近年，太盟投資太盟投資在中國市場表現活躍，抄底不僅頻繁抄底不動產，全球在私募股權市場亦有諸多布局。商業商5月26日，地產據市場消息，太盟投資太盟投資牽頭的抄底聯合體將以500億的總價收購萬達旗下48座萬達廣場。
01
此前已拿下珠海萬達控制權
2024年，全球太盟投資（PAG）從王健林手中，商業商拿走了珠海萬達商管的地產控制權，完成了中國私募股權市場近4年最大的太盟投資一筆交易。
太盟投資與珠海萬達商管，抄底結緣于2021年8月。全球當時，商業商珠海萬達商管以21.17%的地產股份，換取了太盟投資、中信資本、螞蟻金服等22家機構的380億元投資，并承諾于2023年底上市。其中，太盟投資出資28億美元，占比近半。這也是其迄今在中國市場最大的一筆投資。
此后，珠海萬達商管四度遞表IPO，均以失敗告終。按照對賭協議，投資機構中的碧桂園于2023年12月選擇退出，太盟投資則決定加碼。
2024年3月30日，其牽頭聯合中信資本、銳盛投資（Ares Management）旗下基金、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony、穆巴達拉投資公司（Mubadala）簽署投資協議，再投600億元，成立大連新達盟，作為新的持股平臺控制珠海萬達商管。王健林旗下的大連萬達商管對珠海萬達商管的持股比例由此從70.15%降至40%，太盟投資及其他股東合計持股60%，一舉拿下了大連新達盟和珠海萬達商管的控制權，擬繼續推動其上市。
從某種意義上說，太盟投資借中國房地產市場深度調整、大連萬達商管債務困境、珠海萬達商管IPO對賭失敗之機，抄底了全球最大的商業地產管理公司。
02
單偉建為聯合創始人，員工人均薪酬開支約400萬元/年
20年前，單偉建就是中國資本市場的風云人物。
他1979年畢業于北京對外經濟貿易大學英語專業，之后相繼獲得舊金山大學工商管理碩士、加利福尼亞大學伯克利分校經濟學碩士與工商管理博士學位，曾師從美國現任財政部長珍妮特·耶倫。
畢業后，他進入世界銀行，很快又轉入賓夕法尼亞大學沃頓商學院執教，1993年起擔任摩根大通董事總經理，1998年加入TPG Capital（前身為新橋資本），擔任執行合伙人，期間因主導了新橋資本收購韓國第一銀行、入主深發展等重大交易，在亞洲市場聲名雀起。
早前，單偉建曾擔任中銀香港、招商銀行、豐益國際的獨立非執行董事。2022年3月至今，他擔任阿里巴巴的獨立非執行董事。
2010年，他與高天樂（Chris Gradel）、喬恩·保羅·托皮諾（Jon-Paul Toppino）聯合創立了太盟投資，并擔任執行董事兼董事會執行主席。
官網顯示，太盟投資如今為全球近300家機構管理超過500億美元的資產。截至2021年12月末，其在信貸及市場、私市股權、不動產三大業務領域的基金管理的資產規模分別為210億、170億和90億美元，總回報率（各策略部門成立以來至2021年12月末包括所有基金在內的毛內部收益率）分別為約20%、26%和25%。
2022年3月，太盟投資向港交所提交上市申請。招股書顯示，太盟投資采用不同投票權架構，A類股東每股1票，B類股東每股10票，單偉建、高天樂、喬恩·保羅·托皮諾持有B類股份，并通過共同控制的PAGH Founders LLP行使投票權，可控制30%以上的投票權（附圖）。
此外，PAGH LLP持有太盟投資A類股份，其執行合伙人為PAGH Limited，其他合伙人為公司的創始人、高管及員工。黑石集團（BX.N）通過Pegasus LP，持有太盟投資17.6%的股權（以最高4.9%的投票權益為限），為其第三大股東。2018年，黑石集團對其投資了4億美元。
太盟投資的收入主要來自為投資基金提供管理、顧問、咨詢、資產及行政服務等。2019—2021年，其營業收入分別為4.36億、6.38億和7.37億美元，其中，管理費收入分別占71%、55%和54%。同期，其凈利潤分別為1.77億、2.62億和3.05億美元。
據招股書介紹，太盟投資在全球12個主要辦事處共有577名員工。2019—2021年，其員工福利及開支分別為1.96億、3.08億、3.59億美元，按照2021年數據折算，人均薪酬福利開支約400萬元。
