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鞏固一體業(yè)務(wù)基本盤,開辟新業(yè)務(wù)增長點,貝殼“第二座山”釋放價值

焦點財經(jīng)Focus 2023-09-01 22:48:47 用手機看

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延長居住領(lǐng)域價值鏈。體業(yè)

出品|搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)

作者|王迪

房地產(chǎn)政策“工具箱”再打開：北京、基務(wù)增上海、本盤貝殼廣州、開辟深圳、新業(yè)廈門、長點西安等接連落地“認房不認貸”，釋放央行放“大招”首套、價值二套首付低至二成、第二座山三成；住房存量貸款利率也將下調(diào)。鞏固一系列“組合拳”，體業(yè)意味著房地產(chǎn)市場震蕩期迎來企穩(wěn)。基務(wù)增

就在8月31日，本盤貝殼貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發(fā)布2023年第二季度財務(wù)業(yè)績。即便是面臨今年市場調(diào)整時期，貝殼依然取得了超預(yù)期的成績。

財報顯示，貝殼第二季度總交易額（GTV）為7806億元（人民幣，下同），同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤達13億元，調(diào)整后凈利潤達23.64億元。上半年貝殼實現(xiàn)GTV 1.75萬億元，同比增長43.0%，凈收入為398億元，同比增加51.0%。

作為居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺，貝殼引領(lǐng)了“舊經(jīng)紀時代”的品質(zhì)化革命。如今面臨地產(chǎn)軌跡切換檔口，諸多玩家擴圍陣地也呈現(xiàn)差異。

貝殼的選擇是，今年7月進行組織變革，形成經(jīng)紀、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，以及財經(jīng)、產(chǎn)研、戰(zhàn)略、品質(zhì)、人力、用戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務(wù)線，并將戰(zhàn)略由“一體兩翼”升級為“一體三翼”。

這是貝殼新戰(zhàn)略之后交出的首份財報。從財報可以窺見，新興業(yè)務(wù)初具規(guī)模，家裝在頭部城市跑通模式，貝殼翻越第二座山的新戰(zhàn)略正在釋放長遠價值。

延長居住領(lǐng)域價值鏈

“一體”中房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)市場回歸常態(tài)。貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東的理解是：“今天，我們正處于行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。真正關(guān)注‘人’和‘住’的黃金時代，才剛剛到來”。

面對中國房地產(chǎn)發(fā)展的“新模式”的調(diào)整，這被貝殼視為攀越第二座山的思維原點。

為此，貝殼的解題思路是“安居+樂業(yè)”，供給側(cè)改革和服務(wù)者深耕是未來切中國房地產(chǎn)大盤的兩個主軸，前者是從交易延展到上下游（租+裝修），后者是貝殼看明白了居住服務(wù)行業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)者+服務(wù)。

外部宏觀情況同樣說明了這一點。7月，政治局會議指出，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化的新形勢做出重要判斷，房地產(chǎn)市場正加速由賣方市場向供需平衡轉(zhuǎn)變。改善需求愈發(fā)成為主力，過剩產(chǎn)能的出清，消費者對于“美好居住”的旺盛需求。

對于如何翻越第二座山？貝殼的回答是，一線服務(wù)好客戶，平臺服務(wù)好一線。將居住領(lǐng)域價值鏈延長，貝殼財報說明了戰(zhàn)略的前瞻性。

財報顯示，第二季度，包括家裝家居和貝殼租房“兩翼”在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

此外，家裝家居業(yè)務(wù)在頭部城市實現(xiàn)了經(jīng)營正循環(huán)，城市單體盈利能力持續(xù)提升且持續(xù)突破行業(yè)瓶頸，單體城市模式跑通，依照拓展城節(jié)奏逐步貢獻更多業(yè)績。

事實上，房企正經(jīng)歷“陣痛”，努力實現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)和品質(zhì)主導(dǎo)業(yè)務(wù)模式的夯實。相較于新房、二手房等受周期波動影響較大的業(yè)務(wù)而言，租賃業(yè)務(wù)周期更加穩(wěn)定。

