華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 劉詩(shī)萌 北京報(bào)道
近日，半年南京發(fā)布了一條全國(guó)首創(chuàng)的后南樓市新規(guī)。
9月4日，京力將推江蘇省南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新取得建設(shè)用地使用權(quán)范圍內(nèi)臨時(shí)建筑審批工作的推拿通知》（下稱《通知》），宣布對(duì)臨時(shí)建筑的地即規(guī)劃審批進(jìn)行改革，通過(guò)臨時(shí)建筑規(guī)劃審批采用告知承諾方式，開工以及為需保留的線和臨時(shí)建筑明確辦理路徑，推動(dòng)企業(yè)“拿地即開工”。強(qiáng)線
“政策的城市出發(fā)點(diǎn)角度主要是為了增加供應(yīng)，盡快把符合限價(jià)要求的樓市地塊的供應(yīng)量提上去。因?yàn)槟暇┈F(xiàn)在幾乎已經(jīng)沒(méi)有低價(jià)地了，高燒廣地價(jià)低的半年項(xiàng)目也基本賣得差不多了，現(xiàn)在剩下的后南都是高價(jià)地，存在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。“同策研究院總監(jiān)張宏偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這一政策屬于全國(guó)首創(chuàng)，也有可能推廣到其他城市，尤其是一線和強(qiáng)二線城市。
利好高周轉(zhuǎn)
《通知》主要提出了兩條具體措施：其一是臨時(shí)建筑規(guī)劃審批采用告知承諾方式：建設(shè)單位在簽訂建設(shè)用地出讓合同并交付土地出讓金首付款后，只要簽署一份今后保證按要求申報(bào)和施工的承諾書，即可直接領(lǐng)取臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；其二，是為需保留的臨時(shí)建筑明確辦理路徑：此類臨時(shí)建筑，若不需保留，建設(shè)單位只要在項(xiàng)目最后一次申報(bào)規(guī)劃核實(shí)前拆除即可；若想要保留，可通過(guò)簡(jiǎn)單的路徑轉(zhuǎn)為“正式”項(xiàng)目，即在符合土地出讓條件和規(guī)劃控制要素的前提下，通過(guò)申報(bào)規(guī)劃許可變更的方式，直接換取正式建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這一政策對(duì)包括施工用房、售樓處、堆料倉(cāng)庫(kù)等臨時(shí)建筑采取了更寬松的審批方式，有助于減少相關(guān)審批時(shí)間，同時(shí)促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的加快。首先，承諾按要求施工后就可以辦理相關(guān)臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這顯然有助于相關(guān)地產(chǎn)工程項(xiàng)目加快開工。尤其是售樓處等配建本身也和地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售有直接掛鉤，所以本質(zhì)上有助于房企更好把控項(xiàng)目工程和銷售進(jìn)度。同時(shí)，政策還提出對(duì)于一些需要保留的項(xiàng)目可以通過(guò)申報(bào)的方式直接換取正式許可證，某種程度上使得售樓處等相對(duì)更容易管理。在實(shí)際過(guò)程中，很多售樓處本身也會(huì)用于小區(qū)相關(guān)設(shè)施用途，因此未來(lái)更高效利用變得有可能。
“臨時(shí)性建筑對(duì)開發(fā)商來(lái)講影響其實(shí)還是比較大。開發(fā)商需要臨時(shí)性建筑來(lái)推進(jìn)工程項(xiàng)目，所以很大程度體現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、降低成本的導(dǎo)向，有助于后續(xù)形成更多的工程項(xiàng)目，同時(shí)也體現(xiàn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下行政成本降低的導(dǎo)向。”他表示。
庫(kù)存增加，冷熱不均
不過(guò)，這一增加供應(yīng)的新政策，并不是在南京庫(kù)存量達(dá)到歷史低位的時(shí)候出臺(tái)的。
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，8月底南京新房的庫(kù)存量重新回到4萬(wàn)套，這是繼今年6月底回落至3.5萬(wàn)套之后再次回到高點(diǎn)。而根據(jù)易居研究院中國(guó)百城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)，2019年7月南京庫(kù)存502萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)74%，列全國(guó)增速第4位。
庫(kù)存再次增加的背后，是經(jīng)歷了小陽(yáng)春和夏日的樓市逐漸退燒，量?jī)r(jià)趨向平穩(wěn)。當(dāng)前的南京樓市不再一路高歌猛進(jìn)，而是呈現(xiàn)出冷熱不均的情況。項(xiàng)目銷售分化十分明顯，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，2019年8月南京32家樓盤推出了近萬(wàn)套新房，其中只有8個(gè)盤成功“日光”，其他樓盤去化程度參差不齊。如江山大境、招商雍寧府等，當(dāng)天去化甚至未及兩成。
購(gòu)房者的猶豫也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)上。盡管8月南京土地市場(chǎng)吸金領(lǐng)跑全國(guó)，但月底的土拍會(huì)上，11幅地塊中只有3幅溢價(jià)成交，7幅都底價(jià)成交，甚至還有1幅流拍，凸顯了開發(fā)商對(duì)非熱門區(qū)域的觀望心態(tài)。
在趨冷的市場(chǎng)背景下，“拿地即開工”的新政或會(huì)對(duì)一些高地價(jià)，甚至是“地王”項(xiàng)目產(chǎn)生更大的影響。張宏偉指出，這一政策用新出讓的地去平衡過(guò)去高價(jià)地帶來(lái)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，一方面開發(fā)商在拿地時(shí)要“算賬”，高價(jià)地進(jìn)行高周轉(zhuǎn)估計(jì)很難，拿地就開工開賣，地價(jià)要符合限價(jià)要求才可以；另一方面，有了符合限價(jià)的新的低價(jià)地供應(yīng)，過(guò)去的高價(jià)地仍然因此沒(méi)有了解套機(jī)會(huì)，高價(jià)地或面臨更大困難。
責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：陳巖鵬
