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對(duì)話(huà)周以升:只有重建新主體聚合人與錢(qián),才能推動(dòng)地產(chǎn)的出清與轉(zhuǎn)型

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對(duì)話(huà)周以升:只有重建新主體聚合人與錢(qián),才能推動(dòng)地產(chǎn)的出清與轉(zhuǎn)型

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對(duì)話(huà)周以升:只有重建新主體聚合人與錢(qián),才能推動(dòng)地產(chǎn)的出清與轉(zhuǎn)型

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus 2023-12-15 09:44:34 用手機(jī)看
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REITs是新主房地產(chǎn)新發(fā)展模式當(dāng)中必不可缺的一環(huán)。

出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

上一次與周以升對(duì)話(huà),體聚是合人在兩年前的11月,彼時(shí)公募REITs首批9只產(chǎn)品問(wèn)世不久,產(chǎn)的出清第二批蓄勢(shì)待發(fā)。對(duì)話(huà)動(dòng)地

上次對(duì)話(huà)的周升只有重建轉(zhuǎn)型一個(gè)焦點(diǎn)便是:零售物業(yè)公募REITs還有多遠(yuǎn)?

如今公募REITs產(chǎn)品已近30只,消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施也被納入試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型,新主首批四只消費(fèi)類(lèi)公募REITs已有3只獲批。體聚

在這兩年期間,合人房地產(chǎn)行業(yè)“救市”政策頻出,產(chǎn)的出清市場(chǎng)端限購(gòu)、對(duì)話(huà)動(dòng)地限售和限貸逐步放開(kāi),周升只有重建轉(zhuǎn)型融資端從并購(gòu)貸到“金融十六條”、新主“三支箭”,再到如今的“三個(gè)不低于”和50強(qiáng)房企融資白名單。

公募REITs試點(diǎn)范圍的擴(kuò)展,也為房地產(chǎn)資產(chǎn)盤(pán)活提供了一條通道,從保租房到商業(yè)地產(chǎn),在房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)建新模式、推動(dòng)“新房改”的當(dāng)下,它們能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)哪些變化?

在此背景下,搜狐財(cái)經(jīng)對(duì)話(huà)高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升。

他是一位資深的不動(dòng)產(chǎn)投資并購(gòu)和紓困專(zhuān)家,同時(shí)積極參與和推動(dòng)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)。

周以升認(rèn)為,消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是房地產(chǎn)新發(fā)展模式當(dāng)中必不可缺的一環(huán),擁有REITs上市平臺(tái)后,企業(yè)可以做pre-REITs推動(dòng)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和孵化,也可以發(fā)起并購(gòu)基金來(lái)收購(gòu)項(xiàng)目,再裝入上市平臺(tái)實(shí)現(xiàn)退出,形成一個(gè)完整的商業(yè)模式。

而那些資產(chǎn)無(wú)法通過(guò)REITs上市的業(yè)主,也可以將資產(chǎn)出售予拿到門(mén)票的企業(yè),實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的盤(pán)活與退出,回籠資產(chǎn)與套現(xiàn)。

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境,周以升則指出,只有把錢(qián)和人重新組織起來(lái),重建新的市場(chǎng)主體,塑造一個(gè)公募REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募基金、Pre-REITs等資管機(jī)構(gòu)能夠生存和大發(fā)展的環(huán)境,才能推動(dòng)行業(yè)的出清和新發(fā)展轉(zhuǎn)型。

高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任 周以升

舍一線(xiàn)取二線(xiàn)

華潤(rùn)、萬(wàn)科和金茂的背后考慮

搜狐財(cái)經(jīng):首批四只消費(fèi)類(lèi)公募REITs即將落地,萬(wàn)科、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地和物美集團(tuán)為背后發(fā)行人。您認(rèn)為,在第二批以及后續(xù)的申報(bào)中,哪些企業(yè)機(jī)會(huì)更大?

