港資鏖戰(zhàn)內(nèi)地這五年，新鴻基新鴻基從不是最強(qiáng)那個最高調(diào)的主兒。

但2024開年，收租殺這一局面大變。王又南京ifc商場，新鴻基紅紅火火試營業(yè)，最強(qiáng)一字排開的收租殺高奢大牌霸氣外露，直面南京高奢地頭蛇德基。王又新鴻基闊別已久的新鴻基高光時刻，又回來了。最強(qiáng)

今日公布的收租殺2024財(cái)年半年報中，新鴻基“增收又增利”。王又期內(nèi)收入275.42億港元，新鴻基同比增長0.42%；公司股東應(yīng)占期內(nèi)溢利為91.45億港元，最強(qiáng)同比增長8.74%。收租殺

租金收入，同步盈喜。期內(nèi)，集團(tuán)總租金收入，連同所占合營企業(yè)及聯(lián)營公司的租金收入計(jì)算，按年上升4%至124.5億港元。相當(dāng)于每日入賬租金近6822萬港元，最強(qiáng)收租王榜上有名。

大盤企穩(wěn)，是當(dāng)下新鴻基的基本牌面。進(jìn)軍內(nèi)地30余年，其曾經(jīng)的最高光，留在上海灘。而后，轉(zhuǎn)入穩(wěn)扎穩(wěn)打的低調(diào)歲月，默默耕耘著超1000萬平方呎的商業(yè)土儲。偶有拿地的精彩瞬間，但很快又被商業(yè)江湖更有看頭的喧囂聲淹沒。

可如今手握6大王牌項(xiàng)目，個個能打。新鴻基沒有理由繼續(xù)被動“隱身”于內(nèi)地商業(yè)圈，是時候重新高調(diào)起來了。

01

“收租王”強(qiáng)勢回歸

內(nèi)地、香港業(yè)績雙雙向好

1、強(qiáng)勢回歸：香港租金企穩(wěn)，內(nèi)地業(yè)績大增

繼2023財(cái)年實(shí)現(xiàn)疫情后的首次業(yè)績回升，2024財(cái)年中期，新鴻基地產(chǎn)在香港的投資物業(yè)總租金實(shí)現(xiàn)2%的持續(xù)穩(wěn)定增長，至89.41億港元。香港零售物業(yè)整體出租率保持在95%的穩(wěn)定水平。隨著兩地全面通關(guān)，旅游業(yè)的逐漸回暖，為旗下商場帶來穩(wěn)定的客流增長。

內(nèi)地方面，2023財(cái)年因疫情沖擊，新鴻基業(yè)績向下。但隨著市場穩(wěn)步復(fù)蘇回暖，2024財(cái)年中期，新鴻基內(nèi)地總租金收入按年增長16%，至28.96億人民幣（31.39億港元），實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢回歸。

同時，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目的客流值也穩(wěn)步回升，上海環(huán)貿(mào)iapm與上海IFC仍是內(nèi)地項(xiàng)目中表現(xiàn)最好的商場，季度客流均值保持高位增長。

其中，上海環(huán)貿(mào)iapm在持續(xù)強(qiáng)化品牌矩陣，在保持高端調(diào)性的同時，面向年輕時尚的目標(biāo)客群進(jìn)行品牌與業(yè)態(tài)調(diào)整。在2022年引入了Nanushka亞洲首店、CHUMS華東首店、清萊灣華東首店、NB GREY概念店上海首店、安踏冠軍店上海首店等眾多首店，及ami、lululemon、nautica whitesail、Shake Shack、阿嬤手作、La Répète等熱門品牌。

2、商業(yè)土儲：新mall爆發(fā)開業(yè)后，補(bǔ)貨待考

土儲方面，截至去年底，按所占樓面面積計(jì)算，新鴻基內(nèi)地土地儲備約6720萬平方呎，其中2090萬平方呎為已落成物業(yè)，絕大部分是位于城市核心商業(yè)地段的大型綜合物業(yè)，由集團(tuán)保留作出租及長線投資。

