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哈嘍大家好，號線我是平極曝光血拼哥。
隨著地產行業的致兩越來越卷，房地產銷售也越來越困難，居首對于開發商來說也是付最考驗。
而當下目前北京市場較為活躍的低拿開發商，大多都是央企國企。
雖然也有以“產品力”表現突出的，但總是缺乏“審美”、“生活”、“服務”等其他方面的精造。
這就造成了，一旦有情懷的開發商拿地，“會講故事”+“產品硬實力”，就會把其他新房打的措手不及。
時隔四年，最近萬科·東廬樣板間已經開放了，幾乎得到了業內與消費者的一致好評。
血拼哥也帶大家見識下！
01/
低密社區
今年8月份，招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合（二局）、萬科等7家房企參與競拍，最終萬科以27.4億競得通州永順6004、6005地塊，規模約7.44萬平米。
案名定為：「萬科·東廬 」
地塊位于通州永順鎮物資學院西側，南側就是6月剛開盤的國譽朝華。
臨近地鐵6號線物資學院站約800米，25分鐘可直通首都機場。
項目一共規劃25棟住宅樓，總層高7-11層，整體限高36米，樓間距40米左右；而托幼用地整體限高16米，規劃了12班的幼兒園。
銷售指導價為6.5萬元/平
小道消息稱，實際成交均價預計在6.2萬左右，參考隔壁的國譽朝華，指導價同樣也是6.5萬/平，但實際成交均價在5.8萬/平。
02/
小戶型普宅
萬科·東廬戶型面積段為約65-120㎡二至四居，產品分別為65、73平兩居，89、95、98平三居，120平四居。
其實就戶型設計來看，就已經秒殺很多其他開發商了。
首先，戶型分布上可以觀察到，基本只稍稍犧牲了小戶型的采光，但都保證了一面的通透，大部分戶型采光是毫無問題的。
其次，在戶型設計階段就已經都標配開放式廚房，這在北京目前市場上很少見。
接著，萬科已經將收納體系做到滿分，在戶型規劃上就已經將每個空間利用到極致。
最后，品牌背書擺在這里，后續的物業服務也基本上是住宅領域top級水平的。
65平兩居，門檻戶型中規中矩，部分是東西朝向，適合想急于上車的小家庭。
這些小戶型賣的非常快，房源不多，還是普宅。
73平兩居，南向兩面寬，餐客廚一體。
北側兒童房可做家庭的靈動空間，開放式廚房采用L型設計，與餐廳客廳形成完整的動線。
南向兩個飄窗不浪費每一寸空間，不足之處就是衛生間是暗衛。
89平三居，南向兩面寬，戶型設計中規中矩。
南向主臥配置干濕分離的衛生間和飄窗，北向臥室和次衛也能形成一個小套間，讓多代同堂的家庭互不打擾。
兩個北次臥也可以打通，延展更多生活的可能性，無面積浪費。
95平三居，南向三面寬，南北通透，經典的四葉草布局（需要注意，與過程稿不同）。
主臥套間設計配置干濕分離衛生間，而且明衛。整個空間動線上不算流暢，好在每個臥室采光都不錯。
且配了獨立的家政空間，能滿足大部分家庭的需求。
另外一種95平戶型，第三個臥室兒童房的開窗有所改動，設在側面，其余與上面戶型設計理念一致。
如果預算控制在600多萬，可以考慮考慮萬科·東廬的95平米三居戶型。
120平四居，戶型是最方正的，空間布局也更合理。
挑不出什么毛病，獨立入戶玄關、雙衛生間都是明衛，戶型的舒適度滿分。
按照指導價6.5萬元/平米計算，120平米戶型總價在780萬左右。
03/
能否為情懷買單？
萬科拿下這塊地時，外界的評論就褒貶不一，畢竟也是直接面對面和競品打架。
稍不注意，兩個新盤優惠力度不一樣，最后就是誰便宜買誰。
可是，萬科東廬樣板間開放后，不少人真的開始期待這個項目了。
畢竟，戶型做的完美+不錯的開發商+不錯的周邊配套，基本沒任何硬傷，穩穩能跟上大盤。
在商業方面，周邊有常營龍湖天街、北投愛琴海、華聯超市、萬達廣場(通州店)、朝陽大悅城。
在醫療配套方面，有首醫大附屬北京友誼醫院(通州院區)、首醫大附屬北京胸科醫院、首都醫科大學附屬北京潞河醫院、解放軍總醫院京東醫療區等。
在教育方面，周邊有北京物資學院、北京市新教育實驗學校、永順小學、北京小學、西馬莊小學、師范中學等，教育資源豐厚。
在生態方面，周邊三公里范圍內有溫榆河濱河森林公園北區、常營體育公園、五里橋公園、永順城市公園等。
地塊南側就是北京城建·國譽朝華，產品面積段為65-115平二至四居，按照銷售指導價6.5萬元/平計算，總價約為390-748萬。
周邊二手房市場龐大，且價格壓的很低，普遍均價4-5w，最低能到均價3w+，競爭環境很卷。
結論還是和上次測評結果差不多，萬科東廬對首置、預算不是很高的人群也比較友好。
小戶型（65/73）閉眼沖；大戶型（89/95)，建議再等等，改善戶型（120）要搶。
目前萬科東廬處于預約排卡登記中，預計下月中旬開盤。