03
頻頻抄底中國不動產
盡管太盟投資今年才在國內名聲大噪，但過去10余年，其在中國不動產市場的投資動作并不少。其看中的標的，既有辦公大樓、購物中心、綜合體，也有房地產基金及REITs等，風格較為多元化（表1）。
從可查詢的資料看，上海是其不動產布局的第一站，悅達889廣場是其最早投資的項目。
悅達889廣場。2013年5月，太盟投資與MGPA聯合收購了上海悅達889廣場項目公司65%股權。MGPA原屬麥格理旗下，2013年被貝萊德收購。
悅達889是悅達地產旗下項目，位于上海市曹家渡商圈。悅達地產的母公司江蘇悅達集團，旗下擁有悅達投資、悅達礦業（00629.HK，現改稱“悅達國際控股”）兩家上市公司。
2011年步入限購時代，加之2013年前后新房供應量穩增，上海房地產市場處于相對低迷階段。彼時，凱雷投資、基匯資本等外資、港資機構相繼出手收購上海商業資產，太盟投資是這波浪潮中的抄底機構之一。其此番收購，或踩準了悅達地產出于短期融資需求考慮，選擇部分出售資產的時點。
上海企業天地三期。2015年7月，太盟投資與萬科、鐵獅門合作，收購瑞安房地產旗下的上海企業天地三期，收購價約35.7億元。據瑞安房地產主席羅康瑞當時稱，出售資產套現的資金，為推動中國新天地上市。
公開資料顯示，當時李嘉誠出售內地多項資產，瑞安房地產、華人置業等港資機構也有項目出售，太盟投資則從中抄底。
戴德梁行。2014年11月，太盟投資與TPG、加拿大安大略省教師養老基金組團以12.15億美元的價格，從澳大利亞UGL手中全面收購了戴德梁行。
在UGL入主之前，戴德梁行收入持續下滑，但中國市場業務增長強勁。受益于中國市場的快速發展，UGL投資戴德梁行三年不到的時間，大賺逾10億澳元。
太盟投資等接手戴德梁行之后，在2015年開始相繼推動其與美國Cassidy Turley、高緯環球合并，并于2018年在紐交所上市。在該次IPO前，萬科旗下萬科物業買入戴德梁行4.9%股權，2020年1月，萬科物業與戴德梁行聯合成立萬物梁行。
春泉產業信托。春泉產業信托的底層資產是北京華貿中心。2016年6月開始，太盟投資舉牌春泉產業信托，最初持有其5.66%基金份額，中間通過多次增持，直至持有其17.95%的基金份額，僅次于持有27.48%基金份額的大股東RCA Fund。
不過，春泉產業信托管理人2017年為收購英國的物業，大幅折讓發行基金單位，攤薄了其他基金持有人的份額，2018年9月，其擬再次通過大幅折讓發行基金單位的形式收購廣東惠州的商業地產項目，這兩番操作引發股東震怒。2018年起，太盟投資在未與信托管理人或董事會商討的情況下對其提出全面要約收購，涉及資金高達52.4億港元，且表示將表決罷免涉事的基金管理人。
在要約前最后一個交易日，春泉產業信托的市凈率約為0.49倍，在香港10只REITs中排名墊底。太盟投資出手，意在抄底一只價值被嚴重低估的REIT，并嘗試謀求控制權以修正其盈利、提升其價值。但從結果來看，太盟投資此番未能如愿。
2020年2月，太盟投資因春泉產業信托發布一則債券轉換公告，此舉引入新投資者的同時，也攤薄了太盟投資的持有比例，其向香港證監會投訴，指控后者管理制度不合標準、涉及利益沖突等。
不過，春泉產業信托行政總裁梁國豪在2023年7月的一則采訪中披露，太盟投資與公司管理層從早前的意見不合轉至溝通良好，公司已回購太盟投資旗下公司BT Cayman所持的4.23%基金份額，太盟投資目前仍透過Spirit Cayman持有春泉產業信托的11.85%份額。
SARE房地產基金。太盟投資還曾以Pre-REITs基金形式涉足不動產投資。2017年11月，其與招商蛇口（001979）按4：1的出資比例，在開曼群島聯合設立地產基金Super Alliance Real Estate L.P.。公告稱，這只基金由招商蛇口旗下利邦控股占股20%，太盟投資旗下Prep Venice Limited持80%權益。
該基金收購了招商蛇口所持的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈相關股權，交易總對價約計50億元。這三項資產均為招商蛇口在一線城市的核心資產。
