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焦點財經Focus 2023-03-27 19:08:04 用手機看
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出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
去年4月召開業績會時，財報深響濱江服務曾對2022年的財報深響業績增長提出目標：在管面積、營業收入、財報深響利潤均增長不低于40%的財報深響目標。
3月27日，財報深響濱江服務召開2022年業績會，財報深響濱江服務實際控制人、財報深響濱江集團董事長戚金興，財報深響濱江服務董事會主席、財報深響行政總裁朱立東，財報深響財務總監湯雄，財報深響以及董事會秘書鐘若琴出席。財報深響
年報顯示，濱江服務2022年實現收入約19.82億元，同比增長約41.7%；實現毛利約5.92億元，同比增長約31.7%；實現凈利潤約4.19億元，同比增長約28.9%；權益股東應占利潤約4.12億元，同比增長約28%。
截至2022年末，濱江服務手持現金及現金等價物約19.49億元，同比增長約115.3%。但是利潤率有所下滑，毛利率約29.9%，同比下降2.2%；凈利率約21.1%，同比減少2.1%。
湯雄解釋稱，毛利率下降主要是受硬裝業務影響，與收入結構變化有關。根據財報，硬裝業務劃歸于5S增值服務中的優居服務，去年濱江服務落地并發力這一業務，收入由2021年的611.3萬增長至1.17億，同比翻了18倍。
截至2022年末，濱江服務在管面積達4200萬平方米，同比增長約40.1%，其中來自于獨立第三方在管面積2310萬平方米，占比達到55%，同比上升6.8%，超越了來自母公司濱江集團的自有項目支持。
具體來看，濱江服務2022年新增在管面積1200萬平方米，其中來自于獨立第三方占比達到72.1%；已簽署合約管理面積約6910萬平方米，同比增長38.7%，2022年新增合約面積1930萬平方米，來源于獨立第三方占比達到59.1%。
從2022年業績表現來看，濱江40%的增長目標中，在管面積和營業收入達成了目標，但是利潤增速并未完成目標。但其去年曾特別提及要深化豐富5S增值業務中的硬裝業務，如今來看增長迅猛。
對于2023年的業績增長目標，朱立東透露，濱江服務在管面積、經營收入增長不低于30%，將聚焦以杭州為核心，上海寧波為兩翼的長三角地區，關注珠三角地區，經營業態上要做大基礎物業。
在業績會上，老板戚金興主要談了重點談及了5S增值業務的拓展，以及地產板塊濱江集團去年的表現。
他認為，濱江集團2022年完成1539億銷售額，雖然比去年1690億下降約9%，但在去年民營房企業績大幅下降的背景下，濱江集團是下降幅度最小的民營房企，這很不容易。根據克而瑞全國房企排行榜，濱江集團2022排第13位，比2021年上升9位。
去年，濱江集團一共拿了41塊地，金額總計733億。其中，杭州占到了38塊，包括直接拿地、合作方拿地。由此，濱江也被戲稱為“杭州城投”。
戚金興透露，濱江今年會將土地總量將控制在600億，權益部分控制在300億。土地銷比目標將從2022年的0.54調成0.55以內。去年4月份和6月份的拿地，今年年底會全部出貨。
拿地不舍近求遠，融資成本要降至4.4%
對于濱江能夠保持核心競爭力，戚金興認為主要與其“1+3” 的戰斗力、融資能力、合作能力和經營思路等有關，去年一共新增41各項目，但員工僅增加21人，主要源于人員的精干。
2022年是濱江集團成立30年以來，現金回籠達到最高值的一年，回籠現金共690億元，比2021年683億元有所提高；雖然融資方面增加了貸款余額22億元，總的貸款有息負債余額約470億元，但貸款利息降低了0.3%，融資成本進一步下降至4.6%。
戚金興進一步表示，濱江目前不存在美元債等境外貸款，國內目前有3000多億銀行授權，原來是1100多億，全年年底增加了2000億，目前只用了400多億，所以還有將近2500-2600億余額。
經營思維方面，濱江則是不舍近求遠，杭州拿得到的不到省內拿，省內拿得到的不到省外拿；盡可能發揮自己強的住宅優勢，少做甚至不做商業項目和寫字樓，少做外圍的或者普通的，要盡可能做高檔的。
還有很重要的一點，便是濱江對于去年機會點的把握。談及此處，戚金興再一次提到了阿拉斯加棕熊，感知到冬天要來，但還有時間差，還有少量回流的魚，利用這個時間差再吃一把，讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些。
對于濱江集團2023年的目標，戚金興指出，融資繼續保持470億元的總量，今年開始保持平穩，并有條件地略有下降。直接融資比例調整成總貸款的20%以內，利息繼續下行0.2個百分點，尾款保持在600億元以上。
銷售規模層面，則是從原來簡單的量化數字調整為做全國房地產量的1%，如果全國去年行業總量是13.3萬億，濱江今年的目標便是1330億以上，保持1%以上，確保全國20名以內，爭取15名以內。
物業服務板塊，他則很看好5S增值服務業務。
5S業務收入要翻番，進入豐采期
5S增值服務，包括優家服務、優居服務及優享生活服務三大細分板塊。其中，優家服務提供新房、二手房銷售、租賃代理服務、車位及儲藏室服務；優居服務提供硬裝、軟裝類家裝服務，以及設施設備更換升級服務和維修；優享生活服務則是提供居家生活服務。
濱江服務表示，5S增值服務的每個業務條線都可以成為其他環節的引流入口和服務補充，將會成為其新的利潤增長引擎。當中，優家服務的中介類業務已初見成效，后續可以繼續積極推動擴大業務范圍并聯合優居服務進行推介。
濱江優家覆蓋濱江所有樓盤，主要是依托濱江小區二手房房源庫與一手房客戶資源庫，提供一手房代銷、二手房買賣、租賃、權證等業務。戚金興期望很高，他的目標是優家中介業務可以成為杭州第一。
“目前，房產中介我們排名第四位，今年是第二，三年以內要保持第一。這完全有可能，我們有很多二手房樓盤?！彼赋?。
對于優居服務的硬裝、軟裝業務，被戚金興視為一塊大蛋糕，硬裝業務2022年落地并發力，是全國房地產中少有的增量，軟裝服務將在2023年下半年與硬裝升級；而設施設備的更新改造，更是做大5S業務的一大增量點。
2022年，優居服務收入約1.17億元，同比翻了18倍；戚金興認為優居服務今年收入可以翻一番、翻兩番、翻三番，甚至翻四番也有可能，濱江一年交付房子3萬套，這一板塊業務增長潛力較大；對于5S增值服務，去年整體收入2.5億元，同比增長79.3%；而在2023年，則可能翻一番或翻兩番。
去年8月中期業績會上，濱江服務管理層便稱2022年的亮點業務是硬裝，2021年是一手房銷售。從2022年的整體表現來看，5S增值服務能夠達到79.3%的收入增長，主要原因便是硬裝服務發展迅速，這一點在年報也有注明。
朱立東認為，濱江集團高端樓盤的開發，為5S增值服務提供了非常好的土壤；戚金興更是指出，5S增值服務未來將迎來豐采期。
聲明：本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫，除焦點官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表焦點立場。
