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去年下半年北京樓市眾所周知的有配冷，但是地鐵有一個區域幾乎承包了北京大半的熱度，可以說是年剛逢開盤必火，這里就是需產昌平。
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2023年，首付全北京十六個區大排名，昌平成交套數最多！但是成交均價卻只排第九。
昌平到底有什么魅力還沒被你察覺？在昌平買房穩賺不賠嗎？昌平哪個板塊最穩當？
今天這篇板塊匯總希望能幫你縷清思路，置業不迷糊。
區域哪些板塊的新房值得關注？
放眼整個昌平，從規劃和重點發展方向看，從南往北依次是回天地區——未來科學城——昌平新城三個大板塊。
回天地區目前在售新房就剩了一個紫金書院，定位偏改善，均價6.48萬/平左右，要知道現在往北朱辛莊都6萬多了，對比看該項目價比很高，不過內飾老氣，如果不介意，其實可以去看看。
此外，昌平新盤主要分布在昌平新城、未來科學城。
咱今天就著重未來科學城和昌平新城兩個板塊好好給你說道說道：
樓市低迷，昌平重點板塊的發展前景如何？
板塊內的配套條件怎么樣？
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未來科學城：昌平的新寵
從昌平的分區功能來看，如果說回天板塊的任務是功能的疏解，那么未來產業以及全國科技創新的主要陣地就是未來科學城，可以說它承擔著發展的重任。
有產業就會有發展增值，有發展增值就可以吸引樓市，進而增加區域的經濟實力與人口吸附能力。
可以把未來科學城分為三個區域，就發展潛力而言，西區整體實力強于東區。
2009年前后，最初發展的是昌平未來科學城東區，這個區域主要是以能源類國企為主，比如國家電網公司、國家能源集團、中國商飛、中國電信、中國電子、中國兵器等不同領域的巨頭。
該區域附近有溫榆河公園，周邊環境雖然不錯，但是吸引力弱、流動性差，入住率比較低，且無法滿足入住人員的生活需求以及就業需求。
后來，昌平發展重點由東改成西，新增添朱辛莊小米基地、二拔子中關村生命科學園、沙河高教園，在“文教-科研-產業”三者間進行聯動。
未來科學城的整體布局還是不錯的。
從高教園地塊來看，周邊有北京郵電大學、北京航空航天大學、中國礦業大學、北京師范大學等高校環繞，教育氛圍濃厚。
資源配套可以傾斜到西二旗的碼農，沙河的高校教師等。
從朱辛莊板塊來看，在通勤方面，地塊附近緊鄰地鐵昌平線和8號線。
在商業配套上，東側是5萬平的商業中心萬科TBD。
在教育配套上，有幼兒園2所，九年一貫制義務教育學校1所，十二年制學校1所。
這樣綜合看來，高教園、朱辛莊、二撥子，昌平的選擇實在太多。
目前在售的新房也不算少，比如沙河高教園的梧桐星宸，北七家北京國賢府等。
梧桐星宸是由首開+建工+越秀三大國企聯合開發，項目共規劃32棟住宅樓，戶型的面積段約59-127㎡，覆蓋一居到四居，均價5.5萬/㎡，總價約310-700萬左右。
北京國賢府 銷售指導價6.0萬/平（期房），6.2萬/平（現房），社區容積率1.3，在前不久剛剛開盤，備受矚目。
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昌平新城：高能起飛 奮起直追
昌平原規劃中，昌平東區=新區，整體發展向東擴大；但在新規劃圖中，東區的規劃定位有所降低，新區和老城區共同承擔新城核心職能。
新城開始走向全面建設階段，通達性提升，新城東區蓄勢待發的城市紅利，仿佛是為這宗地塊量身而設。
在交通上，擁有黃金地鐵線，昌平新城東區北邵洼站向南2站是沙河高教園 、6站生命科學園 、7站西二旗 。
昌平新城東區主要用于規劃建設商業Mall、濱水商街、露營公園等項目，為了打造一批獨具特色、多元時尚的消費綜合體和休閑打卡地。
在教育資源上 ，板塊內引入清華附中昌平學校，加上南邵中學、中國石油大學附小、規劃的20余所中小學+幼兒園。
在自然環境上 ，新城板塊擁有約萬畝昌平新城濱河森林公園、蟒山、大楊山、十三陵、大運河遺址等。
在醫療資源上 ，有昌平區中醫院（三甲）、昌平區醫院、泰康燕園康復醫院，市級三甲醫院也將落地建設。
緊隨昌平新城東區發展主基調，整體正處于上升通道的新城板塊。
大盤建發·觀堂府 落址于新城東區中心區，建發·觀堂府包含3個住宅用地、1個社區服務用地、1個體育用地以及1個教育用地。項目銷售指導價5.5萬/㎡,產品面積約63-186㎡，總價區間約340-1000萬。
梧桐山語 銷售指導價5.3萬元/㎡，開盤價在4.2萬到4.6萬左右，面積段在57-127㎡之間，共有9款戶型，總價250萬起，首套首付最低不到90萬。
未來科學城購買者主要是高校教職工+依賴昌平線通勤的海淀外溢，而昌平新城除了預算緊張的人群，還接納了一部分來自老城的置換力量。
從購房板塊現狀來看：
板塊價值：二拔子＞朱辛莊＞沙河＞昌平新城東區
建設程度：朱辛莊＞沙河＞二拔子＞昌平新城東區
未來供應量：昌平新城東區≥沙河＞朱辛莊＞二撥子
最后，血拼哥想對上車板塊人群說，需要全面考慮自主與流動性的價值，看自己的需求是否與板塊提供的資源相匹配。
奉上昌平區在售新房盤點：
以下是昌平新房的網簽數據，大家可以參考一下~
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昌平起飛了？不，依舊是抱海淀大腿
23年昌平一共成功賣了8塊地，以底價成交的地有4塊。
也映照了當前整個昌平樓市到底是誰在買：
一半是對于生活品質有硬性追求，要求位置產品配套樣樣都不差，比如朱辛莊這幾個新盤，開發商觸頂搖號掙的頭破血流。
一半是純剛需，有地鐵保證通勤就足夠，配套可以稍微將就下，比如南邵附近幾個新盤，開發商底價兜底成交，實在不行賣給本地人。
北京2023年各區新房成交數據
圖片來源:買房大家幫
去年昌平所賣戶型套均面積只有114.81平，少于全北京平均水平的122.64平，排名北京各區第11位。
側面證明了昌平購房人的底層購房邏輯：務實。
所以23年大火的昌平拿出亮眼成績，6690套成交排北京16區第一，76.81萬平的成交面積排名第二，并不等于昌平未來就穩了。
而是23年昌平這些新盤足夠有性價比。
比如命好的國譽燕園能抱北大教育資源大腿，但主要是3.3萬/平的價格足夠便宜。
比如朱辛莊雙子越秀星樾和啟宸府，雙軌+2站到西二旗，6萬/平的價格也夠香。
因為足夠有性價比，房子買到手后風險才比較小。
昌平后續供地還會越來越多，去年幾個新盤都是大體量社區，都要去化個一年半載的。
如果沒有特別高性價比的項目，都建議等等。