余下4630萬平方呎為發(fā)展中物業(yè)，其中超一半將發(fā)展為可供出售的優(yōu)質(zhì)住宅和寫字樓。這意味著，當(dāng)下新鴻基在內(nèi)地待發(fā)展的商業(yè)土儲面積會進(jìn)一步下降。

據(jù)2023財(cái)報，隨著近幾年發(fā)展中項(xiàng)目陸續(xù)完工，新鴻基發(fā)展中的儲備項(xiàng)目地塊轉(zhuǎn)化成為已建成項(xiàng)目，其在內(nèi)地的發(fā)展中商場/商鋪土儲面積出現(xiàn)兩連降，至910萬平方呎。

分地區(qū)看，截至去年6月底，新鴻基內(nèi)地已落成的物業(yè)主要集中在上海及其他長三角城市，而發(fā)展中的物業(yè)項(xiàng)目則以廣州及大灣區(qū)其他城市為主，這也體現(xiàn)出了新鴻基在發(fā)展區(qū)域上的重心轉(zhuǎn)移，從上海大本營轉(zhuǎn)而押注大灣區(qū)。

再從物業(yè)用途劃分看，目前已落成物業(yè)以商場和寫字樓為主，而開發(fā)中項(xiàng)目則以住宅與寫字樓為主。往后隨著一批新mall次第亮相，新鴻基如何補(bǔ)貨商業(yè)項(xiàng)目成為外界關(guān)心的大一問題。

02

籌開新mall爆發(fā)式登臺

守住高端賽道與TOD招牌

1、籌開新mall“爆發(fā)式”登臺，圈地造城的綜合體打法惹眼

自2000年開出內(nèi)地首個項(xiàng)目——上海中環(huán)廣場，往后二十年間，新鴻基在內(nèi)地開出9個商場，平均2.3年上新1個項(xiàng)目，節(jié)奏穩(wěn)定。

深究細(xì)節(jié)會發(fā)現(xiàn)，在內(nèi)地新一輪商場大爆發(fā)的近五年，開出5個新mall的新鴻基，卻時常游離在話題中心之外，直至2024開局南京ifc商場高調(diào)登場。

168家世界高端品牌旗艦店、時尚休閑及環(huán)球特色餐飲，三成首進(jìn)南京、逾五成品牌首度進(jìn)駐河西中央商務(wù)區(qū)，試營業(yè)的南京ifc商場，是新鴻基在南京最新及規(guī)模最大的城市綜合體發(fā)展項(xiàng)目。

殿堂級的高端零售、時尚服飾品牌，包括香奈兒(Chanel)、路易威登(LouisVuitton)、迪奧(Dior)、古馳(Gucci)、普拉達(dá)(Prada)、華倫天奴(Valentino)、盟可睞(Moncler)、芬迪(Fendi)等；精致奢華的珠寶首飾品牌梵克雅寶(VanCleef&Arpels)、卡地亞(Cartier)、寶格麗(Bulgari)、蒂芙尼(Tiffany&Co.)、尚美(Chaumet)、戴比爾斯(DeBeers)、御木本(Mikimoto)；全球一線鐘表品牌江詩丹頓(VacheronConstantin)、積家(Jaeger-LeCoultre)、萬國(IWCSchaffhausen)、萬寶龍（MontBlanc）等……超全極奢品牌列陣，是南京ifc商場最好的廣告立牌與高端宣言。

以南京ifc商場為起點(diǎn)，新鴻基終于要開啟新一輪“開開開”的征途。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來三年內(nèi)，新鴻基在內(nèi)地將有6個項(xiàng)目陸續(xù)面世。

上海徐家匯中心ITC370米B座辦公樓去年9月順利封頂，金雞湖畔地標(biāo)蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC、改寫杭州高端商業(yè)格局的杭州IFC，分階段開業(yè)計(jì)劃已出爐。而南望廣州，廣州南站ICC已動工，南沙慶盛樞紐綜合體項(xiàng)目將規(guī)劃8萬㎡大型商場。

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就形態(tài)而言，上述6大擬開項(xiàng)目均為商業(yè)綜合體，不僅有零售商業(yè)，還有辦公樓、酒店業(yè)態(tài)，有些還包含公寓、高端住宅。

