州
江門
揭陽
金昌
酒泉
嘉峪關(guān)

K - L - M - N - P

K
開封
昆明
昆山
L
廊坊
臨汾
遼陽
連云港
麗水
六安
龍巖
萊蕪
臨沂
聊城
洛陽
漯河
婁底
柳州
來賓
瀘州
樂山
六盤水
麗江
臨滄
拉薩
林芝
蘭州
隴南
M
牡丹江
馬鞍山
茂名
梅州
綿陽
眉山
N
南京
南通
寧波
南平
寧德
南昌
南陽
南寧
內(nèi)江
南充
P
盤錦
莆田
萍鄉(xiāng)
平頂山
濮陽
攀枝花
普洱
平?jīng)?/li>

Q - R - S - T - W

Q
秦皇島
齊齊哈爾
衢州
泉州
青島
清遠(yuǎn)
欽州
黔南
曲靖
慶陽
R
日照
日喀則
S
石家莊
沈陽
雙鴨山
綏化
上海
蘇州
宿遷
紹興
宿州
三明
上饒
三門峽
商丘
十堰
隨州
邵陽
韶關(guān)
深圳
汕頭
汕尾
三亞
三沙
遂寧
山南
商洛
石嘴山
T
天津
唐山
太原
通遼
鐵嶺
泰州
臺州
銅陵
泰安
銅仁
銅川
天水
天門
W
烏海
烏蘭察布
無錫
溫州
蕪湖
濰坊
威海
武漢
梧州
渭南
武威
吳忠
烏魯木齊

X - Y - Z

X
邢臺
徐州
宣城
廈門
新余
新鄉(xiāng)
許昌
信陽
襄陽
孝感
咸寧
湘潭
湘西
西雙版納
西安
咸陽
西寧
仙桃
西昌
Y
陽泉
運城
營口
鹽城
揚州
鷹潭
宜春
煙臺
宜昌
岳陽
益陽
永州
陽江
云浮
玉林
宜賓
雅安
玉溪
延安
榆林
銀川
Z
張家口
鎮(zhèn)江
舟山
漳州
淄博
棗莊
鄭州
周口
駐馬店
株洲
張家界
珠海
湛江
肇慶
中山
自貢
資陽
遵義
昭通
張掖
中衛(wèi)

購房神器-拼房帝

物業(yè)股還香嗎?十大維度透視物企2021年成績單

微信掃一掃
不用下載就能用

搜狐房產(chǎn) > 全國房產(chǎn)資訊 > 全國房產(chǎn)財經(jīng) > 物業(yè)股還香嗎?十大維度透視物企2021年成績單

物業(yè)股還香嗎?十大維度透視物企2021年成績單

焦點財經(jīng)Focus 2022-05-20 20:50:44 用手機看

掃描到手機，物業(yè)維度物企新聞隨時看

掃一掃，股還用手機看文章
更加方便分享給朋友

“二八分化”效應(yīng)凸顯

作者|陳盼盼

出品|焦點財經(jīng)

城門失火，透視殃及池魚。年成2021年，績單伴隨著地產(chǎn)行業(yè)的物業(yè)維度物企調(diào)整，物管行業(yè)跌宕起伏：招股書失效頻現(xiàn)、股還企業(yè)收并購加劇、透視資本理性回歸、年成行業(yè)估值大幅回調(diào)，績單市值一度腰斬，物業(yè)維度物企跌到有投資者跑去問某龍頭物企CEO：物業(yè)股還能買嗎？

焦點財經(jīng)梳理已披露2021年報的股還52家上市物企數(shù)據(jù)，從規(guī)模、透視營收、年成利潤、績單融資、拓疆、毛利、估值、成長及市值等十大維度，分析物業(yè)股的投資價值。

管理規(guī)模大幅增長

規(guī)模是物企實現(xiàn)收入和盈利的基礎(chǔ)，也是物企價值的立身之本。2021年，物管行業(yè)的收并購浪潮更加猛烈，市場外拓更加積極。尤其受房企資金鏈緊張、加快變賣資產(chǎn)套現(xiàn)的影響，收并購從“大魚吃小魚”轉(zhuǎn)向“大魚吃大魚”。

克而瑞統(tǒng)計，截至2021年12月末，共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達(dá)366.88億元，總代價為2020同期（94.3億元）的3.77倍。其中，僅碧桂園服務(wù)一家，年內(nèi)發(fā)起了藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、鄰里樂、中梁百悅智佳服務(wù)等7起并購，總金額達(dá)190億元。

收并購+市場外拓帶來物管行業(yè)在管面積突進(jìn)。目前，已有49家物企披露2021在管面積數(shù)據(jù)，總在管面積達(dá)53.34億平方米，平均增速51.7%，平均在管面積1.09億平方米。

從物企來看，截至2021年末，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到7.66億平方米，不僅超越保利物業(yè)位居榜首，還與第二名雅生活服務(wù)拉開近3億的差距。保利物業(yè)、綠城服務(wù)及招商積余的在管面積分別排在第三、第四、第五。

2021年合景悠活通過廣州潤通、雪松智聯(lián)和上海申勤的并購，在管面積大幅提升，同比增長395%，躋身前十。

與此同時，行業(yè)“馬太效應(yīng)”凸顯。截至2021年末，行業(yè)規(guī)模極差已擴至7.64億平方米，宋都服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、德商產(chǎn)投服務(wù)、星盛商業(yè)等4家物企在管面積位于小于1000萬方，與行業(yè)平均規(guī)模差距懸殊。

