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房地產(chǎn)“三高”模式難以持續(xù),行業(yè)新發(fā)展模式如何重構(gòu)?

在探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的三高背景下,代建業(yè)務(wù)憑借高成長性、房地輕資產(chǎn)、產(chǎn)模持續(xù)高盈利、式難式何抗周期性等特征,行業(yè)新正迎來新的展模重構(gòu)發(fā)展機(jī)遇。隨著市場由增量轉(zhuǎn)向存量,三高房企在提升傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的房地同時(shí),也需積極拓展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)領(lǐng)域,產(chǎn)模持續(xù)通過拓展業(yè)務(wù)形…

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房地產(chǎn)“三高”模式難以持續(xù),行業(yè)新發(fā)展模式如何重構(gòu)?

界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

新的行業(yè)新一年,面向新周期,展模重構(gòu)如何維持有利潤的三高發(fā)展,成為所有房企不得不面對(duì)的房地課題。

3月21日,產(chǎn)模持續(xù)據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示,在行業(yè)不斷洗牌的過程中,2023年央國企市場份額繼續(xù)提升,“大而不強(qiáng)”企業(yè)掉隊(duì)導(dǎo)致斷層出現(xiàn)。這期間,百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)53896億元、26131.6萬平方米,同比分別下降5.8%、7.4%。

過去一年里,百強(qiáng)企業(yè)市場份額為46.2%,較2022年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為22.3%,較2022年基本持平。分企業(yè)所有制來看,央國企憑借較強(qiáng)的資源和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢,市場份額繼續(xù)提升。

受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整影響,2023年百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入同比微增,但盈利能力有所下降。

報(bào)告顯示,去年百強(qiáng)房企營業(yè)收入均值為395.1億元,同比增長7.4%;但受結(jié)轉(zhuǎn)成本等因素影響,凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元,降幅較2022年收窄;凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為5.0%、3.0%。

此外,受近年來結(jié)轉(zhuǎn)成本偏高、存量去化、資產(chǎn)減值等多重因素影響,百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較2022年分別下降1.4、1.5個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院指出,中長期來看,受新房增量規(guī)模見頂、房地產(chǎn)去金融化影響,房企單純依靠開發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規(guī)模,利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板,其利潤規(guī)模增長更加受限。

在其看來,當(dāng)前房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境已與過去明顯不同,新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱。其一,中國當(dāng)前戶均接近1.1套住房,居民基本住房需求得到滿足;其二,人口規(guī)模紅利接近尾聲,城鎮(zhèn)化放緩。

在新的發(fā)展時(shí)期,行業(yè)降速、分化、容錯(cuò)低等特征更加明顯,房地產(chǎn)市場處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期,傳統(tǒng)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的模式難以為繼,尋得新發(fā)展模式是房企制勝未來的要領(lǐng)。

新發(fā)展模式本質(zhì)上是企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造方式的轉(zhuǎn)變,首先可從戰(zhàn)略調(diào)整入手。比如一些品牌房企采用“輕重并舉”的發(fā)展策略,尋求新的增強(qiáng)曲線。華潤置地、龍湖等都是典型案例,2023年,華潤置地投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入同比增長達(dá)到39.4%,主要來自集團(tuán)旗下華潤萬象生活輕資產(chǎn)管理服務(wù)的收入貢獻(xiàn)。

中指研究院表示,除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外,還可從抵押貸款服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、公寓、房地產(chǎn)基金、倉儲(chǔ)等賽道發(fā)力,“目前我國房企由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是必然趨勢。”

在探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的背景下,代建業(yè)務(wù)憑借高成長性、輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期性等特征,正迎來新的發(fā)展機(jī)遇。如今,代建業(yè)務(wù)規(guī)模逆市上揚(yáng),企業(yè)規(guī)模分布整體呈現(xiàn)“長尾效應(yīng)”。

報(bào)告顯示,2023年代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積預(yù)計(jì)為17312萬平方米,較2022年大幅增長56.3%。這期間,城投托底拿地、“紓困項(xiàng)目”和保障性住房等均為代建提供一定空間,代建企業(yè)新簽約規(guī)模未來或?qū)⒊掷m(xù)走高。

不僅如此,隨著市場由增量轉(zhuǎn)向存量,房企在提升傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的同時(shí),也需積極拓展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)領(lǐng)域,通過拓展業(yè)務(wù)形成多輪驅(qū)動(dòng),發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng),構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的模式。

在超大特大城市城中村改造大勢之下,城市更新展露出新機(jī)遇。2023年7月,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》中指出“必須實(shí)行凈地出讓”,并強(qiáng)調(diào)“實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”。

“接下來,企業(yè)圍繞城市更新賽道的布局會(huì)進(jìn)一步加速。”中指研究院認(rèn)為,優(yōu)秀房企要緊抓政策利好深化城市更新布局力度,通過對(duì)存量土地的再開發(fā),重塑城市空間,激發(fā)城市活力。

除此之外,產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅地產(chǎn)等特色業(yè)務(wù)領(lǐng)域,房企也可發(fā)揮自身優(yōu)勢,多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展,實(shí)現(xiàn)均衡穩(wěn)健發(fā)展。

以文旅地產(chǎn)為例,隨著全域旅游、鄉(xiāng)村振興等國家戰(zhàn)略實(shí)施持續(xù)推進(jìn),文旅融合發(fā)展進(jìn)一步增強(qiáng),文旅產(chǎn)業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。優(yōu)秀文旅項(xiàng)目通過增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力和競爭力,以地域特色文化魅力吸引用戶,形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng),賦能傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊新價(jià)值。

整體而言,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變化,房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)亟須探索新的安全、穩(wěn)健發(fā)展模式。

回歸開發(fā)業(yè)務(wù)本質(zhì),房企只有在杠桿可控的前提下維持穩(wěn)定經(jīng)營,向精布局、提效率、專業(yè)化轉(zhuǎn)型,并提升持有業(yè)務(wù)運(yùn)營和服務(wù)品質(zhì),緊跟政策鼓勵(lì)方向開拓新增長極,才能在行業(yè)巨變中求變求新,行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

來源:界面新聞

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