原標(biāo)題：佳兆業(yè)推出“復(fù)活路線圖” 債權(quán)人股東仍在博弈
房企的人股“變”
2015年房地產(chǎn)回暖，讓不少地產(chǎn)企業(yè)看到了希望，東仍然后房地產(chǎn)“黃金十年”畢竟已經(jīng)過(guò)去，博弈未來(lái)發(fā)展還是佳兆需要求變。大型房企都在謀求轉(zhuǎn)型，業(yè)推以適應(yīng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和消費(fèi)需求，出復(fù)萬(wàn)達(dá)就是活路其中一個(gè)代表，2016年，線圖萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主動(dòng)下降了房地產(chǎn)合同銷售目標(biāo)，債權(quán)相比2015年下降40%，朝著“輕資產(chǎn)”方向轉(zhuǎn)型，今后重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主力將圍繞文化旅游、金融以及電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。另一個(gè)變化則是房企困境求生，不少房企發(fā)生債務(wù)、經(jīng)營(yíng)等方面困境，如何求生是它們?cè)谒伎嫉模颜讟I(yè)就經(jīng)歷了從“死”到“生”，它的復(fù)活路線圖也在一紙公告中展現(xiàn)出來(lái)，不過(guò)其中債權(quán)人和股東仍將博弈。
對(duì)于最新的重組支持協(xié)議，佳兆業(yè)的態(tài)度較為樂(lè)觀。佳兆業(yè)方面對(duì)記者表示，公司境外債權(quán)重組的進(jìn)展情況順利，方案得到了大多數(shù)境外債權(quán)人的支持，并普遍認(rèn)為目前公司提出的重組方案對(duì)各方來(lái)說(shuō)是最優(yōu)方案。
隨著境內(nèi)資產(chǎn)逐步盤(pán)活，佳兆業(yè)正試圖加快海外債務(wù)重組進(jìn)程。
繼去年12月24日向境外債權(quán)人提供了三種可選方案后，1月10日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布重組支持協(xié)議，進(jìn)一步透露重組進(jìn)展。
根據(jù)公告，加入重組支持協(xié)議并在協(xié)議截止日期持有支持票據(jù)的各同意債權(quán)人，將收取現(xiàn)金同意費(fèi)，金額在其現(xiàn)有票據(jù)或現(xiàn)有境外貸款本金總額的0.5%-1.0%不等;而各同意債權(quán)人承諾以其“支持票據(jù)”投票贊成實(shí)行重組所需的協(xié)議安排。
但這份重組支持協(xié)議仍然遭到部分境外債權(quán)人的抵制。有境外債權(quán)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，佳兆業(yè)方面的重組方案有利于股東而不利于境外債權(quán)人，部分債權(quán)人將聯(lián)合進(jìn)行維權(quán)，以確保未來(lái)所有境外公司債券投資人的利益。
博弈境外重組
佳兆業(yè)正試圖減少來(lái)自重組過(guò)程中的阻力。
重組支持協(xié)議要求，債權(quán)人須承諾不會(huì)采取任何強(qiáng)制措施，并為防止佳兆業(yè)發(fā)生任何無(wú)力償還事件時(shí)提供“合理支持及協(xié)助”，且不會(huì)采取與重組不相符或拖延重組的批文或確認(rèn)的任何其它行動(dòng)。
佳兆業(yè)為此將支付債權(quán)人在其現(xiàn)有票據(jù)或現(xiàn)有境外貸款本金總額0.5%-1.0%不等的現(xiàn)金同意費(fèi)，前提是，債權(quán)人在協(xié)議截止日期前加入重組支持協(xié)議。
重組支持協(xié)議的截止日期為2016年2月7日，債權(quán)人此日期前可獲得0.5%的現(xiàn)金同意費(fèi)。若在1月24日前同意協(xié)議，則可獲得1.0%。