作為“浦西第一高樓”，上海徐家匯中心ITC主地塊虹橋路地塊總建筑面積超70萬平方米，由2棟超高層主樓A座辦公樓（220米）和B座辦公樓（370米），15層酒店、7層裙房以及6層地下室構(gòu)成，頗有“再造一個徐家匯”之勢。

而蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC，是新鴻基在在蘇州打造的首座城市綜合體，由高310米的綜合樓、裙樓和花園廣場組成，規(guī)劃有購物中心、超甲級辦公樓以及高端住宅。

經(jīng)半個多世紀(jì)風(fēng)云變幻、盛衰循壞，新鴻基成功穿越數(shù)個周期的秘訣之一是，真正跑通了“租售并舉”的路子，這亦是其始終堅(jiān)持圈地造城的綜合體打法的關(guān)鍵所在。

按照學(xué)者杜麗虹的研究，新鴻基“租售并舉”策略成功背后有支撐力：

通常，“租售并舉”模式的核心，在于租金收益，而不是投資物業(yè)的資產(chǎn)升值收益。相較租金指數(shù)，租金收入更為穩(wěn)定，具備更強(qiáng)安全邊際。正因?yàn)榇耍馒櫥恐蟊娀a(chǎn)品組合，除容易達(dá)到開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流規(guī)模要求外，還能以低谷期剛性需求減緩周期波動。

雖說在內(nèi)地，新鴻基的“租售并舉”模式不如在香港那般流暢，但基本是按照此邏輯審慎布局。由于前期回報率壓力大、風(fēng)險高，其對于城市、地段皆有高要求。

關(guān)于這點(diǎn)，在接下來6個待開項(xiàng)目中，亦有集中式呈現(xiàn)。它們集中在商業(yè)一線、準(zhǔn)一線城市的核心位置，但在不同城市打法有別。

2、魔都玩合作，蘇杭高端首秀，廣州守住TOD招牌

入局內(nèi)地30年有余，魔都是新鴻基內(nèi)地真正的大本營之地。

從上海中環(huán)廣場、上海IFC到上海環(huán)貿(mào)iapm，再到上海One ITC、上海TWO ITC，以及等待入市的上海徐家匯中心ITC、上海TODTOWN天薈，不僅數(shù)量多，且覆蓋了多條經(jīng)典產(chǎn)品線。

曾經(jīng)的新鴻基，和恒隆一樣，被外界質(zhì)疑是否有“上海依賴癥”。但時至今日，這個質(zhì)疑同樣變成了新鴻基的相較多數(shù)玩家不可復(fù)制的優(yōu)勢。

當(dāng)后進(jìn)發(fā)力者還在為擠入魔都抓耳撓腮時，守住先發(fā)優(yōu)勢的新鴻基，正淡定著等待新一輪業(yè)績增長的到來。當(dāng)然，其近日在上海灘的游刃有余，與靈活的合作路徑不無關(guān)系。

以籌開的家匯中心ITC、上海TODTOWN天薈為例，前者是新鴻基繼上海中環(huán)廣場、上海IFC、上海環(huán)貿(mào)iapm、南京ifc廣場、蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC之后，由上海建工集團(tuán)承建的又一標(biāo)桿之作。

而上海TODTOWN天薈，是新鴻基與上海城開和閔行城投，首次于上海莘莊主城副中心打造的地標(biāo)綜合體。

●TODTOWN天薈鳥瞰效果圖

于新鴻基而言，與上海的“地頭蛇”們大玩合作，無疑增加了獲得優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會，同時降低了獲地成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險。而靠著自己積累數(shù)十年的綜合體開發(fā)優(yōu)勢、零售商業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，無疑可最大化項(xiàng)目的投資回報與資產(chǎn)增值。

