降價(jià)促銷將成回籠資金主要手段

今年的樓市房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施至今，已有房地產(chǎn)開發(fā)商開始出現(xiàn)資金趨緊跡象，調(diào)控而且也已出現(xiàn)降價(jià)促銷回籠資金的顯威趨勢(shì)。

“就我所知，部分目前已有4~5家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈緊張的商資跡象。實(shí)際情況也許會(huì)比我知道的金鏈更多。”易居中國(guó)一位分析師昨日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》透露。趨緊

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日召開第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)議，樓市房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成為關(guān)注的調(diào)控重點(diǎn)之一。事實(shí)上，顯威近期監(jiān)管層已對(duì)房地產(chǎn)信貸尤其是部分開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出密集警告。上述分析師指出，商資目前不少開發(fā)商已就資金鏈問(wèn)題啟動(dòng)預(yù)警機(jī)制，金鏈除了求助代價(jià)高昂的趨緊信托融資渠道和出售部分股權(quán)外，還有不少手中有“貨”的樓市開發(fā)商選擇了降價(jià)促銷。

部分房企資金鏈問(wèn)題初現(xiàn)苗頭

新國(guó)十條發(fā)布后一個(gè)半月，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心曾在其發(fā)布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》中指出，在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高等因素影響下，上市房企將在今年年底面臨巨大的資金壓力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，有14家房企在年初就定下全年的銷售目標(biāo)，但只有SOHO中國(guó)、恒大、合景泰富等4家企業(yè)上半年銷售額超過(guò)全年的50%，其余房企完成了全年銷售目標(biāo)的四成左右。

保利地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)及發(fā)言人胡在新近期向媒體透露，保利地產(chǎn)（600048.SH）去年的銷售額為430億元，今年預(yù)定的目標(biāo)是同比增長(zhǎng)20%~30%，也就是500億元左右。而2010年1~6月，該公司實(shí)現(xiàn)簽約金額217.55億元，完成全年目標(biāo)的約四成。綠城中國(guó)和恒盛地產(chǎn)更是只完成了年銷售目標(biāo)的32.69%和27.79%。

與此同時(shí)，隨著樓市調(diào)控的推進(jìn)，上市房企在銀行貸款、資本市場(chǎng)融資等渠道也陸續(xù)受阻。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平博士指出，恒大、雅居樂(lè)、金地、龍湖等大型上市房企，開始通過(guò)多種途徑進(jìn)行融資，包括拓展優(yōu)先票據(jù)、基金募集、境外融資等，綠城中國(guó)、中華企業(yè)、新城地產(chǎn)等也紛紛通過(guò)信托實(shí)現(xiàn)融資。“還有一些企業(yè)甚至不惜頻繁發(fā)放高息債融資。”

“如果目前的調(diào)控政策有效地執(zhí)行下去，相信用不了太長(zhǎng)時(shí)間就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。”龍勝平說(shuō)。

啟動(dòng)預(yù)警機(jī)制降價(jià)促銷

2010年過(guò)半，融資渠道受阻，銷售業(yè)績(jī)也不太漂亮，綠城、恒盛、龍湖等房企紛紛表示，將在下半年加大推盤力度。如龍湖地產(chǎn)透露，旗下大約六成以上的新房源將在下半年推出。胡在新也表示：“我們做了計(jì)算，下半年保利地產(chǎn)的供貨量會(huì)有所增加，完成年度任務(wù)沒有問(wèn)題。我們計(jì)劃在9月~10月集中推盤。”

上述分析人士表示：“新政效果剛開始顯現(xiàn)，在資金壓力下，各大房企的資金問(wèn)題將不僅僅出現(xiàn)在融資渠道上，還將體現(xiàn)在產(chǎn)品出貨速度上。一些認(rèn)為年底可能面臨資金鏈問(wèn)題的房企已在近期啟動(dòng)了預(yù)警機(jī)制，降價(jià)攬客就是其中一種手段。”

以上海為例，6月初，上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團(tuán)在上海各個(gè)樓盤的優(yōu)惠活動(dòng)已全面鋪開。其中，位于上海寶山顧村的綠地公園壹品公寓房降價(jià)幅度相當(dāng)大，從5月份的16000元/平方米直降到14000元/平方米，個(gè)別低樓層房源價(jià)格甚至可低到13000余元/平方米，優(yōu)惠幅度近8.5折。以“90墅”產(chǎn)品名噪一時(shí)的上海松江大學(xué)城綠地薔薇九里，其公寓房也給出了約8.5折的優(yōu)惠。與此同時(shí)，保利地產(chǎn)位于上海寶山區(qū)顧村的“保利葉上海”項(xiàng)目，在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后開盤價(jià)為15500~17000元/平方米，而在今年3、4月份，項(xiàng)目?jī)?nèi)成交新房?jī)r(jià)格曾高達(dá)18000~19000元/平方米。

另一個(gè)不容忽視的信息是，雖然7月上海樓市中不乏個(gè)別初嘗降價(jià)“熱銷”甜頭的開發(fā)商開始提價(jià)，然而提價(jià)后的銷售業(yè)績(jī)，卻大不如前。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，從7月新增供應(yīng)最大的10個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，僅有中信泰富又一城當(dāng)月成交量突破其預(yù)售總面積的50%，其他樓盤成交普遍較低。一半樓盤成交率不足10%，其中還有兩個(gè)項(xiàng)目顯示當(dāng)月拿到預(yù)售證卻無(wú)成交記錄，而九龍倉(cāng)璽園上月開盤后也僅有7.75%的銷售率。“購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期也沒有出現(xiàn)明顯的調(diào)整，因此如果政策相對(duì)嚴(yán)厲，開發(fā)商不愿降價(jià)的話，未來(lái)成交量出現(xiàn)大幅放量的可能性不大。”陸騎麟表示。

佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)昨日聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，2010年7月，上海全市商品住宅成交面積為43萬(wàn)平方米，環(huán)比6月略增2.38%，但與2009年7月相比，僅為其整月的23%，成交量依舊處于低位。

如果降價(jià)促銷，新的問(wèn)題又將浮出水面——去年高價(jià)拿地的開發(fā)商將不得不面臨“面粉”貴過(guò)“面包”的局面。而上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所最近掛牌信息中，也不乏欲以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式出售的低價(jià)二手宅地。

據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的最新市場(chǎng)分析，在最近的一周內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)在上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)居于成交的首位，新推掛牌項(xiàng)目的金額也是最多的。據(jù)介紹，上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)一周新推掛牌項(xiàng)目3宗，成交金額10.43億元。

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)一個(gè)兩到三年的震蕩期。震蕩期中，部分2009年激進(jìn)拿地的開發(fā)企業(yè)將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境；2009年適度拿地、現(xiàn)金充裕、維持較為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司則將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。最終，調(diào)控可能在優(yōu)勢(shì)企業(yè)吞并資金鏈緊張的項(xiàng)目和企業(yè)中終結(jié)。