這意味著，佳兆業(yè)試圖在不到一個(gè)月的時(shí)間里結(jié)束困擾其許久的境外債務(wù)重組的談判。
但有境外投資人對(duì)佳兆業(yè)的重組支持協(xié)議并不認(rèn)可，該人士稱，佳兆業(yè)的境內(nèi)重組方案擁有項(xiàng)目層次現(xiàn)金限制的條款，并且票息只有極少的削減，遠(yuǎn)低于境外票息4%的大幅度削減，公司給予境外債權(quán)人與境內(nèi)債權(quán)人相比更苛刻的條件，是對(duì)境外投資人的不重視、不尊重。
作為佳兆業(yè)的主要境外債權(quán)人之一，對(duì)沖基金Farallon曾為爭(zhēng)取債權(quán)人利益提出方案。
去年11月12日，F(xiàn)arallon向佳兆業(yè)發(fā)出一份“初步不具約束力的建議”：由Farallon領(lǐng)導(dǎo)的投資者銀團(tuán)擬向佳兆業(yè)注資1.5 億美元，從而換取佳兆業(yè)20%的股份。
對(duì)于佳兆業(yè)境外債權(quán)人而言，F(xiàn)arallon提出的建議似乎更具吸引力：Farallon提出的新優(yōu)先票據(jù)的到期日不僅時(shí)限縮短，且利率更高。
Farallon給出的條件利于境外債權(quán)人但不利于佳兆業(yè)股東，在Farallon的注資協(xié)議中，股本注資現(xiàn)金將存于境外銀行賬戶及持有作為受限制現(xiàn)金，存放期最少為兩年，該現(xiàn)金僅供派發(fā)新高息票據(jù)及可換股債券的利息。這將保證境外債權(quán)人的債券流動(dòng)性。
但佳兆業(yè)認(rèn)為，引伸投資前估值3.875億港幣(5千萬(wàn)美元)發(fā)行股本，較公司2015年3月31日停牌前的總市值折讓95%，并且Farallon提出的優(yōu)先票據(jù)到期日被縮短，與公司預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量并不配合。這與公司持份者(stakeholder，即利益相關(guān)方)價(jià)值化的目標(biāo)并不相符。
11月20日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，董事會(huì)認(rèn)為Farallon的建議，在時(shí)間及完成方面具有重大的不確定性，并認(rèn)為建議重組可為現(xiàn)有持份者帶來(lái)更大裨益。
對(duì)于最新的重組支持協(xié)議，佳兆業(yè)的態(tài)度較為樂(lè)觀。佳兆業(yè)方面對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，公司境外債權(quán)重組的進(jìn)展情況順利，方案得到了大多數(shù)境外債權(quán)人的支持，并普遍認(rèn)為目前公司提出的重組方案對(duì)各方來(lái)說(shuō)是最優(yōu)方案。
但在上述境外投資人看來(lái)，境外債權(quán)人的利益仍未得到足夠保障。“過(guò)去一年內(nèi)地樓市已復(fù)蘇，尤其是佳兆業(yè)布局的深圳等地，佳兆業(yè)的項(xiàng)目解封后其狀況應(yīng)該好于從前，但境外債權(quán)人不能得到有效的財(cái)務(wù)信息。”該人士稱，佳兆業(yè)應(yīng)提升公司治理，將所有債權(quán)人同等對(duì)待。
重組方案究竟結(jié)果如何，還要看債權(quán)人最終的投票。佳兆業(yè)曾于2015年12月24日發(fā)布公告，預(yù)計(jì)將于2016年1月中旬，向開(kāi)曼群島大法院及香港高等法院申請(qǐng)，希望法院頒令準(zhǔn)許其召開(kāi)債權(quán)人或相關(guān)類別債權(quán)人的會(huì)議。
知情人士向記者表示，此次會(huì)議就是將就重組方案展開(kāi)投票表決。
房企海外融資困境
在過(guò)去一年多時(shí)間里，佳兆業(yè)的債務(wù)重組，特別是境外債務(wù)重組仍然懸而未決，凸顯了內(nèi)地房企境內(nèi)外融資之后，并未有充分考慮過(guò)違約的可能、發(fā)生或作出相應(yīng)的安排。
