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搜狐房產 > 全國房產資訊 > 全國房產財經 > 空手也能套白狼?解密“0首付、空手0月供”買房還貸套路局 空手也能套白狼?解密“0首付、也能月供0月供”買房還貸套路局
焦點財經Focus 2023-02-17 19:31:28 用手機看
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作者丨王迪
出品丨焦點財經
2月17日，首付一張建業·花園里二期購房優惠的房還照片激起了千層浪。照片上，貸套一條巨大的空手橫幅從高樓上懸掛下來，“0首付、也能月供0月供、套白你買房、狼解路局我還貸”幾個大字，密lo買格外醒目。首付
“開發商貸不到款，房還借客戶的征信，用在建工程或者賣不出去的現房做抵押，變相騙貸款的套路?！庇芯W友如此評價此種賣房營銷玩法。
針對此事，焦點財經第一時間聯系到了建業地產，得到的回應是：“這不是建業地產的項目，我們輕資產中原建業與該開發商合作了建業花園里一期項目，二期沒有合作，僅項目案名叫花園里二期。項目并未與我們簽訂代建合作。至于營銷方案屬于當地開發商自行操作。”
此外，據焦點財經聯系河南省當地人士得知，該項目位于河南省安陽市，目前為安陽市永升房地產開發有限公司獨立開發運營操盤。據當地接近項目人士反饋，中原建業相關負責人正在溝通合作方撤下一期懸掛條幅。
根據搜房網，2021年12月28日，建業·花園里項目的報價是單價6500元/㎡，當時的在售戶型為110平-144平的3居-4居。
針對此次宣傳是否涉嫌違法，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師則告訴焦點財經，從廣告宣傳的角度來看，這種宣傳方式涉嫌違法違規。從商品房銷售的角度來看，0首付往往伴隨著開發商墊資、融資、首付貸等違規操作，這種操作本身明令禁止。如果采用0首付，通過首付貸等方式，往往意味著購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產生商品房糾紛。
“這本身屬于非正常操作，屬于明令禁止的違規行為。從銀行貸款的角度來說。如果真的是0首付，那么意味著根本就不符合銀行貸款以及放貸的標準。從某種程度來說，可能存在違規騙取銀行貸款的行為。最后，從購房人的角度來說，風險并不小。”
如何玩轉金融套路 ？噱頭外衣下的變相降價促銷
一位深諳樓市銷售策略的業內人士告訴焦點財經，該操作很早之前就有公司玩過，只不過沒人敢明目張膽?！芭c首付分期一樣，補貼若干個月的按揭還款，是一種變相促銷降價的手段。”
該人士稱，首付分期一般由開發商自己成立一個第三方金融公司，把本應由購房人交的首付款變為金融公司與購房人的借款，然后以兩年分期或三年分期向購房人收取，按揭由金融公司墊付，與購房人約定若干個月的按揭代付，這部分相當于開發商降價讓利的部分，代付按揭費用則由開發商承擔。
“0首付其實就是首付分期，只不過墊付的按揭不用了，折算成房款優惠。這中間因為有第三方的金融公司，所以操作流程可以多種多樣。同時也算繞開低首付或0首付的規則限制?！?/p>
此種看似“空手套白狼”的方式，給予購房者方便的同時，也有隱憂。
一位熟知操作流程的地產人士則指出，補貼的這部分按揭款，是由開發商按月打給金融公司，由金融公司代償。如果開發商月資金吃緊或未及時向金融公司打款，消費者在不知情的情況下可能出現月供斷供，造成銀行起訴或上失信名單情況，最差的情況可能會引長期斷供被起訴導致房產被拍賣處置。
王玉臣律師則指出，根據相關規定，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。從實際情況來看，購房也不可能不付首付，不付月供，只是早晚而已。
早在2017年的《住房城鄉建設部人民銀行銀監會聯合部署規范購房融資和加強反洗錢工作》中明確規定嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資。”
直指三四線去庫存困境 律師：天下沒有免費的午餐
“0首付、0月供、你買房、我還貸”的宣傳或是縣城去庫存壓力下的一種救市做法。針對市場疲軟及購房者資金不足的情況而推出的舉措。此外，亦有房地產開發商們去化難度的增大及現金流吃緊的推波助瀾。
從建業花園里二期項目位置來看，位于河南省地級市安陽。焦點財經聯系河南省當地人士得到信息是，該項目目前為安陽市永升房地產開發有限公司獨立開發運營操盤。