周以升:從企業(yè)來(lái)看,民營(yíng)企業(yè)很多都暴雷了,國(guó)企相對(duì)更為安全,這也很容易理解;從標(biāo)準(zhǔn)而言,主要是“三好”企業(yè):主體好、管理能力好、資產(chǎn)好,一直是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

但從當(dāng)前的情況看,標(biāo)的還是有稀缺性的,多數(shù)民用企業(yè)陷入困境,而部分國(guó)有企業(yè)持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也存在不少合規(guī)及稅務(wù)等障礙。

搜狐財(cái)經(jīng):消費(fèi)REITs對(duì)于底層資產(chǎn)的選取,有何具體要求?

周以升:按照消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類(lèi)別看,明確將優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目和保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

但從如今首批四只分析,底層資產(chǎn)主要是購(gòu)物中心,原因是相對(duì)百貨和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等,購(gòu)物中心單個(gè)體量夠大,合規(guī)性比較完備,商業(yè)模式也更被市場(chǎng)認(rèn)可,且頭部企業(yè)未來(lái)具有很強(qiáng)的擴(kuò)募潛力。

搜狐財(cái)經(jīng):為什么首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)以二線(xiàn)城市為多?

周以升:從監(jiān)管或投資人角度,希望原始權(quán)益人選最好的資產(chǎn),但從原始權(quán)益人角度看,資產(chǎn)精算時(shí)會(huì)涉及到三個(gè)問(wèn)題:

首先,資產(chǎn)重組代價(jià)的考慮。因?yàn)橛幸恍┖觅Y產(chǎn),特別是一線(xiàn)城市的核心物業(yè),往往建成的時(shí)間較早,稅收摩擦很大;

其次,合規(guī)性要求。一線(xiàn)城市的老項(xiàng)目容易有歷史遺留問(wèn)題,而且由于土地年限較短也會(huì)影響估值的釋放。

最后,與定價(jià)有關(guān)聯(lián)。目前投資人關(guān)注派息率,如果選取特別核心的資產(chǎn),滿(mǎn)足最低3.8%的派息率是一個(gè)挑戰(zhàn)。從業(yè)主角度來(lái)看,最核心的資產(chǎn)安全度很高,他們希望有更高的定價(jià)倍數(shù),也就是說(shuō)更低的派息率。在當(dāng)前的市場(chǎng)情緒下,這是一個(gè)挑戰(zhàn),特別是對(duì)一些國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō),國(guó)資委有更高的資產(chǎn)保值增值要求。

企業(yè)會(huì)根據(jù)自身的情況進(jìn)行抉擇。

REIT回籠資金不能拿地

必須“專(zhuān)款專(zhuān)用”

搜狐財(cái)經(jīng):推動(dòng)商業(yè)資產(chǎn)通過(guò)REIT上市,對(duì)于企業(yè)和投資人而言,各有什么益處?

周以升:對(duì)投資人來(lái)講,在當(dāng)下這種波動(dòng)狀態(tài)之下,利率有下行壓力,投資人會(huì)青睞經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、穩(wěn)定派息的資產(chǎn),而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs相對(duì)其他資產(chǎn)類(lèi)別有較為突出的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)企業(yè)而言,我認(rèn)為益處主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:

一是資產(chǎn)能得到盤(pán)活,可以回收現(xiàn)金流;

二是可以確認(rèn)利潤(rùn),鎖定升值收益;

三是可以形成一個(gè)商業(yè)模式,通過(guò)一個(gè)戰(zhàn)略性平臺(tái),促進(jìn)自身商業(yè)模式的進(jìn)化。擁有上市平臺(tái)后,企業(yè)可以通過(guò)社會(huì)化資金而非純粹自有資金,去開(kāi)發(fā)或者購(gòu)買(mǎi)新資產(chǎn)。

比如,企業(yè)可以做pre-REITs推動(dòng)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),或者發(fā)起并購(gòu)基金收購(gòu)別市場(chǎng)上的項(xiàng)目,然后再裝入REITs上市平臺(tái)退出。投資人會(huì)有意愿以同股同權(quán)的方式與企業(yè)進(jìn)行合作而不用擔(dān)心退出渠道的問(wèn)題,企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債率于是可以降下來(lái),商業(yè)模式會(huì)徹底發(fā)生改變。

如果沒(méi)有REITs上市平臺(tái),投資人則會(huì)顧慮退出問(wèn)題,將會(huì)抑制投資人的投資意愿。

搜狐財(cái)經(jīng):出險(xiǎn)的房企,是否也可以申請(qǐng)消費(fèi)REIT?