魔都雖香，但競爭慘烈且增量有限。于是乎，新鴻基瞄準(zhǔn)了隔壁的高能級市場——杭州、蘇州，以將高端賽道進(jìn)行到底。

按計(jì)劃，杭州IFC是新鴻基在杭州的第一個獨(dú)立操盤的項(xiàng)目、全球第四座IFC，也是新鴻基地產(chǎn)歷史上業(yè)態(tài)最豐富、產(chǎn)品最創(chuàng)新的一個IFC，規(guī)劃總建筑面積約82.2萬㎡，總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)300億元。項(xiàng)目由扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）建筑師事務(wù)所擔(dān)綱項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，以杭州非物質(zhì)文化遺產(chǎn)“杭羅織造技藝”為靈感打造，以改寫杭州高端商業(yè)格局為志。

●杭州IFC規(guī)劃圖

而蘇州ICC環(huán)貿(mào)，緊挨蘇州第一高樓九龍倉IFS，是新鴻基地產(chǎn)繼香港環(huán)貿(mào)、上海環(huán)貿(mào)后，在蘇州打造的首座城市綜合體。其定位重奢的購物中心，被外界稱為“蘇州最豪”。項(xiàng)目于2010年奠基，歷時十二載，在2022年封頂，目前計(jì)劃2025年開業(yè)。

新鴻基守住高端賽道，本質(zhì)是因?yàn)楦叨松虉霰憩F(xiàn)出的強(qiáng)韌性和抗風(fēng)險能力。打開2023年度客流圖譜，站在頂奢之端的北京SKP、南京德基廣場、深圳萬象城們吸金力杠杠，熱鬧而喧囂，重回巔峰時刻。數(shù)據(jù)顯示，重奢購物中心2023年場日均客流超5.4萬人，同比暴增60%。

處在高端賽道的商場們，有優(yōu)質(zhì)地段、強(qiáng)客流捕獲能力帶來的市場壁壘，有寡頭地位之下的品牌稀缺資源優(yōu)勢，與奢侈品牌深度綁定；有高凈值人群強(qiáng)購買力、高粘性高端消費(fèi)需求帶來的客群壁壘。

大玩合作、高端賽道之外，作為TOD鼻祖級玩家，穩(wěn)定發(fā)揮TOD金子招牌之效，亦是新鴻基的獨(dú)有之優(yōu)勢。

天環(huán)廣場、天匯廣場之后，新鴻基布局廣州，瞄準(zhǔn)打造的項(xiàng)目均是其“拿手好戲”——以TOD為導(dǎo)向的大型商業(yè)綜合體，版圖從廣州市中心轉(zhuǎn)移到南端——南沙和番禺。

2018年，新鴻基以底價2.64億元拿下南沙慶盛樞紐區(qū)塊2018NJY-4地塊。一年后，南沙慶盛樞紐綜合體項(xiàng)目已正式開工，項(xiàng)目命名廣州南沙慶盛站ICC。

時間來到2021年，新鴻基身影再現(xiàn)，以底價70.82億元競得番禺區(qū)南站核心區(qū)TOD項(xiàng)目地塊，折合樓面價11493元/㎡。加上34.61億元相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)成本，南站TOD地塊總投資金額高達(dá)105億元，這也是廣州首次集中供地中，總價最高的地塊。

●廣州南站ICC項(xiàng)目效果圖

至此，當(dāng)初高呼在內(nèi)地拿地難的新鴻基，終于再次在廣州擁有兩個大型TOD項(xiàng)目，于新鴻基而言，這既是得心應(yīng)手，也是順理成章。一方面，財(cái)力在線。新鴻基一直維持在合理的資產(chǎn)負(fù)債率水平，自有資金充裕，總資產(chǎn)遠(yuǎn)高于總負(fù)債。另一方面，打造過多個TOD成功樣本，操盤經(jīng)驗(yàn)充足，且競爭壁壘高。

穿越數(shù)個周期，身經(jīng)百戰(zhàn)，深新鴻基諳低周轉(zhuǎn)，低杠桿、高質(zhì)量的開發(fā)模式，以及精細(xì)化運(yùn)營之于商業(yè)的重要性。它用30年的時光，向內(nèi)地玩家們證明了一個道理：商業(yè)地產(chǎn)圈拼的不是一時風(fēng)光，而是“誰能笑到最后”。

因?yàn)椋愤b知馬力，日久見功夫。