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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2022-12-09 09:52:10 用手機(jī)看
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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 12月9提，中信證券發(fā)布的望明研報(bào)認(rèn)為，2022年確認(rèn)了地產(chǎn)的年季政策底，第一支箭支持信貸，度顯第二支箭聚焦債券，中信證券著復(fù)第三支箭放開(kāi)股權(quán)，商品售有蘇三箭齊發(fā)將確認(rèn)房企融資環(huán)境的房銷(xiāo)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的望明前置條件。市場(chǎng)底最為重要的年季觀察點(diǎn)將回到商品房銷(xiāo)售，在需求側(cè)和供給側(cè)政策的度顯共同推動(dòng)下，商品房銷(xiāo)售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇，中信證券著復(fù)對(duì)應(yīng)居民信貸修復(fù)、商品售有蘇社融回暖和寬信用落地。房銷(xiāo)
以下為研報(bào)原文：
2022年確認(rèn)了地產(chǎn)的政策底，第一支箭支持信貸，第二支箭聚焦債券，第三支箭放開(kāi)股權(quán)，三箭齊發(fā)將確認(rèn)房企融資環(huán)境的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。市場(chǎng)底最為重要的觀察點(diǎn)將回到商品房銷(xiāo)售，在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動(dòng)下，我們認(rèn)為商品房銷(xiāo)售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇，對(duì)應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地。
第一支箭：信貸支持。
今年以來(lái)信貸支持政策由局部到全局逐步加碼。上半年多數(shù)救市城市政策圍繞放松限購(gòu)限貸、降低住房貸款利率、降低首付比例等，寬松政策由三四線等中低能級(jí)城市向二線等中高能級(jí)城市擴(kuò)散。年中開(kāi)始出現(xiàn)自上而下的政策支持，下半年房貸利率水平降至歷史低位。隨著年底金融支持地產(chǎn)16條措施的出爐，供給端信貸政策從“保交樓”到“保交樓、保主體”逐步加碼。但是，在交付擔(dān)憂、疫情沖擊和提前還貸等因素的影響下，政策對(duì)于地產(chǎn)銷(xiāo)售的刺激效果尚未顯現(xiàn)。展望明年，上述因素都在發(fā)生積極的變化。如果這些因素在明年漸次緩和，那么與地產(chǎn)相關(guān)信貸融資的邊際改善也將出現(xiàn)。
第二支箭：民企債券融資支持工具。
民企債券融資支持工具可以追溯到2018年，與當(dāng)前有相似也有不同：
1)經(jīng)濟(jì)下行期為民營(yíng)企業(yè)拓寬融資渠道：2018年第二支箭主要應(yīng)對(duì)民營(yíng)企業(yè)，特別是中小微企業(yè)融資難、融資貴問(wèn)題。今年則更加聚焦到地產(chǎn)企業(yè)。
2)支持方式和發(fā)債主體都有所拓展。從支持方式看，除擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證等支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資外，新增了“直接購(gòu)買(mǎi)債券”。從增信發(fā)債融資主體來(lái)看，此次面向的主體更加開(kāi)放，除此前優(yōu)質(zhì)房企外，一些其他穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的民企和混合所有制房企也被納入融資“白名單”，已有八家房企完成儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。
3)政策落地有望提振市場(chǎng)信心：2018年年底的民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)和民企債券融資支持工具推出后，企業(yè)融資在2019年出現(xiàn)顯著好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心也得到提振，權(quán)益市場(chǎng)迎來(lái)拐點(diǎn)。本次央行再次推出“第二支箭”和金融穩(wěn)地產(chǎn)“十六條”等一系列政策一定程度上拓寬了融資主體，助力政策支持的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)房企補(bǔ)充流動(dòng)性，對(duì)于扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)救助具有標(biāo)志性意義。
第三支箭：民企股權(quán)融資支持工具。
11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，除了IPO暫未放開(kāi)外，全面打開(kāi)了股權(quán)融資的通道。新措施允許符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組并進(jìn)行配套融資，恢復(fù)了上市房企的再融資，體現(xiàn)出了國(guó)家穩(wěn)地產(chǎn)的決心。第三支箭與前兩支箭最大的不同在于前兩支是債券融資，而第三支是股權(quán)融資，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而言具備更多優(yōu)勢(shì)。對(duì)于運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健、僅僅因整體市場(chǎng)行情波動(dòng)被動(dòng)縮表的房企，通過(guò)再融資并輔以配套資金的募集，可以補(bǔ)充企業(yè)的流動(dòng)性、緩解資金壓力，降低杠桿。權(quán)益類(lèi)融資還可以引入戰(zhàn)略投資者，改善公司治理，降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，REITs、私募基金也將間接為行業(yè)注入活力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)探索新的發(fā)展模式。預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈都會(huì)受益于政策。第三支箭公布僅一周時(shí)間，房企積極行動(dòng)，已經(jīng)有多家上市房企發(fā)出公告，準(zhǔn)備進(jìn)行定增融資。股債市場(chǎng)均對(duì)第三支箭做出較強(qiáng)反應(yīng)。
結(jié)論：從2022年政策底到2023年市場(chǎng)底，信用環(huán)境也將逐步改善。
2022年確認(rèn)了地產(chǎn)的政策底，三箭齊發(fā)也成為近10年來(lái)政策在地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有的放松和激勵(lì)。政策趨勢(shì)非常明確，房企融資和居民購(gòu)房的監(jiān)管約束、市場(chǎng)化的土地價(jià)格和利率水平對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言均較為有利，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。顯然，這一輪房地產(chǎn)的復(fù)蘇比之前都要困難，從政策底到市場(chǎng)底的時(shí)滯也被拉長(zhǎng)，市場(chǎng)底最為重要的觀察點(diǎn)將回到商品房銷(xiāo)售。在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動(dòng)下，我們認(rèn)為商品房銷(xiāo)售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇，對(duì)應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地。房地產(chǎn)企業(yè)也將逐步恢復(fù)拿地和開(kāi)工的信心，地產(chǎn)投資的收縮幅度或較今年有所下降。對(duì)于債市而言，中期維度運(yùn)行的底層邏輯已經(jīng)向“寬信用”轉(zhuǎn)變，我們預(yù)計(jì)10年期國(guó)債到期收益率3.0%是今年年底到明年一季度債券市場(chǎng)的方向。
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