原標(biāo)題：龍湖冠寓狂飆代價：整體出租率僅50%
（圖片來源：全景視覺）
經(jīng)濟觀察報 記者 饒賢君 “在集中式長租公寓這個領(lǐng)域，龍湖率僅沒有85%以上的冠寓出租率就談不上及格，90%也算不上優(yōu)秀，狂飆成熟品牌來說的整體話，95%應(yīng)該是出租相對正常的一個出租率。”一位國內(nèi)排名前十的龍湖率僅集中式長租公寓CEO表示，整體出租率是冠寓衡量長租公寓品牌運營能力的重要數(shù)據(jù)之一。
相比這位CEO的狂飆標(biāo)準(zhǔn)，龍湖冠寓在2018年年報中公布的整體數(shù)據(jù)似乎有很大差距，2018年，出租龍湖冠寓開業(yè)5.3萬余間，龍湖率僅整體出租率為50.1%。冠寓
具體來說，狂飆開業(yè)三至六個月的整體項目出租率為70.2%，開業(yè)超過六個月的出租項目出租率為87.4%。
迅猛的拓展速度是拉低冠寓整體出租率的最主要因素，龍湖方面回復(fù)稱，長租公寓品牌考驗的是長期運營的能力，開業(yè)3-6個月的門店處于“爬坡期”，在此期間，出租率是一個不斷增長的曲線，因此很多在2018年上半年獲取的項目集中在下半年開業(yè)，這些位于爬坡期的項目拉低了整體出租率表現(xiàn)。
在規(guī)模急速擴張的2018年，多位冠寓管理層離職，包括原龍湖集團副總裁、冠寓CEO韓石，原冠寓總經(jīng)理王俊英等。雖然龍湖方面稱上述離職均是由于個人原因，但是擴張速度過快導(dǎo)致的運營滯后問題難以忽視。
這實際上也是不少分散式長租公寓面臨的問題，前述長租公寓CEO稱：“因為分散式公寓的拓展是在各個不同的小區(qū)里，成本和運營也都是分散的，所以如果拓展速度快，新增的房源如何快速去化，對運營能力是很大的考驗。集中式公寓則是一片房源集中管理，客戶帶看、簽約、續(xù)租等都是集中化的，去化的效率更高一點。”
而冠寓的擴張速度甚至比中小型的分散式長租公寓還要迅猛，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“以租出去的房源數(shù)量來說，冠寓的規(guī)模目前應(yīng)該僅次于魔方公寓，在集中式公寓領(lǐng)域排前三，以總的房源數(shù)量來看，冠寓的規(guī)模已經(jīng)遠超過魔方公寓，在集中式公寓領(lǐng)域能排在前二，這種速度以一個剛剛在行業(yè)內(nèi)發(fā)力兩三年的企業(yè)來看，十分驚人，畢竟魔方已經(jīng)做了十年了。”
“這個生意對我們特別合適”
“冠寓分為兩種模式，其中20%是重資產(chǎn)模式，這部分的毛利率在65%-70%之間，NPI/cost（物業(yè)凈收入/成本）一般在5%-6%之間，好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%，這個生意對我們特別合適。”龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績發(fā)布會上對冠寓的盈利模式進行了拆解。
除了重資產(chǎn)模式，中資產(chǎn)模式占到了冠寓的80%，邵明曉介紹，中資產(chǎn)模式即租用物業(yè)裝修后再出租的模式，“租期在10年到20年左右，龍湖租過來后，通過裝修提升再出租。從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，凈利在12%-15%。”
盈利模型看起來清晰可行，龍湖在冠寓上不斷加碼。
2018年，冠寓開業(yè)數(shù)量超過5.3萬間，而2017年，冠寓的開業(yè)規(guī)模是1.5萬間，規(guī)模增長率超過300%，同時，龍湖給出的目標(biāo)是在2019年底，冠寓超過10萬間，規(guī)模增長率將接近200%。
與開業(yè)規(guī)模同步，冠寓的租金收入增幅也在大幅攀升，記者查閱龍湖2017年及2018年的年報信息發(fā)現(xiàn)，冠寓在2017年實現(xiàn)租金收入4018萬元，同比增長961.4%，在2018年，冠寓實現(xiàn)租金收入4.27億元，同比增長達到1062.7%。
與冠寓在2018年的爆發(fā)式增長相比，近年紛紛入局長租公寓的眾多房企大多增速平穩(wěn)。
根據(jù)歷年年報信息，萬科泊寓在2017年開業(yè)間數(shù)超3萬間，2018年開業(yè)間數(shù)超6萬間，規(guī)模增長率約200%；世聯(lián)行的紅璞公寓2017年實現(xiàn)收入2.08億元，2018年實現(xiàn)收入4.06億元，收入增長比例約為94.85%。
多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，冠寓的增長速度將大部分玩家甩在了背后，一家國內(nèi)領(lǐng)先的分散式長租公寓品牌負責(zé)人稱：“我們和冠寓也有過接觸，通常而言，分散式公寓的成長速度要高于集中式公寓，但是冠寓的增長速度可能把所有的分散式公寓都甩開了。”