周以升:出險(xiǎn)房企主要是主體的問(wèn)題,REITs運(yùn)作有兩個(gè)要素:一是原始權(quán)益人會(huì)跟投20%以上;二是資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù),大部分是由原始權(quán)益人來(lái)實(shí)施。

如果主體出問(wèn)題,市場(chǎng)會(huì)擔(dān)心其持有的REITs份額會(huì)被波及,也會(huì)對(duì)治理機(jī)制形成干擾;此外,資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),是否還有能力和動(dòng)力,也是一個(gè)考慮因素。

如今,民營(yíng)企業(yè)出險(xiǎn)已成為一個(gè)常態(tài)了。如果能夠給與機(jī)會(huì),對(duì)資產(chǎn)的盤(pán)活和紓困是有幫助的。我相信監(jiān)管層一定會(huì)考慮各種情形,然而尺度需要進(jìn)一步探索。

搜狐財(cái)經(jīng):企業(yè)通過(guò)REITs退出回籠的資金用途方面,是否有限制?可以用于拿地或者地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嗎,還是要“專(zhuān)款專(zhuān)用”?

周以升:監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)資金用途有嚴(yán)格的規(guī)定。

“發(fā)改236號(hào)文”明確規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金(指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等資金后的回收資金)應(yīng)主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新項(xiàng)目(含新建項(xiàng)目、改擴(kuò)建項(xiàng)目),并給出了“1+3+6”的資金使用結(jié)構(gòu),即不超過(guò)30%的凈回收資金可用于盤(pán)活存量資產(chǎn)項(xiàng)目,不超過(guò)10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人(原始權(quán)益人)流動(dòng)資金等。

此外,為加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金的投資進(jìn)度,盡快形成投資良性循環(huán),文件規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施REITs購(gòu)入項(xiàng)目(含首次發(fā)行與新購(gòu)入項(xiàng)目)完成之日起2年內(nèi),凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%,3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。”

通過(guò)REITs輕資產(chǎn)化發(fā)展

對(duì)“大戶(hù)”才有意義

搜狐財(cái)經(jīng):企業(yè)申報(bào)公募REITs產(chǎn)品時(shí),需要把回收現(xiàn)金要投資的項(xiàng)目也上報(bào)嗎?

周以升:有一個(gè)要求,包括新項(xiàng)目的儲(chǔ)備清單、擴(kuò)募清單,這些都要有。

搜狐財(cái)經(jīng):已經(jīng)上市的不少公募REITs進(jìn)行過(guò)擴(kuò)募,如果消費(fèi)REIT上市后擴(kuò)募,企業(yè)是否可以將其相關(guān)資產(chǎn)置入公募REITs平臺(tái),從而啟動(dòng)擴(kuò)募,不斷推動(dòng)商業(yè)資產(chǎn)的退出?

周以升:沒(méi)錯(cuò)。首發(fā)之后,下一次要往上市平臺(tái)裝入其他資產(chǎn),就是一個(gè)擴(kuò)募的過(guò)程。

中國(guó)的REITs比較特別,REITs本身除了資產(chǎn)之外,手持現(xiàn)金很少,負(fù)債空間也很有限,如果要擴(kuò)募資產(chǎn),靠REITs自有資金很難完成,所以一般伴隨著增發(fā)新的基金份額。實(shí)際上,擴(kuò)資產(chǎn)和擴(kuò)大募集是同時(shí)發(fā)生,擴(kuò)募的目的也是為了擴(kuò)大資產(chǎn),與上市公司增發(fā)一樣。

搜狐財(cái)經(jīng):消費(fèi)REITs被正式納入試點(diǎn),是否會(huì)成為企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的主要陣地?

