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哈嘍大家好，小陽春我是外實血拼哥！
其實從23年年末開始，內虛每隔1~2月就有新利好，新波四大一線城市從廣州開始依次傳遞到北京。小陽春
每當大家對于樓市信心不足的外實時候，新的內虛利好就來了。
今年住建部定調2024年房地產，釋放7大信號，對地方明確了要用好調控自主權，因城施策、精準施策、一城一策。
未來隨著市場的變化，估計還會給低迷的樓市續命，就看誰能撿到更多的利好了。
Part1
小陽春“外實內虛”
上周末，北京合計市場真實成交二手房大約在1700套，相比上一個周末的1100套明顯上漲。
部分區域呈現小范圍回暖的趨勢。
按照部分媒體上周的數據來看，北京樓市從上上周開始是有回升的。
據中指數據，2月26日—3月3日，通州區新房成交88套，環比增長超50%，同比增長22%，較1月份周均高約30%。（通州還有最新的解除雙限購的利好）
2月26日—3月3日，北京新房住宅網簽612套，環比增長28.5%。
但是成交不代表市場的底氣足，就拿一向堅挺的海淀舉例，市場上的聲音差異明顯：
說降的，也是特殊案例：海淀五道口東王莊小區一套電梯3層，價格從400萬下滑到286萬成交，據說是子女為了繼承變現就降了。
說漲的，也是特殊案例：海淀北帶學區次新的房子價格依舊堅挺，每學區的老破小還有硬傷房依舊還在降。
但是，這都足以說明：今年小陽春的成交數據成色是不夠的！
外在展現的成交數據不錯都是大量賣家年后相通降價換來的。
Part2
二手房&新房，在降價
今年下跌的案例已經太多了，300萬買南三環的個別案例大家都知道。
但很多不溫不火的房源，都還在不斷降價：
2023年6月底，朝陽萬科星園一套157平米的三居室成交價還要1328萬。到了10月，同戶型成交價僅1080萬，4個月降了200萬。最近的，一套2023年12月上架的中樓層169平戶型，報價只有1030萬。
千萬級的房產一年降價三百萬，就是這么真實。
這也反映了很多業主的心態，賣不出一降再降，都想快點把房子賣出去。
自春節后，北京二手房掛牌量一直在飆升，最新數據已經到了14.32萬套，比之前凈增加了6000套。
加上今年小陽春很多開發商已經沒了底氣，新房也在變相打折：
新取證的房山京熙潤府，指導價4.5萬元/平米， 但是開盤均價只有3.8~3.9萬/平米，而且首期開盤還有額外優惠。
北邊預計的紅盤中海寰宇未來，售樓處排起長隊，實際有意向的客戶不多，估計也不能延續昌平南一把清的神話。
沙河高教園，梧桐星宸新取證的房源，依然是八個99折(部分房源)，小戶型快賣沒了，后面還會推99的戶型。
昌平的硅谷ONE，最新的消息是降價20%，99平米經典三面寬三居，同比2月份下調1.1萬！金辰府，19年的限競房項目，限價5.4萬/平，部分房源直降9000元/平！
昌平北部的梧桐山語，3月份大降價，同比2月份下調5000元/平，降幅超過10%。
全北京去年買好的新盤都有開始變相降價，新房也慢慢磨出性價比。
Part3
門檻降低，對剛需是好事
24年的今天我們拿事實說話，北京部分房源下降已經成為必然趨勢。
上個月，2月，北京新房成交1560套，二手房6331套，二手房創下了近10年來的新低。
沒信心的業主早都坐不住了，該降已經降到底，降到底自然就有了3月的回暖。
未來買家的選擇只會越來越多，大家對于降價也不要過于驚慌。
以老破小為例，北京嚴控中心城區人口總量確實會對老破小的價格造成影響。
北京市統計局發布的“北京中心城區篇”報告顯示，從2015年-2022年，北京中心城區常住人口減少202.9萬，達1094.5萬人。隨著新生兒減少、老齡化加劇，中心城區人口會在未來20-30年內自然減少。
但是，即便老破小降價，也不會降得非常過分，最多20%到頭。
剩下的次新、新房，短時間內都不可能跌太多，砸盤賣房對于新業主來說很不劃算。
加上未來的主基調還是持續寬松，后續剛需能夠撿漏的空間還會有。
非真剛需可以再等等看看，心儀的二手房&新房降價，還是能等得到的。