更重要的是，租住服務(wù)的鏈條延長，延伸到資管和生活服務(wù)的全部租住環(huán)節(jié)，能更直接、高頻地觸達客戶。

今年8月，貝殼租房成都站打造的首個自營中高端長租公寓項目——貝殼·海鹽公寓在成都正式開業(yè)，公寓總量達605間，目前已交付519間，試運營一個月入住率超過90%。

為響應(yīng)“租購并舉”號召，管理層對于租賃板塊的理解是，長租業(yè)務(wù)從商業(yè)邏輯上，堅持微利可持續(xù)，不能期望短期暴富。“內(nèi)部沒有為這一項目設(shè)定快速盈利的硬性要求”。

今年，貝殼租房聯(lián)動13城開啟“新青年計劃”。二季度末，分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破12萬套。這為貝殼提供了租賃的現(xiàn)金流量。

家裝板塊釋放更多成長空間

貝殼提出“安居樂業(yè)”發(fā)展主軸，安居指的是貝殼通過房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)、家裝、租賃及貝好家業(yè)務(wù)，以更具品質(zhì)和以用戶需求為中心的產(chǎn)品及服務(wù)，幫消費者“安居”；而樂業(yè)與人店賦能密切相關(guān)，助服務(wù)者“樂業(yè)”。這都匯聚成了貝殼扎實“翻山”的基石。

為了“翻山”，要求貝殼找到主業(yè)之外的“第二增長曲線”，以維持良好的能量場模式。深挖賽道資源，提升消費者滿意度，貝殼不僅在服務(wù)品質(zhì)層面向善，也在通過有效留存優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)能延長了企業(yè)生命線，而這一生命線最早的指向是家裝行業(yè)。

家裝家居行業(yè)是“大行業(yè)小企業(yè)”的行業(yè)，企業(yè)在業(yè)內(nèi)占比小，優(yōu)質(zhì)供給可以對沖行業(yè)波動。

從去年4月，貝殼宣布完成對圣都家居裝飾收購。歷時近10個月，貝殼找房與圣都家裝這場跨界“聯(lián)姻”塵埃落定。從潛在“對手”變“盟友”，吸納優(yōu)質(zhì)競爭對手，讓貝殼的家裝賽道如虎添翼。

財報顯示，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)成長迅速，在基礎(chǔ)能力上的堅定投入和與圣都的成功融合帶來了規(guī)模和效益上的突破，Q2實現(xiàn)合同額34億元，可比口徑下同比增長106%，收入達26億元，可比口徑同比增長91%。上半年貝殼家裝家居業(yè)務(wù)合同額超60億元，收入超40億元，2月份以來單月合同額均破10億元。

這讓房地產(chǎn)企業(yè)沖破業(yè)務(wù)藩籬，寄希望于在家居家裝等下游產(chǎn)業(yè)鏈中尋找新突破口。事實上，貝殼走在了前面，已經(jīng)度過了“從0到1”的過程，并快速實現(xiàn)從1到100的規(guī)模化復(fù)制。

具體來看，在頭部城市，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)開始進入正循環(huán)，獲客和轉(zhuǎn)化、交付、數(shù)據(jù)化、產(chǎn)品、供應(yīng)鏈等各個能力搭建上的堅定投入開始結(jié)出碩果。

在北京，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)今年二季度完成合同額超過6億元，連續(xù)兩月單月合同額2億元，連續(xù)4個月經(jīng)營利潤過千萬。在杭州，二季度合同額突破5億元。針對新房團體裝修用戶，一站式品質(zhì)裝修服務(wù)“貝殼團裝”在天津落地，成為精裝房市場新選擇。

此外，從鏈家到貝殼的十年進化中，貝殼實現(xiàn)的是對“人、物、流程”的數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而對于萬億家居家裝市場的展望，貝殼在啃下這塊“硬骨頭”時，也讓人們看到了很多貝殼通過數(shù)字化手段，提升家裝服務(wù)品質(zhì)和效率的“影子”。