周以升:這個(gè)題目由來(lái)已久了,一個(gè)企業(yè)如果要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,得有別人持有重資產(chǎn),REITs就是這樣一個(gè)公眾化、透明化的載體。

但有一個(gè)問(wèn)題,按照目前的監(jiān)管規(guī)則,REITs大部分是由原有的管理方直接發(fā)起,業(yè)主方和管理方是一家人。在這樣的背景下,企業(yè)想要通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)部分輕資產(chǎn)化發(fā)展,對(duì)于大戶(hù)才有意義,如華潤(rùn)、萬(wàn)科印力、金茂這樣的企業(yè),首先要有發(fā)REITs的資格。才能談第二步,才可以把資產(chǎn)逐步放在REITs當(dāng)中,同時(shí)保留運(yùn)營(yíng)管理權(quán),這樣才能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。

此外,有了REITs平臺(tái)后,收購(gòu)和加工資產(chǎn)的過(guò)程也可以用市場(chǎng)化的股本來(lái)做(比如不動(dòng)產(chǎn)私募或者Pre-REITs),實(shí)現(xiàn)全鏈條的輕資產(chǎn)化。

對(duì)于一些規(guī)模較小的企業(yè),如果運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng),自身無(wú)法直接上公募REITs,這些大企業(yè)的公募REITs可以成為其持有資產(chǎn)的潛在買(mǎi)家,這也是一個(gè)間接的好處。

即使發(fā)行了CMBS

也能通過(guò)重組REITs上市

搜狐財(cái)經(jīng):企業(yè)申報(bào)消費(fèi)REITs,主要難點(diǎn)有哪些呢?

周以升:要點(diǎn)就是 “三好”,主體好、資產(chǎn)好、管理能力好。

如果再細(xì)化:好主體需要有代表性,比如,目前中央支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)行REITs,物美等就是代表性企業(yè)。

資產(chǎn)好的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較清晰。但是大家一定不要僅僅盯著財(cái)務(wù)指標(biāo),還要關(guān)注合規(guī)性。有些資產(chǎn)表面收益率很好,但如果不合規(guī),手續(xù)上有歷史包袱,也很難過(guò)審。

管理能力的好與差,在市場(chǎng)中很容易分辨。一般而言,規(guī)模越大、連鎖化體系化,管理能力越容易收到認(rèn)可;如果僅有兩三個(gè)商場(chǎng),沒(méi)有品牌化,則容易收到質(zhì)疑。

對(duì)有一些純粹做輕資產(chǎn)管理或者二房東的企業(yè),沒(méi)有重資產(chǎn)便無(wú)法申報(bào)REITs。

搜狐財(cái)經(jīng):消費(fèi)REITs出現(xiàn)后,ABS、CMBS業(yè)務(wù)是否會(huì)受到波及?

周以升:我認(rèn)為不會(huì),反而有正面作用。市場(chǎng)是一個(gè)生態(tài),REITs如同一個(gè)高速公路的出口,前邊多了一個(gè)出口,無(wú)論權(quán)益型投資人還是債權(quán)型投資人都會(huì)更加有信心。

以CMBS為例,作為一個(gè)債務(wù)融資工具,因?yàn)闆](méi)有退出渠道,投資人始終會(huì)擔(dān)心到期償付問(wèn)題。現(xiàn)在出現(xiàn)REITs渠道后,退出確定性更更高了,企業(yè)做CMBS可能會(huì)更加大膽一點(diǎn),因?yàn)镃MBS的底層資產(chǎn)可以被REITs并購(gòu)。

搜狐財(cái)經(jīng):還可以這樣操作?

周以升:理論上來(lái)講,完全是可以的。包括類(lèi)REITs也是如此,可以被REITs并購(gòu)。

搜狐財(cái)經(jīng):如果一個(gè)資產(chǎn)發(fā)行了CMBS底層資產(chǎn)有抵押,如何轉(zhuǎn)換成REITs上市?

