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哈嘍大家好，兩居我是戶型血拼哥！
年底了，圖曝存量房市場還在嗷嗷待哺，地鐵瘋狂降價：
*圖源：北京買房人
另一邊，新地又來了，年底最后一個月，陸續還將有約10塊地掛牌：
其中大興3宗，昌平2宗，豐臺、石景山、房山、門頭溝和順義各1宗。
新地越來越貴已成事實，最近地塊漲價的新項目也已經來了：
01/
臨鐵+高凈值大盤
2023年9月27日，建發以總價54.15億競得北京市昌平區昌平新城東區五期土地一級開發項目，銷售指導價：5.5萬元/㎡
10月19日，昌平南邵0016、0018等地塊公布案名為：「建發·觀堂府」
說個題外話，項目東北側梧桐山語，指導價為5.3萬元/㎡
指導價每平漲價了2000元的觀堂府，也需要拿出誠意打動購房人。
地塊位于昌平區南邵鎮，鄰近地鐵昌平線北邵洼站約600米，近鄰南邵地鐵站約1.6km。
3個住宅用地，容積率約2.2 ，建筑高度45米，總戶數約1900戶 。
另外還有1宗綜合服務設施用地（容積率1.0，限高18米），1宗基礎教育用地（容積率0.8，限高16米）。
附近按照規劃就是居住組團了，商業配套、幼兒園、體育用地、社區服務站等，該有的都有。
同時配備有4160㎡的教育用地，不知道會不會引入知名教育集團的分校。
項目指導價5.5萬/平，浮動±8%。
02/
產品力滿分
按照樓棟分布來看，梅花樁結構的樓棟布局，能最大程度上保證樓間距和采光。
建發在規劃設計上，都屬于穩扎穩打的，所以基本上符合業內水準。
項目面積段在60-180㎡，兩居到四居。主力戶型是74㎡兩居、110㎡三居、159㎡四居室。
目前還沒有爆料最終版戶型圖，先給大家看看目前已經公開的示意圖：
74平兩居兩廳一衛，南北通透，兩面寬朝南。
南向兩個飄窗，明衛且干濕分離設計，有獨立的洗漱空間。主力戶型挑不出任何問題。
82平三居兩廳一衛，南北通透。
對比72平，空間上更通透，采光也會更好，不過稍稍有點面積浪費，臥室分別在三個方向，看個人的接受程度，衛生間也做到明衛。
110平三居兩廳兩衛，南向三面寬，南北通透。
雙衛生間都是明衛，而且功能分區沒有打折扣，玄關臥室布局基本都滿分，稍稍缺陷的是，動線上可能不太清晰。
159平四居兩廳兩衛，南向三面寬，全明格局。
大戶型就給大家鑒賞一下，接近900萬的價格，做出來的空間確實是大改善了。
03/
值得思考
首先，觀堂府是否值得漲價2000元/平?
其實從規劃上是值得的，畢竟觀堂府的位置更好，也是規劃中的中心區域，昌平線的兩個地鐵站的夾角。
未來只要能等得起，組團落位是足夠的。
其次，周邊配套落位情況也是夠的，商圈、產業、學校、醫療都有。
臨近新城東區、未來科學城等幾個商圈；附近有沙河高教園、生命科學園等產業園區，600米左右有清華附中昌平學校，附近公園也比較多，比如濱河森林公園、蟒山國家森林公園等。
在醫療上，有北京大學國際醫院、北京積水潭醫院回龍觀院區等。
接著，產品上其實問題不大，已經做到滿分。
60-180㎡，兩居到四居。主力戶型是74㎡兩居、110㎡三居、159㎡四居室。
覆蓋的人群比較廣，主力戶型74平，在400萬以下的總價上來說，也算誘人。
最后，這個盤到底賣給誰？
周邊新房在售的：梧桐山語和玖瀛府。梧桐山語，指導價5.3萬/平，總價260萬起；玖瀛府，主打聯排和疊拼，總價800萬起。
小戶型（70平以下）以最近新盤成交來說，并沒有出現秒光的情況。
觀堂府主力戶型（70平以上），都有競品都在搶客戶，都會打折優惠，到最后能買誰也不好說。
甚至，以這個總價來說，還是可以買距離城區更近的新盤。
建發·觀堂府整體看挑不出毛病，可作為保底項目，還要對比周邊的新盤項目再考慮。