在家裝家居業(yè)務(wù)中，貝殼通過使用VR、AI和物聯(lián)網(wǎng)等科技創(chuàng)造和開發(fā)實際使用場景和應(yīng)用。智慧工地、品質(zhì)巡檢系統(tǒng)等一系列場景化技術(shù)應(yīng)用已獲得消費者的肯定。

尤其是，在2023年7月，商務(wù)部等13部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進家居消費若干措施的通知》，鼓勵企業(yè)打造線上家居服務(wù)平臺。這也為貝殼深耕家裝領(lǐng)域加注了新的想象空間。

大店模式助力鞏固“一體”基本盤

行業(yè)發(fā)展切換，居住價值回歸，全新的組織結(jié)構(gòu)，做戰(zhàn)略和理念的承接和落地。貝殼向內(nèi)要增長，修煉內(nèi)功提質(zhì)增效。除了安居業(yè)務(wù)之外，“樂業(yè)”成為貝殼深耕的領(lǐng)域。

隨著住房向居住屬性回歸，門店和經(jīng)紀人的運營也從單純規(guī)模擴張進入到以效能提升為核心的時代。上半年，貝殼堅持中性市場觀，不斷夯實經(jīng)紀人、門店合作網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模，優(yōu)化生態(tài)，持續(xù)深化房產(chǎn)交易服務(wù)這一核心業(yè)務(wù)的精細化運營。

為了提升經(jīng)紀人的作業(yè)效率，貝殼選擇的做法是，一方面，幫助經(jīng)紀人從職業(yè)走向樂業(yè)持續(xù)推進大店模式，培訓(xùn)賦能、人才梯隊培養(yǎng)；另一方面經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)進一步夯實，店均經(jīng)紀人數(shù)量增加。這讓貝殼在整體新房市場復(fù)蘇節(jié)奏緩慢的時下，抓住了行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展期，持續(xù)深化運營助力提效。

財報顯示，第二季度貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達到4565億元，同比增長了16.0%。同時，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在二季度市場的環(huán)比調(diào)整中，維持在45.6%的高位，同比提升8.9個百分點，表明貝殼的核心業(yè)務(wù)盈利能力持續(xù)而穩(wěn)定。

此外，上半年，貝殼圍繞房、客、經(jīng)紀人三個關(guān)鍵要素，于今年對全國范圍內(nèi)的“店對盤”房源運營機制進行了升級，增強經(jīng)紀人之間的房源流通能力以及房、客精準匹配能力，有效提升了房源去化效率。

財報顯示，上半年，貝殼持續(xù)優(yōu)化人店效益及平臺生態(tài)，季度凈收入同比增長41.4%。貝殼平臺門店和經(jīng)紀人數(shù)于上半年企穩(wěn)，二季度末活躍門店數(shù)4.11萬家，較去年年底提升近10%，活躍經(jīng)紀人數(shù)量達近41萬人，較去年年底提升17%。

貝殼內(nèi)部對大店的定義是鏈家15人以上、貝聯(lián)門店12人以上。即如果一個店里能容納更多的經(jīng)紀人，在行業(yè)底部一步步走向復(fù)蘇的時期，大家就能抱得緊一點，不至于有太多人被丟下。反映在數(shù)據(jù)上，是更高的門店利潤率和更低的人員流失率。這一定程度上對業(yè)績提振有重要作用。

受益于目標市場的穩(wěn)定發(fā)展、對新房業(yè)務(wù)生態(tài)治理的堅定投入以及開發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”模式帶動，貝殼新房業(yè)務(wù)保持了高效的作業(yè)勢能。二季度新房業(yè)務(wù)GTV達到了2950億元，同比增長32.4%，凈收入為87億元，同比增長30.4%。

此外，二季度，貝殼新房回款進一步增加至100.6億元，連續(xù)8個季度超過新房收入，開發(fā)商預(yù)付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。二季度新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅52天，創(chuàng)下上市以來的新低。

聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。