作者：徐酒眠

過去十天，染紅段勝利很忙。物業

“消失”的染紅134億初步調查結果刊出，恒大物業（06666.HK）董事會大洗牌。物業段勝利在危難之際接過帥印，染紅坐上董事會主席之位。物業

雖然加入恒大集團已經有17年，染紅但其過往的物業履歷中，并未涉及過物管業務。染紅坐鎮恒大物業之后，物業他要一邊迅速熟悉業務，染紅另一邊還要同時著手解決問題。物業

8月1日，染紅段勝利首次召集了恒大物業中高層開會。物業會上，染紅他帶來了一個好消息——恒大物業將引入國企。

目前，對于恒大物業的這位新買家是哪方國企，尚未有消息流出。不過可以肯定的一點是，若該計劃順利實施，將有利于恒大物業股票復牌。

洽談的“聯姻”對象是是何方國企？恒大物業能收到多少“聘禮”？這些問題都備受市場關注。

去年10月，合生創展（00754.HK）欲接手恒大物業51%股權。彼時，朱孟依給許家印報的“聘禮”總金額約為200.4億港元。

受母公司債務拖累，以及134億案牽連，恒大物業股價一瀉千里。目前恒大物業的總市值約為248.65億港元，較去年10月下旬“縮水”過半。

這次洽談的國企新買家，是否還能給出恒大物業400億的估值，是一個未知數。

合約面積止步增長

作為頭部物企，恒大物業本身的規模體量十分可觀。不過，受母公司暴雷影響，恒大物業的規模、營收也受到不同程度的拖累。

7月29日，恒大集團官網披露了近期業績進展。

此番披露的經營數據雖然不是經過審計的正式公告，不過還是可以從中窺探到恒大物業的發展情況。

根據官網透露的物業運營數據，目前恒大物業持續保持平穩運營，向超300萬戶業主提供社區綜合服務。

截至今年6月30日，恒大物業合約項目3050個，合約面積約8.1億平方米，位列上市物業公司第二名；在管項目2589個，在管面積約4.8億平方米，位列上市物業公司第三名。

今年上半年，恒大物業實現總營收近65億元，其中基礎物業管理收入55億元、同比增長約15.6%；經營現金總流入60.51億元。此外，新增外拓項目180個，新增合約面積約1800萬平方米。

縱覽以上數據，再對比其2021年中期的業績報告，恒大物業似乎難掩發展疲態。

事實上，在去年上半年，恒大物業的合約面積就達到了8.1億平方米。對比來看，過去一年，其合約面積總數值零增長。

雖然恒大集團透露，今年上半年恒大物業新增拓了1800萬平方米的合約面積，不過對比2021年上半年的增拓2.5億平方米合約面積，跌幅達92.65%。

合約面積止步增長，在管面積增幅也只有個位數，較2021年6月30日的4.5億在管面積，同比增幅僅有6.7%。

而比起規模，營收的同比增幅表現更慘淡。今年上半年近65億元的營收，較去年同期的78.73億元，同比下滑了約17.44%。

而按照其披露的基礎物業管理收入實現了增長，那么可以推測，或是非業主增值服務出現了銳減。

根據2021年中期業績報，非業主增值服務是僅次于基礎物業管理的第二大收入，占比約26.3%，毛利率高于基礎物業管理近5個百分點。

2021年上半年，恒大物業的整體毛利率約為37.3%，尚在行業均值之上。而按照當前的情況，如若今年上半年其社區增值服務收入無較大增長，那么恒大物業的整體盈利能力或也會有所波動。

“聯姻”攔路虎待清

作為頭部物企，恒大物業的規模體量無疑是可觀的。不過，要為恒大物業順利引入國企，立在段勝利面前的攔路虎也不少。

首先最大的一個，便是對于134億元資金劃扣風險的化解。畢竟此前“賣身”合生創展談崩，就與中國恒大與恒大物業之間的應收賬款未清有關。

比起當時合生創展在意的26億應收款，這134億元資金劃扣的風險等級顯然更高。

7月22日，關于這134億質押擔保初步調查結果公告。概而言之，恒大物業將這筆資金分次存單質押，再由第三方公司將同額資金回流給中國恒大。

而這份調查結果只是邁出了第一步，接下來中國恒大與恒大物業還需要繼續配合獨立調查委員會，盡快完成調查工作，探討解決占款問題的方式，并且還需要進一步加大內部風險評估和管理體系的建設。

按照此前的公告，中國恒大償還該質押所涉及款項的方案，主要是通過恒大集團轉讓資產給恒大物業抵消相關款項。

不過，中國恒大要拿出什么資產來湊足這134億，是一個很大的問題。同時，目前中國恒大的債務多如牛毛，湊足了資產后，面對那么多債權人，何時能順利輪給恒大物業，也是一個問題。

此前，港交所給恒大物業下通牒，其復牌要達成4個先決條件：發布2021年財報；對134億元的質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查，公布調查結果并采取適當的補救措施；證明公司遵守上市規則第13.24條的規定；向市場通報所有重要信息。

而恒大物業2021年財報何時順利刊出，也需要段勝利主持相關工作。