來源 · 贏商網
作者 · 羅嘉欣
人氣旺，貨架依然難逃“被賣”的億起命運。深圳皇庭廣場，拍備這家深受港客們喜愛的受港深圳上購物中心，再次被擺上“貨架”。客喜
起拍價30億，皇庭相較于第一次，廣場價格打了“骨折”。再次
深圳市中級人民法院于8月7日發布公告，被擺將于9月9日在京東法拍平臺公開拍賣深圳市福田區中心區晶島國商購物中心及相關附屬設施、貨架設備，億起起拍價約30.53億元，拍備對應評估價43.61億元的受港深圳上7折。此次法拍還需疊加歷史債務：截至移送拍賣時，客喜皇庭廣場尚欠管理費1631.87萬元、皇庭水電費740.06萬元，均需買受人承擔。
晶島國商購物中心，即皇庭廣場。項目于2013年開業，是一座營業12年的成熟購物中心。作為深圳福田CBD商圈的核心商業體之一，項目屬于上市公司皇庭國際旗下核心資產，位于深圳福田福華路上，與深圳福田會展中心僅一路之隔。據官方披露2021年商場銷售額28億元，客流超過3000萬人次。
評估報告顯示，商場測繪總建筑面積13.6萬平方米，商業面積約8萬平方米。
這也是該商業體自2022年以來第三次被擺上出售“貨架”。其母公司皇庭國際自2020年起連續5年虧損，負債超77億元，出售核心資產已成債務突圍的重要路徑。
01.
三年三降身價
從74億降至30億
作為深圳福田CBD核心商業體，皇庭廣場的出售歷程堪稱“斷崖式降價”。從第一次掛牌的74.93億元，到第二次的56.2億元，再到此次30.53億元起拍（對應評估價43.61億元的7折），較首次掛牌價縮水超44億元。
2022年2月，皇庭國際啟動資產出售計劃，擬在深圳聯合產權交易所預掛牌轉讓融發投資及重慶皇庭珠寶廣場有限公司各不少于51%股權，其中融發投資為深圳皇庭廣場的運營主體，此舉被視為公司“退房”轉型的關鍵步驟。同年3月18日，聯交所發布《融發投資100%股權轉讓意向征集公告》，參考價格為74.93億元。
但僅一周后的3月25日，轉讓參考價即降至56.2億元，降價幅度達18.73億元，主要因皇庭國際面臨流動性壓力，需盡快償還債務（如中信信托27.5億元逾期貸款，皇庭廣場已被查封），但當時仍未找到明確意向客戶。
2022年11月，皇庭國際與連云港豐翰益港物業管理有限公司簽訂《合作框架協議》，擬成立由豐翰益港控股的有限合伙企業，通過“先清償債務成為主要債權人，再以債權置換股權”的方式收購融發投資，但債權金額、置換方案等均未確定，存在重大不確定性。2023年1月30日，皇庭國際公告稱該重大資產出售事項仍在進一步協商中。2023年8月，雙方談判持續9個月后仍未達成一致，原定于8月24日的協議簽訂延期，最終出售事項陷入僵局。
作為皇庭國際核心資產，皇庭廣場此次法拍是其債務壓力下的無奈之舉。財務數據顯示，皇庭國際自2020年起連續五年虧損，累計虧損超44億元，2025年一季度資產負債率高達97.1%，總負債77.77億元。
旗下另一核心資產重慶皇庭廣場也于2022年12月進入司法拍賣程序，評估價7.18億元，起拍價5億元（7折），但因經營不善（2021年凈利潤-4259.32萬元，凈資產-44.74萬元），最終無人報名流拍，折射企業資金困境。
02.
項目情況：
被“港人消費”救活
餐飲業態占主導，超市人氣爆
據皇庭國際年報，2024年其商業運營服務收入3.55億元，同比微降1.95%，毛利率高達90.56%，主要依賴租金收入。
盡管身陷債務泥潭，但皇庭廣場憑借“港人北上”消費熱潮維持著高人氣。據贏商大數據顯示，皇庭廣場在2024年品牌平均進駐率93%，日均客流超8萬人次，港客占比達45%以上。
從業態品牌來看，進駐品牌近250個（截至2025Q2），餐飲業態占比超過50%，是絕對的“餐飲主導型購物中心”，零售占比不到30%。
從社交平臺可以看到，主力店“盒馬鮮生”備受港客喜愛，成為引流主力。
數據顯示，從2022年開始，皇庭廣場通過不斷調整，將餐飲商戶占比從38%提升到53%（2025Q2），零售占比從47%降至28%。嚴重依賴餐飲業態，也造就商場“重餐飲、輕零售”的業態結構，導致整體坪效偏低。
有資深業內人士指出，皇庭廣場過去一兩年因為港客大規模涌入，“唯高租金”的招商原則拉高了全場租金水平，收益達到一個峰值。項目商業特色對比周邊商場并不算突出，在商場定位與品牌短期內無法提升的情況下，未來收益很難再有大的突破。
而福田CBD商圈的激烈競爭格局，正在加劇商場“同質化”。數據顯示，福田CBD商圈以皇庭廣場為軸點，一公里范圍里坐落著8座在營商業體，是深圳購物中心聚集度最高的商圈。
對比商圈內競品，領展中心城的夜經濟和家庭消費、卓悅中心的餐飲矩陣與多元時尚、福田星河COCOPark的社交經濟與潮流生態等均是可圈可點，進駐品牌的號召力和品牌級次，均是港客的熱門目的地。
相較于皇庭廣場“主打餐飲”，這些商場業態結構中零售仍是絕對主力。從“首店新鮮感”來看，這幾大商場更側重招攬具有一定實力的外來品牌首店。對比之下，皇庭廣場雖占據會展中心地鐵站交通優勢，但品牌級次和首店號召力仍有待提高。
從最新數據來看，2025年第二季度皇庭廣場商場出租率下滑至90.45%，上半年新開了Amanda造型、一酷潮玩、伊人肌秘皮膚管理中心、潮發（傳記潮發牛肉店）等品牌門店，而滇百年、熺魚等品牌撤出。顯然，商場“依賴港客消費”亦面臨著多重經營壓力。
此次，皇庭廣場法拍結果將直接影響皇庭國際債務化解進程，若流拍，其資產價值可能進一步縮水。對于意向買家而言，30.53億元的起拍價雖具吸引力，但后續業態調整、債務清償及同質化突圍仍是嚴峻考驗。
截至發稿，京東法拍平臺顯示已有超7000人次圍觀，但尚未出現報名記錄
