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原標題：權責不清、牡丹停車混亂、園東樣多線路老化的區變牡丹園東里小區變樣了，多物業共管小區是物業如何“逆襲”的？
來源： 北京日報
記者：鹿藝佳
停車管理混亂，垃圾無人清理，共管線路隱患重重……“小區管理那叫一個亂。小區”曾有居民反映，逆襲牡丹園東里小區建成30余年，小區內部產權結構復雜，18棟樓中既有商品房，也有房改房、回遷房等，共18家產權單位，由5家物業提供服務，物業費各不相同，服務標準參差不齊，小區居民備受困擾。然而近日記者來到花園路街道牡丹園東里小區，卻發現小區的衛生環境和居住體驗都不錯。這個老小區是如何實現逆襲的？記者進行探訪。
看變化
小區不再“北干凈南臟亂”
牡丹園東里小區北邊是高層塔樓區，南邊是低層板樓區，居民王女士帶記者從小區西門一路往東走，沿途路面干凈整潔，兩側綠化帶修剪地整整齊齊。
王女士說，就在半年前，小區還是“北干凈南臟亂”的景象。作為將近20年的老住戶，說起小區里的變化，她的感受頗深。“以前，就以咱們腳下這條路為界，南北兩側判若倆小區。”王女士說，北側區域有物業管理，比較干凈，南側公共區域卻是失管狀態，同一條路，北邊的綠化帶整整齊齊，南邊卻長期無人打理，雜亂的灌木霸占了本就狹窄的人行道。南側區域一座小廣場垃圾常年無人清理，居民投訴不斷。
屬地牡丹園東里社區十分頭疼。社區工作人員告訴記者，南側的小廣場沒人管理，只好社區兜底，多年來，這里成了社區周末清潔日活動的“專區”，工作人員召集黨員和居民志愿者來清掃垃圾，即便如此，也只能簡單處理枯枝落葉和生活垃圾，對于常年擺放在此的大件垃圾卻無能為力。
王女士帶記者來到這座居民和社區都頭疼的小廣場。只見大家口中的垃圾已不見蹤影，草木修剪一新，幾位老人正在步道上散步。一位老人說，小區清運垃圾時，整整裝了十幾車才全部運走，小廣場終于恢復為居民休閑遛彎兒的場地。
探病根
多方共管服務參差不齊
花園路街道物業管理科負責人告訴記者，小區涉及商品房、房改房、回遷房等，包含18家產權單位，由5家物業提供服務，由于歷史遺留問題復雜，物業職能及權責不清，小區內18棟樓物業費各不相同且服務標準參差不齊，多物業治理亂象成為了社區治理的“頑疾”。
“這5家物業中，只有一家在小區內有辦公地點，其他幾家物業平時根本找不著人。”王女士說，除了居民樓外的公共區域無人打掃，居民更怕家里遇上管道爆裂、廁所返水等緊急情況。“物業在小區里沒有駐點，就算好不容易聯系上，也得等維修人員大老遠趕來，維修費用高不說，時間一耽誤，家里被淹，損失更大。”
“樓里線路早已老化，有的綠色外皮已經發黑變形，有時甚至會冒煙，有嚴重安全隱患。”居民陳先生說，這些線路早該更換，苦于自家所在居民樓沒有物業管理，大家只能時刻留心火災隱患。
居民李先生說，大家明明住在同一個小區，卻出現“有人花錢找地兒停車、有人免費占車位”的怪現象。“一家物業聘請了第三方停車公司，但只能在這家物業的管理區域內開展停車管理，只有這家物業服務的居民要交停車費。即便交了費用，也只有租用固定車位的車主不用發愁停車，臨停依然可能找不到車位。而在其他物業的管理區域內，車主卻可以隨意免費停車，甚至可以用地鎖、雜物占據多個車位。”李先生說，這樣一來，沒固定車位的車主漸漸都把車往免費區域停，實在找不到車位，就停在消防通道上。“這些區域沒有物業管，占消防通道、安地鎖都沒人過問。”
街道負責人說，小區內部環境衛生、設施維護、停車管理等公共區域問題不斷，單項治理只能緩解一時之需，卻治標不治本。必須統一物業管理，統一服務標準，讓住在同一個小區內的居民，能享受到同等的“待遇”。
解難題
花兩年統一物管會選聘新物業
“多物業小區的歷史問題錯綜復雜，治病根不是一朝一夕的事，我們從一開始就做好了‘打持久戰’的準備。”街道相關負責人說。大家一上來就碰到了難題——統一物業需要業委會牽頭組織居民投票，可小區里竟同時有兩個業委會。
原來，小區名字叫“牡丹園東里”，里邊卻有兩棟居民樓的樓牌為“牡丹園北里1號樓”“牡丹園北里2號樓”，很多居民認為這兩棟“北里”樓和其他“東里”樓不屬于同一個小區，因此多年前小區成立業委會時，居民就按照樓牌的名字，分別成立了北里業委會和東里業委會。“連兩家業委會都各管各的，統一物業根本無從談起。”
