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新京報記者 段文平
剛剛過去的化債3月份和已經到來的4月份，出險房企化債加速。加速鍵步除了曾經的債權組支兩大龍頭房企中國恒大、融創中國在3月下旬相繼拋出境外債重組方案外，持邁出關正榮地產、月份旭輝控股也披露了債務化解的房企最新進展。4月3日，化債世茂集團發布公告稱，已將重組方案的草案發送予美元債債權人小組及協調委員會的顧問。
業內人士表示，隨著樓市復蘇，企業解決債務問題有了更好的市場基礎，有助于部分化債條款的達成。
3月以來，已經有中國恒大、融創中國、世茂集團等多家房企發布了化債進展或方案。資料圖片
多家房企披露化債進展、方案
3月22日深夜，中國恒大披露了一份長達201頁的化債公告，堪稱重磅炸彈。縱觀這份方案的主要內容是，恒大將發行新的債券對原債券進行置換，新債券年限4年至12年、年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初開始付息、付本金的0.5%。
繼中國恒大之后，曾經同為行業TOP4之一的融創中國，也扔出另一枚重磅炸彈。融創董事會主席孫宏斌在3月29日晚以音頻直播的方式，向全球投資者介紹了化債方案，并反思了公司戰略。融創中國的方案是，將債權人合計10億美元的現有債權，轉換為同等金額的9年期可轉換債券，同時進行“債轉股”。
除了這兩大房企外，3月10日，旭輝控股公布了境外債務重組方案的初步指示性關鍵條款，包括不削減本金、部分債權可債轉股、債務延長期不超過7年、“實物現金”付息、同意費以及仍在制定階段的增信。3月14日，正榮地產披露了境外整體債務管理的初步建議方案，暫定條款中將或不包括任何本金的削減，以及可能分期攤還現有債務的本金及其任何應計且未付利息。
龍光集團的相關負責人也表示，在3月初已向部分持有人發送了重組草案，其中包含了針對所有六個離岸債權人組別的攤銷條款，部分債權人組別將獲得債轉股的選擇權，但未提及具體潛在條款，預計在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款。
進入4月份，房企的化債動作持續。4月3日，世茂集團發布公告稱，公司已將重組方案的草案發送予美元債債權人小組及協調委員會的顧問。各方正持續努力縮窄現時重組方案項下各項經濟條款的分歧。
同一天，房地產交易服務商易居集團也宣布，將推出境外債重組計劃，主要包括現金支付、以股抵債兩部分內容，該重組計劃協議已獲得主要債務人阿里巴巴集團簽署支持。
在業內人士看來，部分出險房企選擇在3月、4月份這個時機披露化債進展，無疑是增強了投資者信心。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，經過漫長的等待，在時間上，房企化債方案也應該要出爐了。同時，隨著樓市復蘇，企業解決債務問題有了更好的市場基礎，有助于部分化債條款的達成。此外，部分房企通過披露化債進展，也給市場以信號，有助于問題的解決，帶動銷售的恢復，更好地促進企業自身的發展。
資產擔保、出售等提供債務重組增信
縱觀各大房企的方案，債務展期、債轉股、資產增信等成為主要條款。
中國恒大的債務展期方面，期限為4年至12年、年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初開始付息、付本金的0.5%。在債轉股方面，由5筆與恒大物業、恒大新能源汽車或該公司上市股票掛鉤的股權掛鉤票據構成的組合，掛鉤方式包括由其擔保、掛鉤、可強制交換或可強制轉換對應股票（按所適用的）。
融創中國的新債期限為2年至9年，在債轉股方面，其為債權人提供了可轉換債券、強制可轉換債券等，可以全部或部分轉成融創中國普通股，同時，債權人也可選擇將現有債權轉換為現有融創服務投資持有的融創服務股權。
此外，為了積極化債，一些房企也以旗下資產擔保、出售等提供增信支持。比如，中國恒大的境外債重組方案以恒大物業、恒大新能源汽車的部分股票作抵押擔保。
再如融創中國，其財務顧問華利安中國區重組業務聯席主管嚴旦旻表示，新票據、強制可轉債都將享有處置資產的收益權增信機制，該機制包括一系列優質的資產，涉及境內的自持物業、萬達商管的股權、自如股權及融創服務股權。
世茂集團也表示，香港東涌酒店可能構成境外債務重組增信措施資產包的一部分。此前境外債完成重組的富力，為成功獲得債務展期，以倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩處海外資產出售產生的現金流作為增信。
優質資產為房企的債務重組獲得通過提供了增信支持。在業內人士看來，目前，中國恒大和融創中國債務重組邁出的最關鍵一步是，獲得了債權人小組的支持，其中融創中國債權人小組債權占現有債務未償還本金總額超30%，而中國恒大的債權人特別小組，分別持有現有恒大中國和現有景程票據的未償還本金總額超過20%及35%，這為接下來拿到更多的贊成票奠定了基礎。
后續化債工作仍面臨諸多挑戰
對于出險房企來說，經過漫長的博弈，披露重組方案并獲得部分債權人的支持，化債工作算是邁出了重要一步。如果能夠實現整體債務的成功重組，將有利于減少其在一定時期內的償債壓力，將更多精力轉向經營的恢復。
不過，整體債務重組最終能否成功也存在著諸多挑戰。在業內人士看來，重組方案的制定與談判并不簡單，需要經過多輪的溝通、協商與修改。例如，世茂集團在公告中表示，過去數月中，公司積極推進境外重組工作，與各類債權人及其各自的顧問進行對話。各方正在努力縮窄重組方案中對各項條款的分歧。世茂方面也正在與協調委員會落實一份不具有法律約束力的支持函，以表達他們對推進和實施重組的支持。世茂集團認為，這將為進一步談判詳細的重組條款奠定良好的基礎。
此外，嚴躍進表示，要防范中間出現不確定的因素，諸如二季度銷售出現下滑，一些房企出現新的債務問題等，這都將不利于重組方案的最終落地。
克而瑞認為，雖然一季度中國房地產市場止跌回升、市場供求和企業銷售同比、環比齊增，但部分弱二三線城市成交環比轉降，需求已現階段性瓶頸。市場熱度和增長動能在二三季度能否得到延續，主要還是取決于行業預期和信心的修復情況。
業內人士表示，對于出險房企來說，抓住市場回暖的窗口期，積極銷售去化，對于推動債務重組工作至關重要。而市場走勢的不確定性，對于后續的化債工作，也帶來一定的挑戰。
值得關注的是，對于出險房企來說，債務重組在降杠桿、贏得喘息時間時，企業最終能否“復活”還要依靠銷售回款，恢復自我“造血”的能力。