冠寓的高速擴張還將繼續(xù)，邵明曉稱，冠寓要在2020年實現(xiàn)20億元以上的收入，這意味著在今后兩年時間里，冠寓必須維持超過翻倍的租金增長速度。
前述長租公寓品牌負責(zé)人對記者表示，冠寓要實現(xiàn)這樣的目標(biāo)，持續(xù)的規(guī)模擴張、資金注入必不可少，“簡單計算，假設(shè)冠寓維持50%的平均出租率，那么2019年冠寓達到10萬間，其租金收入也將實現(xiàn)翻倍達到接近9億元，那么到2020年，冠寓的在管間數(shù)就需要超過20萬間。”
同時，冠寓還定下了2020年實現(xiàn)盈利的目標(biāo)，邵明曉稱，“冠寓要盈利，對運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高，獲房成本不能超過房租的五成以上，超過五成以上還要賺錢，就需要通過增值收入來實現(xiàn)。”
與之對應(yīng)的，冠寓需要在兩年的時間里擁有20萬間集中式長租公寓的運營能力，這并非易事，前述集中式長租公寓CEO認為，在10萬間之后，是一個產(chǎn)生質(zhì)變的過程，如何把控此后的發(fā)展速度、平衡增量與品質(zhì)之間的關(guān)系，將是一個大考。
被平均的“問題”
迅速地上量增規(guī)模，帶來了整體出租率不高的后遺癥。
龍湖的年報數(shù)據(jù)顯示，冠寓整體出租率為50.1%，其中，開業(yè)三至六個月的項目出租率為70.2%，開業(yè)超過六個月的項目出租率為87.4%，以此數(shù)據(jù)估算，開業(yè)不到三個月的項目出租率約為30%。
前述集中式長租公寓品牌CEO對記者表示，開業(yè)超過六個月的出租率數(shù)據(jù)更具參考價值，“首先一個項目落地開業(yè)之后，不是馬上就有租客的，獲客期是必然的，其次，新落地項目第一批租客一般都會有一些問題反饋過來，這期間的退租、換租會更頻繁，這些都會影響到整體的數(shù)據(jù)。”
記者查閱了萬科、世聯(lián)行等將長租公寓作為重點推進業(yè)務(wù)的房企年報發(fā)現(xiàn)，同樣是運營六個月以上的公寓項目，萬科泊寓的平均出租率超過90%，紅璞公寓的平均出租率超過92%。
據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士透露，房企主導(dǎo)的長租公寓品牌出租率在整個集中式長租公寓領(lǐng)域并不拔尖，大部分成熟的創(chuàng)業(yè)公寓品牌如魔方、城家、樂乎等，運營超過六個月的項目出租率大多超過95%，部分項目運營三個月即可達到90%出租率。“房企確實有開發(fā)實力，資金也充足，但是具體到公寓這個領(lǐng)域，他們可能還有一些欠缺，畢竟（房企品牌）只做了兩三年，而創(chuàng)業(yè)品牌都做了五六年甚至十年，公寓服務(wù)和開發(fā)服務(wù)不一樣，和物業(yè)服務(wù)也有區(qū)別。”前述集中式長租公寓品牌CEO認為，在長租公寓領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要摸索適合自己的方法和模式。
記者走訪過數(shù)家房企開發(fā)的品牌公寓，從直觀感受而言，房企旗下品牌與創(chuàng)業(yè)品牌的長租公寓項目相比，實際使用空間更小，價格接近，性價比相對較低。
前述集中式長租公寓品牌CEO稱，這是由于兩者之間各自優(yōu)勢不同，“房企旗下的公寓品牌，設(shè)計實力要比我們更強，比如說同樣的空間，他們能夠做得更好，而我們的優(yōu)勢可能是我們熟悉做哪個面積的戶型出租率更高，更受市場的歡迎。”
記者咨詢了同樣位于杭州火車東站附近一公里的魔方公寓及冠寓，冠寓的戶型中有16、19、25、28平方米等戶型可供選擇，且房源相對充足，而魔方公寓主打戶型大部分在30平方米以上，目前僅剩下三個房源可供出租，其余均已出租。
除了戶型設(shè)計上的問題，原本在服務(wù)上應(yīng)該處于優(yōu)勢的房企品牌也遭遇了難題，多位業(yè)內(nèi)人士向記者稱，由于進入行業(yè)的時間較短，擴張的速度又快，不少房企旗下的公寓項目缺乏管理運營人才，無法達到既定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
一位接近萬科泊寓的內(nèi)部人士表示：“怎么在擴大長租公寓規(guī)模的同時提供充足的人才儲備，這是很多房企面臨的現(xiàn)實問題，人才待遇上和其他的主干道業(yè)務(wù)很難等同，內(nèi)部調(diào)整人過來都不容易，只能是新項目挖老項目的人，或者挖一些外面的人。”
因此，大多數(shù)房企旗下公寓品牌都與互聯(lián)網(wǎng)化平臺達成合作，以拓寬項目的獲客渠道，減少新項目的去化真空期，例如，紅璞公寓與58同城達成戰(zhàn)略協(xié)作，冠寓則入駐了貝殼找房。“在新項目的開業(yè)初期，這些互聯(lián)網(wǎng)化平臺能夠大大減少獲客成本，從而彌補人才缺乏導(dǎo)致的獲客困難。”