通過愛企查穿越股權結構來看，安陽市永升房地產開發有限公司為安陽市永正置業有限公司旗下100%控股子公司。此外，安陽市永正置業有限公司旗還有下42%控股的安陽市宏居商業綜合體開發有限公司，及52%控股的海南自貿區風宸信息咨詢有限公司。
據焦點財經了解，建業花園里二期項目所在的土地名稱為ays-2021-35，由2021年12月31日由安陽市永正置業有限公司以起始價11049 萬元，約合每畝地277.4萬元的價格競得。安陽市永正置業有限公司成立于2018年1月，其曾先后開發過建業花園里，湯陰建業世和府等，此次拍下的二期地塊距離建業花園一期不算遠。
針對優惠，項目方也曾推陳出新。焦點財經發現，早在2020年6月，建業·花園里就曾推出首付分期政策，可供購房者選擇，首期5萬即可買套房，還可以享受3年無息分期、低門檻的購房政策。只不過，這次項目方直接將首付直指了“0”。
之所以有如此大的噱頭優惠或許與當地疲軟的房地產市場密切相關。
受疫情沖擊、市場下行、收入預期下降等多種因素影響，整體市場不容樂觀，2022年已達安陽市近幾年來成交低點。據不完全統計，2022年安陽各區新房成交約1.1192萬套，較2021年下滑50.3%（2021年安陽各區新房成交約2.2519萬套）。
從預售來看，據安陽信息網房產頻道不完全統計，2022年安陽各區共計核發153張商品房預售許可證，涉及項目39個，預售面積約151.634718萬㎡，預售套數約11912套。預售面積環比去年的185.083574萬㎡下滑18.07%，預售套數環比去年的17616套下滑32.38%。
為挽救市場情況及房企現金流困境，2023年開年，全省100家房企、鄭州21家房企入選省級白名單企業，按照通知要求，這些入選房企將獲得創新信貸產品、開辟綠色通道、降低融資成本等金融支持。
僅鄭州而言，入選白名單的房企分別是：正弘、美盛、綠都、永威、新銀基、常綠、瀚宇、振興、亞星、東方宇億、裕華、建業、普羅、亞新、星聯芒果、海馬、鄭州城市發展集團有限公司、河南鐵建投、正商、鴻寶、豫發。
只不過，針對三四線的市場情況，效果還需提升。
就市場直觀反映的房價來看，一線城市成復蘇領頭羊，而三四線城市仍需修復期。根據國家統計局數據顯示，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。城市間房價漲跌分化加劇。
毫無疑問，這對于縣域布局的開發商而言，意味著去庫存的壓力。
從房企銷售業績來看，根據中指院數據顯示，河南省 TOP20 房企在 2023 年 1 月實現總銷售額 96.83 億元。銷售金額榜冠軍建業集團為22.99 億元，碧桂園 21.60 億元位列第二，正商集團則以8.14 億元位列銷售金額榜第三位。按照2022年全口徑金額來看，鄭州房企銷售額雖有回暖，但是并非十分突出。數據顯示，2022年全口徑金額榜中，前三建業集團、碧桂園、正商集團的數額分別為188.32億元、173.91億元、123.61億元。
為了刺激房地產市場回暖，河南花樣去庫存層出不窮。去年6月，繼建業“小麥換房”“大蒜換房”之后，位于南京的新城·云漾濱江項目推出“西瓜換房”活動。此外，河南商丘市民權縣的建業河畔洋房推出“2元/斤，小麥換房”，較高可抵16萬房款活動；河南開封市杞縣的建業城，推出“5元/斤，大蒜換房?！?/p>
對于“0首付、0月供、你買房、我還貸”吸眼球的優惠策略，不少業內人士也表達了擔憂：“會有人買嗎？”，“即便購買未來是否會有隱患存在”。
王玉臣律師則提醒廣大消費者： “天下沒有免費的午餐，看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。尤其是有一些機構提供的融資利滾利，不小心就會掉入金融陷阱。”
為此，他建議，針對這種違法宣傳廣告行為，可以向當地的市場監督局進行舉報投訴。一經查實，當地的市場監督局應當進行相應的行政處罰，也可以向當地的住建部門進行舉報投訴。
“如果真的是0月供0首付，那么貸款的材料勢必存在偽造的問題，可以向當地的銀監會進行投訴，銀行也應當加強貸款審批管理。對于尚未批貸的，可能面臨著無法批貸的風險；對于已經發生的違規貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同，要求購房人提前全額還款的風險?！?/p>
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