2020年《北京市物業管理條例》正式實施，屬地立即抓住時機，帶著對《條例》的詳細解讀，耐心向兩個業委會的成員溝通、解釋。“不論‘東里’還是‘北里’，大家都從同一個大門進出，水電、消防等公共設施也都共用，毫無疑問屬于同一個物業管理區域，按照《條例》要求，一個物業管理區域內成立一個業委會。”街道負責人說，明白了相關規定，兩家業委會成員終于坐在了一起，在屬地牽頭下，共同組建了物管會，這讓小區統一物業走出第一步。
2021年起，新成立的物管會成立開始摸底調研，確定小區業主戶數、面積等，為召開業主大會做準備。“居民要投票表決是否同意解聘當下的5家物業，再投票選聘新物業。”社區工作人員說，這最關鍵的兩步也是最難的，有的居民長期受小區失管的困擾，迫切想要統一物業，可也有一些居民有種種擔憂。“我家這棟樓的物業管理還不錯，萬一換了還不如現在這個怎么辦？”“我本來有車位，統一物業后會不會反而不好停車了？”“幾家競標的物業來開過宣講會，聽起來是挺不錯，入駐以后真能和說的一樣好嗎？”面對居民的擔憂，屬地組織答疑會、溝通會，并和居民入戶、電話溝通，逐一解答居民的疑慮。“光大大小小的座談會就開了30余次，與居民的直接溝通更是數不過來。”
不斷溝通中，越來越多居民認可統一物業的重要性。一名居民說：“雖然我家樓下物業經常打掃，旁邊卻沒人掃。稍微一刮風，垃圾不就吹過來了？只有整個小區都干凈了，大伙兒的居住環境才能真的變好。”2022年9月，新物業經過業主投票選聘，正式入駐牡丹園東里小區。
半年來，新物業對小區統一進行修剪綠植、清潔路面、翻修廣場、檢修電梯、更換線路……居民說，現在的小區看起來終于像是一個“整體”了。
新挑戰
設施老化停車管理仍待推動
記者來到牡丹園東里小區時，正趕上小區20號樓內一戶居民家中返水。物業經理說，老物業雖然撤走了，但由于部分老物業材料遺失等原因，沒有完成移交，他手頭并沒有這棟樓的管線圖紙，不知道線路是如何鋪設的。20號樓是一棟6層板樓，按照經驗，沒有地下室的板樓管道一般是地埋管，維修就需要挖開一樓住戶家的地板，破壞居民家的整體裝修，不維修又影響正常生活。
正在大家發愁之際，一位樓里的老住戶回憶起，這棟樓有一個地下走廊，并帶維修人員來到樓道內。樓道內鋪著一整塊木板，維修人員將木板移開后，果然發現下方有一個檢修口。維修人員立即從檢修口進入地下走廊，從這里可以對管道進行維修。
記者了解到，由于物業入駐時間短，小區情況復雜，老物業資料移交不完整，加上各類歷史遺留問題，新物業很多工作開展起來顯得束手束腳。物業負責人說：“有些問題能夠快速解決，但公共設施老化、停車管理等問題，需要一步一步走。”半年來，新物業逐步檢修污水管線，居民訴求較集中的停車管理也提上了日程，目前正在對小區內停車位進行重新施劃，停車管理方案已初步制定完成，小區內車位將納入統一管理。街道負責人表示，“持續兩年多的努力，終于為小區帶來了變化，雖然依然面臨很多困難，但統一物業已經開了個好頭，讓問題有了解決的出口，我們有信心，讓小區變得越來越好。”
記者手記
敢啃硬骨頭
老舊小區樓齡高、問題多，居民投訴集中。《北京市物業管理條例》在2020年正式實施后，對老小區成立業委會、優化物業管理起到了推動作用，一些失管老樓得以舊貌換新顏。但還有許多老舊小區歷史遺留問題復雜、物業管理權責不清，對基層治理來說，無疑是難啃的硬骨頭。居民對此投訴不斷，基層工作人員也一肚子苦衷。
牡丹園東里小區的逆襲之路，讓基層治理看到更多可能性。牡丹園東里小區的疑難雜癥來自多物業共管導致的標準不一、權責不清。這塊硬骨頭，屬地啃了近兩年半，成立物管會、組織業主大會、選聘新物業……每一步都千頭萬緒，持續不斷的溝通、協調，需要足夠的耐心決心。解決老大難問題是提升居民幸福感的關鍵。屬地沒有只想立竿見影出成績，而是將解決居民訴求放在首位，滿足居民對美好生活的向往，不怕難、不怕煩，不怕啃硬骨頭。
同時，該小區統一物業的經驗也給更多同類小區提供了破題思路：相信居民自治在解決多物業問題上發揮的力量。過去小區有沒有物業、是哪家物業不由居民決定，屬地推動問題解決的力度往往取決于物業的態度，如今越來越多小區成立物管會、業委會，不妨試試通過召開業主大會，屬地發揮引導溝通作用，居民的事兒最終由居民來決定。
當然，我們也應當意識到，對多物業共管的老小區來說，統一物業不是終點，而是新的開始。諸多歷史遺留問題并不會因為物業的統一而自然消失，仍需屬地、物業和居民協同合作，勁兒往一處使，才能讓老小區煥發新生。