對(duì)于國(guó)內(nèi)房企而言，境外債券融資是不可或缺的重要渠道。穆迪及湯森路透的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年在港上市的內(nèi)地房企的境外債券融資已超過(guò)500億美元的規(guī)模，占到內(nèi)房股融資總額的56%。就佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，截至2014年6月其境外債務(wù)占債務(wù)總額的51%。
考慮到境外融資對(duì)于國(guó)內(nèi)房企的重要性，此事件對(duì)境外債務(wù)投資者信心和國(guó)內(nèi)房企的發(fā)展帶來(lái)了一定的影響。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年國(guó)內(nèi)房企海外融資步入了一個(gè)困境。
數(shù)據(jù)顯示，2015年房企海外融資總額只有243億美元，同比2014年全年的633億美元，暴跌61.7%，折算成人民幣，房企海外融資暴跌2500億。
張大偉分析認(rèn)為，房企海外融資經(jīng)歷自2013年起為期兩年的高峰期后，自2015年初開(kāi)始遇冷，境外融資難度加大，這也促使多數(shù)海外上市的內(nèi)地房企轉(zhuǎn)向內(nèi)地資本市場(chǎng)融資。2015年境內(nèi)融資發(fā)展規(guī)模大幅度增加，至12月末，已有包括恒大、融創(chuàng)、龍光、世茂等60多家房企成功發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模達(dá)到2300億元，相比2014增長(zhǎng)了接近20倍。
但整體看，房企的資金壓力依然未完全緩解，境內(nèi)發(fā)債并不能完全取代海外融資，恒大集團(tuán)便在2016年開(kāi)年進(jìn)行了一筆2019年到期的8%美元優(yōu)先票據(jù)的國(guó)際發(fā)售。不過(guò)，隨著美元開(kāi)始加息，房企未來(lái)海外融資的難度更將明顯上升。
另一方面，近兩年來(lái)，由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，巨量的海外融資規(guī)模引發(fā)部分房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。
前述佳兆業(yè)境外債權(quán)人表示，近年債務(wù)違約事件的發(fā)生頻率有所上升，可由最近的案例發(fā)現(xiàn)違約事件中公司對(duì)待境內(nèi)和境外債權(quán)人的方式有巨大差別。盡管境外融資對(duì)于企業(yè)如此重要，可境外債權(quán)人的利益常常被違約企業(yè)忽視。
從當(dāng)前內(nèi)地與香港的法律框架來(lái)看，境外債券有著不同的法律保護(hù)，一般無(wú)法直接得到境內(nèi)抵押品(不同于境內(nèi)債權(quán)人)。但是境內(nèi)債權(quán)人和公司(由佳兆業(yè)事件中反映出包括上市公司)仍有很多法律保護(hù)，因?yàn)楣舅幍乃痉▍^(qū)域有著高效及不受借款人影響的法院，所以債權(quán)人有著極高的權(quán)利。
又因境內(nèi)債權(quán)人通常為數(shù)量較少的大型金融機(jī)構(gòu)，通常直接控制公司的境內(nèi)資產(chǎn)，所以更容易組成聯(lián)合體與公司進(jìn)行談判;而境外債權(quán)人分散，很難達(dá)成一致與公司談判。
考慮到境外融資對(duì)于國(guó)內(nèi)房企的重要性，上述境外債權(quán)人士認(rèn)為，在人民幣國(guó)際化的大背景下，境外投資人應(yīng)該被充分地重視和尊重;應(yīng)重視境外債權(quán)人在債務(wù)違約后的權(quán)益保護(hù)，在目前和日后，聯(lián)合債權(quán)人的維權(quán)行為應(yīng)該被鼓勵(lì)，以確保未來(lái)所有境外公司債券投資人的利益。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張曉玲
