作者/小屋見大屋

5月8日，萬科瘦身深圳公共資源交易中心掛出了一則土地交易公告，始于商業(yè)位于深圳灣超級總部基地的地產(chǎn)T208-0053宗地使用權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓，土地面積19227.53平方米，新元規(guī)劃總建筑面積167000平方米，萬科瘦身轉(zhuǎn)讓起始價(jià)約為22.35億元。始于商業(yè)

該地塊所在區(qū)域是地產(chǎn)深圳市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)片區(qū)之一，2017年12月首次出讓時(shí)，新元被萬科以底價(jià)31.37億元摘得。萬科瘦身6年半之后，始于商業(yè)萬科推進(jìn)“瘦身健體”，地產(chǎn)將該地塊掛牌轉(zhuǎn)讓。新元

萬科回應(yīng)36氪稱，萬科瘦身“該地塊是始于商業(yè)公司在行業(yè)快速發(fā)展階段獲取的商業(yè)辦公項(xiàng)目，原計(jì)劃主要用于在深員工辦公使用。地產(chǎn)鑒于當(dāng)前行業(yè)形勢已發(fā)生重大變化，公司計(jì)劃不再建設(shè)該項(xiàng)目，因此擬對該項(xiàng)目進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，減少非主業(yè)資產(chǎn)對資金的占用，聚焦資源做好、做強(qiáng)三大主業(yè)。

出讓公告

根據(jù)掛牌信息，該地塊已經(jīng)完成部分施工，“項(xiàng)目南區(qū)地塊S1區(qū)（塔樓區(qū)域）地下室結(jié)構(gòu)施工完成；S2區(qū)地下二層結(jié)構(gòu)施工完成；S3區(qū)地下三層結(jié)構(gòu)施工完成；S4區(qū)承臺施工完成。項(xiàng)目北區(qū)工程樁全部完成，因結(jié)構(gòu)圖紙未完善，預(yù)留約2米深土方未開挖。宗地按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓。”

資料顯示，該地塊中規(guī)劃有約11.1萬平米辦公、1萬平米商業(yè)、2萬平米酒店業(yè)態(tài)。

萬科再次出售資產(chǎn)，引起新一輪猜測。有人說：萬科是要完全告別經(jīng)營業(yè)務(wù)。

5月1日，郁亮在萬科2023年度股東大會上表示，萬科會“堅(jiān)定瘦身”，未來“聚焦在綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)管理和租賃住宅三大主業(yè)業(yè)務(wù)，退出其它業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資，大力度地通過大宗交易和REITs，把商業(yè)辦公資產(chǎn)，通過這種方式轉(zhuǎn)讓出去。”

“去年一年我們賣了123個億，這是行業(yè)第二大的交易量。”郁亮還表示，“今年的目標(biāo)是200億，希望未來幾年每年能賣200億。”

今年年初，萬科以23.84億元出售了上海七寶萬科廣場50%股權(quán)。該項(xiàng)目是萬科旗下最賺錢的MALL，2022年的營業(yè)收入為4.08億元，位列萬科商業(yè)項(xiàng)目第一位。

萬科旗下商業(yè)項(xiàng)目營收狀況（2022年）

既然旗下“頭牌”可以出售，那么別的商業(yè)項(xiàng)目也未必不能擺上貨架。

對此，接近萬科的人士透露，公司今年年初剛剛新成立商業(yè)事業(yè)部，商業(yè)業(yè)務(wù)是“綜合住區(qū)”的一部分，目前沒有整體清理的計(jì)劃，集中轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)主要集中在財(cái)務(wù)投資、商辦部分。

但據(jù)接近萬科的人士表示，如果有合適的買家和價(jià)格，萬科也不拒絕出售商業(yè)資產(chǎn)。

根據(jù)萬科2023年年報(bào)數(shù)據(jù)，萬科旗下有203個商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積 1158 萬平方米。

從數(shù)量上來看，萬科商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模不小，但實(shí)際上其中包含了大量小體量的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。2023年社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量未公開，2022年末這一數(shù)據(jù)為138 個。