周以升:這個(gè)不難,有相應(yīng)的技術(shù)手段。

資產(chǎn)賣(mài)給了REITs之后,REITs就直接用自有資金或少部分貸款來(lái)償還CMBS的底層貸款。可以是幾乎無(wú)縫連接的。

保租房REITs主體多是央國(guó)企

主要系民營(yíng)房企重資產(chǎn)少

搜狐財(cái)經(jīng):此前公募REITs以央國(guó)企為主,此次消費(fèi)REITs申報(bào)中出現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)物美集團(tuán)有何意義?

周以升:對(duì)于民營(yíng)企業(yè)有非常好的示范意義。當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)融資難的情況下,這是難得的暖風(fēng)。

對(duì)于一些無(wú)法申報(bào)REITs的民營(yíng)企業(yè),也多了一條退出渠道,可以出售給發(fā)行REITs的這些大戶(hù)。

搜狐財(cái)經(jīng):保租房REITs申報(bào)主體基本是國(guó)資,背后有什么客觀因素嗎?

周以升:因?yàn)槊駹I(yíng)企業(yè)適合要求的重資產(chǎn)很有限,大多數(shù)民營(yíng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商是二房東中資產(chǎn)模式或者輕資產(chǎn)管理輸出模式。如果有民營(yíng)企業(yè)有機(jī)會(huì)申報(bào)保障房REITs,相信對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)非常好的信號(hào)。

地產(chǎn)紓困與轉(zhuǎn)型

需要重建新主體推動(dòng)出清

搜狐財(cái)經(jīng):最近行業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的討論頗多,從您的角度看,消費(fèi)REITs是否為房地產(chǎn)行業(yè)提供了一種可供選擇的路徑?

周以升:這是肯定的,各地都在不斷探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用” 是中央定調(diào)的“三大工程”。

當(dāng)中有一個(gè)隱含線(xiàn)索,就是出租型物業(yè)更重要了,需要大量建設(shè),如保租房、城市更新等,均與持有型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有關(guān),如果沒(méi)有REITs,商業(yè)模式便走不通。

第一是租購(gòu)并舉,REITs本身可以成為存量盤(pán)活的重要手段;

第二是房地產(chǎn)紓困,房企除了商品房去庫(kù)存之外,大量存量不動(dòng)產(chǎn)的紓困、資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)和去杠桿,如果沒(méi)有REITs,也難以完成;

第三是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型,REITs出現(xiàn)后,從前到后整個(gè)商業(yè)模式,資金的來(lái)源,都會(huì)發(fā)生變化,房企可以更堅(jiān)定的去做輕重分離。

此外,REITs本身是一個(gè)循環(huán)系統(tǒng),一方面消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施是一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)域或場(chǎng)所,是具體購(gòu)物場(chǎng)景的載體,REITs可以使其有充足的現(xiàn)金改造升級(jí),提升消費(fèi)氛圍和體驗(yàn);另一方面,當(dāng)下老百姓正缺少投資渠道,消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相對(duì)而言穩(wěn)定,可以為投資市場(chǎng)提供一個(gè)寶貴的選擇。

以此來(lái)看,REITs是房地產(chǎn)新發(fā)展模式當(dāng)中必不可缺的一環(huán)。

搜狐財(cái)經(jīng):針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前的現(xiàn)狀,您有什么新的思考?

周以升:我最近在思考一個(gè)問(wèn)題:化解風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)轉(zhuǎn)型之間的關(guān)系。如果將兩者分開(kāi)做兩件事來(lái)看,這是矛盾的。因?yàn)榇蟛糠置駹I(yíng)企業(yè)都處在困難的狀態(tài),這個(gè)時(shí)候談轉(zhuǎn)型幾乎是“癡人說(shuō)夢(mèng)”。然而,如果把這個(gè)做成一件事:比如將紓困項(xiàng)目改造成保障性租賃住房,政策如果支持,可以起到四兩撥千斤的效果,這是第一個(gè)層面。