由于當時國內REITs尚不成熟，兩方搭建離岸地產基金架構，以私募基金持有。
在該項交易中，招商蛇口成功套現50億元，解決了經營收益回籠緩慢等重資產難題。太盟投資則是按REITs標準篩選資產，為后續發REITs做戰略儲備。如今，國內“投融建管退”的不動產金融產業鏈已逐步打通，該基金或有望通過REITs退出。
高銀金融國際中心。2023年1月，太盟投資聯手新加坡豐樹集團，以56億港元收購香港高銀金融國際中心，雙方各持股50%。
高銀金融國際中心位于九龍，早前屬于香港高銀集團創始人潘蘇通旗下高銀金融（00530.HK，已退市）的物業。由于高銀金融陷入債務困境，2020年7月，高銀金融國際中心曾被以新加坡主權基金GIC及德意志銀行為首的債權人要求接管抵債。同年9月，該項目被接管人委托標售，期間高銀金融曾表示，將以143億港元向Hundred Gain International Holding Limited出售該物業，但最終未如期成交。2022年9月，該項目計劃以67億港元易手，但交易最終取消，需作重售。
2023年1月，這宗“難賣”的物業被太盟投資組團拿下，交易價格較兩年前預期的143億港元少逾60%，太盟投資完成又一項不動產抄底。
2024年4月23日，有消息稱，太盟投資與ST中南（000961）控股股東中南城建洽談債務化解、股權交易等合作。由于房地產市場深度調整，中南建設深陷債務危機，當時處在退市邊緣。不過，這一傳言未有下文，7月10日，中南建設發布了股票終止上市暨摘牌的公告。
總體來看，太盟投資在國內的投資體現了鮮明的抄底特色，且收購的不動產多處于北京、上海等一線城市的核心地段。
04
投資策略酷似黑石
太盟投資不僅股東有黑石集團，其投資策略也酷似黑石，以瞄準時機抄底受壓資產的“狩獵者”風格著稱，在業內，其被稱作“亞洲小黑石”。
權威媒體PERE（Private Equity Real Estate，不動產私募投資基金）公布的《2020年全球私募地產機構Top100榜單》顯示，太盟投資以66.5億美元位居第19位，黑石集團集團居首位。
截至2021年底，太盟投資不動產板塊的資產管理規模已增至90億美元。其旗下主要有兩只房地產基金：Secured Capital Real Estate Partners（簡稱“SCREP”）、Real Estate Partners（簡稱“PREP”）。前者資產管理規模為52億美元，已募集7期基金；后者管理規模為22億美元，已募集2期基金。此外，其還管理了獨立管理賬戶（Asia Select）、日本增值型物流基金（ICPJLV）、日本房地產信托投資基金（J-REIT）以及數字基礎平臺FLOW等產品（表2）。
在資產類型上，太盟投資很大比例投資于辦公樓，但也涉及物流地產和住宅項目。
太盟投資的不動產業務大本營在日本。僅SCREP和PREP兩項產品計算，其在日本市場的資管規模有50.14億美元，占全部不動產的比例超過55.71%。加上ICPJLV和J-REIT的管理規模，這一比例勢必更高。
2011至2021年，太盟投資的資產管理規模由80億美元增長到470億美元，同期，不動產的資管規模組合占比卻由2011年的34%，震蕩下滑至2021年的19%。近年加碼中國不動產后，這一組合的資管規模占比或有上升。
在不動產基金圈，黑石集團、喜達屋資本、橡樹資本等私募均以“狩獵者”風格著稱。太盟投資與之類似，主推“并購—增值—退出”的商業模式，即以低于重置成本的價格，收購高質量的資產，在解決公司問題、改造提升價值后，再溢價出售獲利。
據太盟投資披露，其依靠這一模式，在多個項目中獲得了不錯回報。
例如，2015年10月，太盟投資啟動日本大阪的Passat項目，將其物流物業的廢棄工廠改造為現代物流物業，解決了坡道卡車通行通道和裝貨碼頭以及地面負荷等問題。該項目最終比預期提前7個月撤資，實現了26.7%的凈內部收益率及2倍的回報。
2018年，太盟投資收購了韓國首爾一棟16層的辦公樓。該物業由于管理不善導致租金低于市價30%。太盟投資以原價8%的折扣買入后全面翻新，使之凈面積和營業收入凈額分別增長27%、109%。2021年出售該項目時，其實現了2.3倍的回報、37%的毛內部收益率。