管理規(guī)模擴張助推物企營收高增。2021年，52家上市物企營收總額達(dá)1803億元，平均增速達(dá)43%，行業(yè)平均營收34.67億元。

2021年，碧桂園服務(wù)以288.43億元營收，蟬聯(lián)營收榜冠軍，并且是少有一家營收200億的上市物企。雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)及招商積余營收均過百億，緊隨其后。但是，有七成上市物企營收低于行業(yè)平均值，甚至有17家營收不足10億元，差距進(jìn)一步拉大。

盈利增速保持高位

從投資者角度來看，一家公司的盈利水平?jīng)Q定未來回報。焦點財經(jīng)從毛利率、凈利潤兩個維度判斷上市物企的盈利能力。

于物管行業(yè)而言，相較于住宅項目，商業(yè)項目單坪物管費高，內(nèi)生成長潛力利潤創(chuàng)造能力更強。2021年，52家上市物企平均毛利率為28.72%，與2020年幾乎持平。其中，星盛商業(yè)、中駿商管、祈福生活服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)、合景悠活等上市物企的商業(yè)管理收入貢獻(xiàn)度高，為其帶來高毛利率，盈利能力居前。

受高毛利誘惑，2021年，商管賽道持續(xù)擴容，遠(yuǎn)洋服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)等多家物企新增商管業(yè)務(wù)。

凈利潤方面，2021年，52上市物企凈利潤總額達(dá)239.8億元，平均凈利潤4.61億元，高于2020年的4.45元。此外，2021年，上市物企的平均增速達(dá)51.22%，盡管下半年受房地產(chǎn)影響，增速較上半年大幅下降，但全年增速依然保持高位。

就物企而言，2021年有15家物企凈利潤高于均值，14家物企凈利潤小于1億元。其中，碧桂園服務(wù)斷層排名前列，雅生活服務(wù)、華潤萬象生活位居第二、第三。

巴菲特曾說過，如果只能用一個指標(biāo)選股，他會毫不猶豫地選擇ROE。相較于毛利率、凈利潤，ROE（凈資產(chǎn)收益率）更能直觀判斷企業(yè)為投資者帶來多少收益，被稱為：投資價值的“錨”。

2021年，52家上市物企的平均資產(chǎn)收益率為19.79%，低于2020年的25.67%，但仍遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)。2021年，有21家物企ROE高于平均值，其中，今年上市的金茂服務(wù)ROE高達(dá)145.57%，獨占鰲頭；另有32家物企ROE處于10%-20%之間，仍有上升空間。

高成長性凸顯

企業(yè)的成長性是價值投資中一個重要因素。高成長性的企業(yè)基于不斷增長，給市場帶來樂觀預(yù)期，維持甚至推動高估值。

在物管行業(yè)，在管面積增速和營收增速可以一定程度代表成長能力。焦點財經(jīng)經(jīng)過綜合計算發(fā)現(xiàn)，合景悠活憑借395%的在管面積增速和114.6%的營收增速，一馬當(dāng)先，成長指數(shù)超越第二名排名前列服務(wù)一倍多。

碧桂園服務(wù)成長指數(shù)位列第三，是為數(shù)不多規(guī)模基數(shù)大，仍高速增長的上市物企。與2020年相比，興業(yè)物聯(lián)和旭輝永升服務(wù)成長指數(shù)大幅提升，雙雙躋身前十。

整體來看，52家上市物企中，有28家物企綜合成長指數(shù)高于50%，高成長性凸顯。

此外，由于上市物企多脫胎于房企，資本市場對于物企的考量，更加看重其脫離母公司后的獨立能力和外拓能力，“短期看母公司，中期看市場投拓能力”。因此，第三方面積占比是判斷成長性的一個重要指標(biāo)。

目前，有32家物企披露了2021年第三方面積。2021年，32家物企第三方面積占比平均達(dá)53.89%，較2020年提升9個百分點，物企的整體獨立性有所增強，中長期發(fā)展能力進(jìn)一步提高。其中，銀城生活服務(wù)、合景悠活、雅生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)第三方面積占比明顯高于整體均值水平。

若進(jìn)一步判斷物企成長性如何，融資能力也是一個參考指標(biāo)。因為，從長遠(yuǎn)看，該指標(biāo)是物企保持成長的基礎(chǔ)，與物企的持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力強關(guān)聯(lián)。

2021年，52家上市物企中，有22家融資凈流入額為正，合計324.28億元。

相較于2020年依靠上市募資，2021年，配售成為上市物企融資的主要途徑。去年，碧桂園服務(wù)、和泓服務(wù)、鑫苑服務(wù)、新城悅服務(wù)、雅生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等港股物企，先后進(jìn)行了總計9次配股融資。

其中，頭部物企的融資額度遠(yuǎn)高于中小物企。2021年，碧桂園服務(wù)憑借兩次配售+一次發(fā)行可轉(zhuǎn)債，擁有183億的融資凈流入額，高居榜首，為上市物企總?cè)谫Y額度貢獻(xiàn)一半。

估值處歷史低位

2021年，物管行業(yè)受房地產(chǎn)信用風(fēng)險等事情牽連，以及資本回歸理性的影響，上市物企股價多次集體下挫，市值大幅回落。

截至2022年5月17日，52家上市物企中，無物企市值超千億，僅有市值超百億。其中，行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)市值為881億元，雖穩(wěn)居市值排名前列，卻較去年2000億的先進(jìn)市值跌了千億。華潤萬象生活以774億的市值排在第二；隨后，300億-500億市值出現(xiàn)“斷層”，第三位的中海物業(yè)僅有253億元市值，另外還有17家物企市值不足10億，兩極分化明顯。