2022年，萬科旗下印力累計(jì)開業(yè) 73個商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），其中有23個社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，2023年末只增加了1個，至74個。

在“瘦身”之前，萬科商業(yè)地產(chǎn)板塊已經(jīng)開始停止擴(kuò)張。2023年，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入，只比2022年多了2.2個億。萬科整個商業(yè)板塊的營收，在過去一年提升了3.9億元。

在萬科商業(yè)主動變慢的同時(shí)，整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來新紀(jì)元。

一方面，2023年全國新開商業(yè)增長率降至6.8%，創(chuàng)歷史新低，其中存量改造占全年開業(yè)量的14%，行業(yè)進(jìn)入存量競爭。

另一方面，華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股還在不斷加碼商業(yè)地產(chǎn)，逐漸形成“巨頭”，與第二梯隊(duì)拉開距離。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，華潤置地2023年新開業(yè)了10座購物中心，分別為北京西三旗萬象匯，長春萬象城，宜賓萬象匯，杭州城北萬象城、溫州濱江萬象城、潘陽三臺子萬象匯、無錫濱湖萬象匯、南京城北萬象匯、杭州中心、昆明萬象城。

截至2023年底，華潤置地旗下商業(yè)運(yùn)營及管理業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)到101個，其中輸出管理項(xiàng)目23個。2023年，華潤置地新拿了1004萬平方米土地，其中，71.5%都是商業(yè)土地。

龍湖集團(tuán)2023年新開業(yè)12座商場，其中7座為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。截至2023年底，龍湖旗下累計(jì)開業(yè)運(yùn)營的商場達(dá)88座，運(yùn)營總建面為797萬平方米。

2024年，龍湖還計(jì)劃新開14座商場，這意味著到今年年底，龍湖旗下商場將超過100個。“我們自己內(nèi)部叫‘百 MALL’時(shí)代。”龍湖集團(tuán)董事長陳序平表示。

龍湖集團(tuán)對36氪表示，盡管現(xiàn)在行業(yè)還處于下降周期，但龍湖將銷售回款的10%投入到經(jīng)營性物業(yè)的“紀(jì)律”保持不變。

2023年，新城控股新開業(yè)了22座吾悅廣場，累計(jì)總數(shù)量達(dá)到了198 座。2024年，新城還計(jì)劃新開工建筑面積408.19萬平方米，其中商業(yè)綜合體項(xiàng)目238.53萬平方米，占比接近60%。

新城、華潤、龍湖先后進(jìn)入“百M(fèi)ALL時(shí)代”，并且還在不斷加速，獲得更多的資本市場便利和資源市場的話語權(quán)，留給后來者的空間越來越小。

最近一輪房地產(chǎn)企業(yè)“多元化”發(fā)展風(fēng)潮始于2014年前后，長租公寓、農(nóng)業(yè)、文旅、養(yǎng)老、科技、物流等領(lǐng)域成為地產(chǎn)企業(yè)投資“重災(zāi)區(qū)”。

但十年后，大家才發(fā)現(xiàn)，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流和可靠回報(bào)的幾乎只有商業(yè)地產(chǎn)這一條路。

2024年，商業(yè)地產(chǎn)的新融資路似乎也在打開。3月14日，華潤置地發(fā)行的華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在深圳交易所掛牌上市，募集資金近人民幣70億元，其底層資產(chǎn)是商業(yè)項(xiàng)目。

4月30日，萬科旗下的中金印力消費(fèi)REIT（基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）在深交所正式上市，發(fā)行規(guī)模為32.6億元，其底層資產(chǎn)也是印力旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2023年以來，多家頭部房企不約而同提出要聚焦存量，走資產(chǎn)管理路徑，在巨頭之后能否蹚出另一條快捷路徑，憑借商業(yè)+金融、寫字樓+金融殺出一片天地，時(shí)間會給出新的答案。

不過在此之前，多數(shù)房企仍然要先考慮：如何活下去。