第二個(gè)層面,化解風(fēng)險(xiǎn)和出清需要有一個(gè)新的市場(chǎng)主體。因?yàn)檫^(guò)去的企業(yè)大多處在困境之中,因此,如果沒(méi)有新的買(mǎi)方,出清是不可能完成的。歐美市場(chǎng)特別是美國(guó)市場(chǎng)在歷次危機(jī)中出清快,主要原因就是新主體的重組快、產(chǎn)生快;而日本則是一個(gè)反面的典型。舊的主體一直在沉淪,卻沒(méi)有新的多頭力量出現(xiàn),價(jià)格便遲遲無(wú)法筑底。

從各國(guó)來(lái)看,新主體的重建,主要是資管機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)。在舊主體崩塌的情況下,資金和人通過(guò)一個(gè)新的載體重新組合,作為多頭的力量出現(xiàn)。這個(gè)載體便是資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),這類(lèi)機(jī)構(gòu)通過(guò)專(zhuān)業(yè)能力將社會(huì)化的資金集中起來(lái),作為紓困和出清的市場(chǎng)主體。

開(kāi)發(fā)商只能受制于自身的資產(chǎn)負(fù)債表;資管機(jī)構(gòu)的邏輯是,我有能力、有投資機(jī)會(huì),我就可以幾乎無(wú)限量的、靈活的獲得社會(huì)資金,而不必依賴(lài)主體的信用,從而在周期跌宕當(dāng)中可以快速崛起,這也是黑石集團(tuán)成為資本之王的秘密。

因此,我們談周期,不能只看宏觀。我們的觀點(diǎn):周期是由交易來(lái)塑造的。我們必須站在買(mǎi)賣(mài)這個(gè)交易的立場(chǎng)來(lái)觀察就可以看到未來(lái)的方向。同樣的,宏觀的政策制定也要俯身來(lái)看交易。比如中央對(duì)房地產(chǎn)形式的判斷就是“供需發(fā)生重大變化”,就把握了命門(mén)所在。

我們的政策著力點(diǎn),未來(lái)應(yīng)該集中在如何塑造多頭,如何塑造多頭的力量上來(lái)。周期自然會(huì)逐步回來(lái)。反過(guò)來(lái)說(shuō),如果沒(méi)有主體的重建和塑造,市場(chǎng)的出清和新發(fā)展的轉(zhuǎn)型也是不可能的。

搜狐財(cái)經(jīng):目前市場(chǎng)上有出現(xiàn)類(lèi)似的機(jī)構(gòu)嗎?

周以升:證監(jiān)會(huì)推出了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金,就是把握住了這個(gè)主線(xiàn)。建信住房租賃基金、高和等少數(shù)機(jī)構(gòu)參與了試點(diǎn)。以我的觀察來(lái)看,建信住房租賃基金就是一個(gè)很好的案例,以市場(chǎng)化的方式盤(pán)活北京、上海、蘇州等保租房項(xiàng)目,正在申報(bào)發(fā)行保租房REITs。作為國(guó)企的代表,他們?yōu)樾袠I(yè)樹(shù)立了一個(gè)標(biāo)桿。如果有十個(gè)、二十個(gè)這樣的專(zhuān)業(yè)資管機(jī)構(gòu),我們的市場(chǎng)將會(huì)是另一種氣象。

當(dāng)然,不僅僅是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金,包括保險(xiǎn)、AMC等金融機(jī)構(gòu)如果能夠順利轉(zhuǎn)型,也完全可以成為市場(chǎng)中的重要力量,前提是:要進(jìn)行股權(quán)投資。因?yàn)橐鳛槎囝^的力量,股本金而非債務(wù)性資金才是最關(guān)鍵的。沒(méi)有愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的股本類(lèi)資金,交易就不可能發(fā)生。這也是當(dāng)前市場(chǎng)的痛點(diǎn)所在。

聲明:本文由入駐焦點(diǎn)開(kāi)放平臺(tái)的作者撰寫(xiě),除焦點(diǎn)官方賬號(hào)外,觀點(diǎn)僅代表作者本人,不代表焦點(diǎn)立場(chǎng)。

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